Je správny čas predať investičný byt?
Piati odborníci na financie vysvetľujú, či a pre koho je teraz správny čas predať investičnú nehnuteľnosť a peniaze vložiť do poklesnutého akciového trhu
1. Mám investičnú nehnuteľnosť. Nie je správny čas predať ju a investovať peniaze na akciovom trhu?
Ján Tonka investičný analytik Finax, obchodník s cennými papiermi
Momentálna situácia na akciových trhoch prináša realitným investorom atraktívnu investičnú príležitosť. Zatiaľ čo ceny akcií sú od začiatku roka v poklese o 20 %, rezidenčné nehnuteľnosti na zhoršenú ekonomickú situáciu a rast úrokových sadzieb zatiaľ výraznejšie nereagovali. Ponúka sa možnosť odpredať jedno aktívum na historických maximách a peniaze investovať do dlhodobo výnosnejších akcií. Rozhodovanie o predaji uľahčuje, že na Slovensku zisk z predaja nehnuteľnosti fyzickou osobou po 5 rokoch nepodlieha dani z príjmov a zdravotným odvodom. Pri investovaní do verejne obchodovaných akcií a ETF je možné využiť oslobodenie od daní a odvodov vďaka tzv. ročnému časovému testu.
Dominik Hapl portfólio manažér Across Private Investments
Na prvý pohľad sa to javí ako dobrá príležitosť. Ceny nehnuteľností medziročne vzrástli o 20 % aj vďaka inflácii, ceny akcií o 20 % klesli. No treba sa na to pozerať individuálne – aký výnos nesie váš investičný byt? A aký očakávaný výnos by mohol priniesť v ďalších rokoch? Akciový trh nesie priemerný výnos 6-8 %, čo by pri súčasných zľavách mohlo znamenať, že to percento bude o 1-2 % vyššie. Ak váš investičný byt prináša vyšší výnos, nemusíte mať potrebu ho predávať. Priemerný rast cien nehnuteľností bol v poslednej dekáde 5 %, ale očakávame, že pre najbližšie
2-3 roky sa môže skôr spomaliť. Neočakávame však zásadný pokles cien nehnuteľností, skôr miernu stagnáciu. Ak byt generuje dodatočný výnos 5 % ročne po očistení od daní a nákladov, preklopenie do akcií nemusí priniesť zásadnú výhodu. Ak máte dvestotisícovú nehnuteľnosť, mala by generovať ročne aspoň 5 %, čo je 10-tisíc po daniach a nákladoch spojených s prenájmom. Výnos by mal byť okolo 800 eur mesačne. Ak ale máte takúto nehnuteľnosť a prenajímate ju za 500 eur, po očistení o dane a náklady to je 400 eur mesačne, ročne 5 200 eur. Dosahujete výnos len 2,5 % a v tomto prípade by sa oplatilo byt radšej predať a investovať do akcií.
Pavel Škriniar investičný analytik Swiss Life Select
Prvým kritériom je, či ubehlo päť rokov od kúpy. Odpustenie dane z výnosu je dobrým argumentom, aby sa čelilo prípadnému poklesu ceny. Čistý výnos totiž môže byť pri predaji aj po budúcom poklese ceny vyšší, než by bol pri predaji v čase najvyššej hodnoty, ale s povinnosťou odviesť daň. Z pohľadu diverzifikácie rizika odporúčam skôr akciový trh, než vlastniť jednu či viac investičných nehnuteľností. Z pohľadu vyplnenia voľného času zárobkovou činnosťou u mňa vyhráva nehnuteľnosť. Kompromisom môže byť realitný podielový fond so širokým zameraním, resp. viac realitných fondov s rôznym investičným zameraním, a v kombinácii s akciovou zložkou. Pri úvahách o predaji nehnuteľnosti by som sa zameral na plánovaný rozvoj lokality, na náklady spojené s vlastníctvom a na riziká vyplývajúce z prenájmu.
Tibor Lörincz ekonomický analytik Tatra banky
Ak nie je nehnuteľnosť financovaná hypotékou, je takmer vždy výhodnejšie investovať do diverzifikovaného balíka akcií, napríklad ETF ako do nehnuteľností. Diverzifikované ETF, napríklad MSCI world, poráža výnosom nehnuteľnosti takmer na ľubovoľnom investičnom horizonte. Nájsť päťročný investičný horizont, čo je minimum potrebné na to, aby investor neplatil daň z príjmu, na ktorom nehnuteľnosti vyhrávajú, je možné. Sotva už pridáme 6. rok, akcie vyhrávajú a čím dlhší je horizont, tým väčší je náskok akcií. Na horizonte 2011-2021 sa index MSCI World zhodnotil asi dvojnásobne oproti tomu, ako sa zhodnotila priemerná slovenská nehnuteľnosť.
Peter Greguš podpora predaja Asset Managementu Slovenskej sporiteľne
Investovanie do aktív, ako sú akcie, to nemusí byť vhodné pre každého. Pretože vzťah k riziku a horizont toho, ako dlho chcem investovať, sa môžu diametrálne líšiť u jednotlivých investorov. Preto je najlepšie vyhľadať odborníka a zistiť, aký je môj rizikový profil, a na jeho základe vyberať investície. Ak sa nejaké aktíva prepadnú, ešte to nemusí znamenať, že to mám využiť. Investovanie do akcií by malo byť dlhodobé a čím dlhšie niekto investuje, tým majú prípadné výkyvy menší vplyv na jeho portfólio.
Preto využívať poklesy, ak s akciami nemám skúsenosti, môže byť nesprávne rozhodnutie.
2. Čo mi môže v horizonte 10 rokov zarobiť viac? Byt, ak ho budem prenajímať, alebo akciové investície?
Ján Tonka analytik Finax, obchodník s cennými papiermi N
evieme s istotou predpovedať budúci vývoj akéhokoľvek aktíva, historické dáta však hovoria jasne – najvyššie výnosy prinášajú investorom práve akciové trhy. Rast cien nehnuteľností v dlhodobom horizonte typicky len mierne
Neočakávam od investičných nehnuteľností v najbližších 10 či 20 rokoch priemerný výnos nad 4 až 5 % ročne.
Ján Tonka Finax
prekonáva mieru inflácie. Neočakávam teda od investičných nehnuteľností v najbližších 10 či 20 rokoch priemerný výnos nad 4 až 5 % ročne. Kvalitné široko diverzifikované portfólio globálnych akcií má približne dvojnásobný výnosový potenciál, teda okolo 8 až 10 % p. a. Investovanie do akcií prostredníctvom indexových fondov (ETF) je bezpečné, jednoduché a nevyžaduje si prakticky žiadnu aktivitu zo strany investora. To sa o správe nehnuteľnosti povedať nedá. O byty či domy sa treba pravidelne starať.
Dominik Hapl portfólio manažér Across Private Investments Vzávislý
prípade akcií je výnos
len od vývoja akciových trhov, ale môžete počítať so 6- až 8-percentným výnosom. To platí pre desaťaj dvadsaťročný horizont. Ak zainvestujete v správnom čase, ktorý dnes na trhu nepochybne je, váš dlhodobý výnos to môže posunúť ešte o pár percent vyššie. V prípade prenájmu výnos záleží na vývoji domáceho realitného trhu, ktorý je zatiaľ značne utesnený. Je relatívne málo bytov, hlavne v okolí veľkých miest. Nové byty prichádzajú na trh len veľmi pomaly a Slováci, ktorí sú bonitní, často investujú do investičných bytov a nie do akcií, lebo majú pocit, že tomu viac rozumejú. Čiže je tu aj silná kultúra skupovania bytov na investície, čo z trhu vysáva už tak obmedzenú ponuku. Preto sa dá predpokladať, že masívny pokles na realitnom trhu neuvidíme. Výnos z prenájmu bytu do veľkej miery záleží aj na šikovnosti prenajímateľa. To, ako byt zariadite, kde ho máte, akého nájomcu si nájdete. Ak dokážete byt dobre prenajímať s relatívne vysokým výnosom, nemusí byť predaj a následná investícia do akcií tou najlepšou voľbou.
Pavel Škriniar investičný analytik Swiss Life Select G
lobálne akcie dokázali priniesť v istých dekádach viac ako 15 % ročne, ale aj znehodnotenia 7 % ročne. Pri 20-ročnom trvaní investície bolo rozpätie výnosov ročne od -3,6 % do +14,4 %. Špecifické stratégie dokázali zarobiť i stratiť násobne viac. To isté platí aj pri nehnuteľnostiach. Jedna konkrétna nehnuteľnosť môže priniesť výrazne vyšší zisk i stratu, než dosahujú globálne akcie. Vo všeobecnosti však akcie z dlhodobého horizontu zarábajú viac ako nehnuteľnosti.
Tibor Lörincz ekonomický analytik Tatra banky A
k človek vlastní investičnú nehnuteľnosť a nie je na nej hypotéka, je investícia do akcií rozumnejšia. Pri hypotéke využíva investor pákový efekt, keď zvyšuje riziko a vďaka tomu zvyšuje výnos. Pri 20-ročnom horizonte už ani pákový efekt hypotéky nestačí a akcie sú lepšia investícia.
Peter Greguš podpora predaja Asset Managementu Slovenskej sporiteľne J
e dôležité, kedy som si kúpil byt a kde sa nachádza. Starší byt blízko centra Bratislavy kúpený v 2010 alebo novostavba kúpená pred dvoma rokmi ma stavia do inej situácie. Porovnávať globálne akcie a ceny nehnuteľností na Slovensku sa síce dá, ale táto informácia môže byť mätúca. Hlavne preto, že predchádzajúce výnosy z finančných trhov nie sú zárukou tých budúcich a to platí aj o prenájme nehnuteľností. Navyše, porovnáme dva veľmi rozdielne typy investícií. Jedna vec je historicky overená – čím dlhšie budete investovať do diverzifikovaného portfólia, tým je menšia pravdepodobnosť straty a vyššia pravdepodobnosť ziskov, hlavne vďaka zloženému úročeniu. Preto si myslím, že stavať sa do pozície buď jedno, alebo druhé nie je optimálne. Skôr je dobré mať investované v oboch aktívach.
3. Záleží pri mojom rozhodovaní na tom, kde nehnuteľnosť je, koľko mám rokov, alebo akú mám veľkú hypotéku? V akom prípade mi predaj bytu neodporúčate?
Ján Tonka analytik Finax, obchodník s cennými papiermi
T reba zvážiť, o akú nehnuteľnosť ide a či bola jej kúpa financovaná z úspor alebo bol využitý aj hypotekárny úver. Pri využití cudzích zdrojov môže byť vďaka pákovému efektu výnos investičnej nehnuteľnosti v prvých rokoch celkom zaujímavý. Pokiaľ na kúpu 200-tisícovej nehnuteľnosti použijeme 20 % vlastných zdrojov a zvyšných 80 % financujeme z hypotéky, rast ceny bytu či domu o 5 % je znásobený vďaka pákovému efektu. Nárast o 10-tisíc predstavuje výnos až 25 % (10-tisíc eur výnos v prepočte na investovaných 40-tisíc eur). S klesajúcou pákou v ďalších rokoch klesajú aj výnosy. Ak niekto kúpil investičnú nehnuteľnosť pred 5 a viac rokmi, dnes vlastné zdroje predstavujú vďaka prudkému rastu cien v poslednom období (a časti splatenej istiny hypotéky) aj 50 % z aktuálnej ceny nehnuteľnosti. Finančná páka je teda už len dvojnásobná. V takýchto prípadoch sa oplatí zvážiť predaj a „presedlanie“na rýchlejšieho koňa (akcie). A kedy by som investičnú nehnuteľnosť neodporúčal predať? Pokiaľ ste na kúpu využili relatívne vysoký hypotekárny úver (70-90 % z kúpnej ceny), máte dlhodobo fixovanú nízku úrokovú sadzbu a ide o kvalitnú nízkonákladovú nehnuteľnosť v oblasti s rastúcimi nájmami a veľkým záujmom o nájomné bývanie. Aj takéto investície je však dobré prehodnocovať a zvážiť všetky dostupné alternatívy.
Dominik Hapl portfólio manažér Across Private Investments
P redaj by som zvažoval, ak nesie byt nižší výnos, nie je v atraktívnej lokalite alebo máte problém so získaním dobrých nájomníkov. Prípadne, ak máte príliš vysokú hypotéku a nová fixácia pri vyšších sadzbách by príliš zaťažila váš rozpočet a nevedeli by ste to vykryť z výnosov, ktoré vám byt poskytne. Nebál by som sa o vysoko bonitné a kvalitné byty v dobrých lokalitách. O tie bude zvýšený záujem vždy. Dočasne môžu poklesnúť na hodnote, ale bude to dočasné. Byt by som nepredával, ak by som mal na ňom výborný výnos – 5 % plus 5 %, ktoré ročne generuje v priemere rast cien nehnuteľností. A záležalo by aj na tom, aké ďalšie investície investor má. Ak je to jediné aktívum, viac by som zvažoval akcie – je tu vyššia diverzifikácia, vyššia likvidita, ale aj častejšie kolísanie hodnoty investície. Ak má investor aj akcie a k tomu investičný byt, je to ideálny variant.
Pavel Škriniar investičný analytik Swiss Life Select
L okalita je prvým parametrom atraktívnosti. Druhým je stav nehnuteľnosti, potom susedia atď. Pri nehnuteľnosti sa nedá aplikovať priebežný exit z investície, aký je možný pri podielových fondoch. Tým by sa znížilo riziko nevhodného načasovania. Neodporúčam predaj bytu v prípade, že majiteľ nemá jasnú predstavu, čo bude robiť so získanými peniazmi.
Tibor Lörincz ekonomický analytik Tatra banky
J ediný faktor, ktorý vie kompenzovať výrazný náskok výnosnosti akcií oproti nehnuteľnostiam, je hypotéka a jej pákový efekt. Ak vlastní človek investičnú nehnuteľnosť, na ktorej nie je hypotéka, je najrozumnejšie ju predať a investovať do akcií.
Peter Greguš podpora predaja Asset Managementu Slovenskej sporiteľne
K aždý majiteľ nehnuteľnosti má svojím spôsobom unikátnu pozíciu a dávať všeobecné odporučenia bez toho, aby som poznal konkrétny prípad, nie je zodpovedné.
4. Ak byt predám, je vhodné urobiť jednorazovú veľkú investíciu, alebo ju mám radšej rozkladať v čase?
Ján Tonka analytik Finax, obchodník s cennými papiermi
Akékoľvek rozkladanie investície v čase je snaha o časovanie trhového vývoja. Keďže však akciové trhy dlhodobo rastú, zvyčajne sa takýto krok investorom nevypláca a cenou za rozloženie investície na viacero pravidelných vkladov býva spravidla nižší výnos. Pri dostatočne dlhom investičnom horizonte sa netreba báť investovať jednorazovo aj vyšší obnos peňazí.
Dominik Hapl portfólio manažér Across Private Investments
V ždy rozkladajte veľkú investíciu v čase a nerobte ju na jedenkrát. Aj ten najlepší odhad sa môže mýliť. Rozkladal by som ju počas jedného roka povedzme na 4 vstupy – každé 3 mesiace. Dnes sú akcie – 20 %, takže je ideálny čas začať.
Pavel Škriniar investičný analytik Swiss Life Select
I deálne je predať nehnuteľnosť v jej cenovom maxime a zároveň investovať do akcií pri ich cenovom minime. To, či sa v takomto momente nachádzame práve teraz, ukážu najbližšie mesiace. V každom prípade uprednostňujem priebežné investovanie, pretože znižuje riziko nevhodného načasovania. Trvať by mohlo od troch do šiestich mesiacov.
Tibor Lörincz ekonomický analytik Tatra banky
S naha načasovať investíciu optimálne, je extrémne zložité, relatívne rizikové a pre bežného investora zbytočné. Oveľa dôležitejší je dosť dlhý investičný horizont a dobre diverzifikované portfólio akcií. Všetky odpovede predpokladajú laického, ale relatívne rozumného investora do nehnuteľností. Pre profesionála, ktorý trh nehnuteľností sleduje a dobre mu rozumie, môže byť investícia do nehnuteľností zaujímavá, určite existujú aj na slovenskom trhu príležitosti, ktoré dokážu priniesť zaujímavý výnos. V agregáte je však výnosnosť globálnych akciových trhov výrazne vyššia ako výnosnosť slovenského trhu nehnuteľností.
Peter Greguš podpora predaja Asset Managementu Slovenskej sporiteľne
A j tu platí, že každý investor by sa mal obrátiť na odborníka a vyjasniť si viacero otázok. Napríklad – aké som ochotný podstúpiť riziko a aký mám investičný horizont, či chcem investovať jednorazovo alebo pravidelne, prípadne do akých aktív. Do akcií je zvyčajne vhodnejšie investovať pravidelne, práve kvôli vysokej volatilite. Pri investíciách ako sú dlhopisy, dlhopisové fondy alebo zmiešané fondy sú vhodnejšie skôr jednorazové investície. Samozrejme to nevylučuje možnosť urobiť kombináciu pravidelného investovania do akciových fondov a časť jednorazovo investovať do konzervatívnejších fondov alebo dlhových nástrojov.
Predaj by som zvažoval, ak nesie byt nižší výnos, nie je v atraktívnej lokalite alebo máte problém získať dobrých nájomníkov. Prípadne, ak máte vysokú hypotéku a nová fixácia pri vyšších sadzbách by príliš zaťažila váš rozpočet a nevedeli by ste to vykryť z výnosov, ktoré byt poskytne.
Dominik Hapl Across Private Investments