V Bratislave je málo bytov
Dostupnosť bývania v hlavnom meste Slovenska je nízka, vraví Juraj Mach z magistrátu
Dostupnosť bývania v Bratislave sa určite zhoršila, hovorí riaditeľ sekcie nájomného bývania magistrátu hlavného mesta Juraj Mach. Je to pre vysoký nárast cien nehnuteľností, ktorý sa však spomaľuje, no dôvodom je aj málo dokončených bytov. Vlani ich bolo v Bratislave najmenej od roku 2014.
Je podľa vás veľký problém zohnať v Bratislave nejaký slušný byt?
Ak sa pozrieme na ukazovateľ dostupnosti nájmov, sme na tom horšie ako Brno alebo Praha a výrazne horšie ako Viedeň. Na druhej strane je trend stále relatívne dobrý. Počas covidu išli ceny prenájmov trochu dole, teraz stúpli, ale dosah na dostupnosť nebol vďaka nárastu miezd výrazný.
A čo kúpa bytu?
Dostupnosť kúpy vlastného bývania sa určite zhoršila. Jedným z dôvodov je aj množstvo dokončených bytov. V roku 2021 bolo v piatich bratislavských okresoch dokončených niečo vyše 1900 bytov, čo je najmenej od roku 2014. Počet začatých bytov cez krízu klesol, ale už sa znovu dostal k priemeru (zhruba 2300 bytov ročne). Nárasty cien nehnuteľností na bývanie boli naozaj vysoké. Určite na to mal vplyv aj nárast cien v stavebníctve a nízke úrokové sadzby hypoték. Keď sa pozrieme na dáta štatistického úradu, zatiaľ vidíme spomalenie rastu cien nehnuteľností, nie zastavenie. Nepotvrdené indície sú, že sa rast zastavuje. Nie je však vôbec jasné, či sa tento nový stav potvrdí a ako dlho pretrvá.
Takže dostupnosť bývania by mohla byť lepšia.
Aj z našich analýz vychádza, že dostupnosť bývania v Bratislave je nízka a mohla by byť vyššia. Dostupnosť meriame z priemerných cien a priemerných miezd, pre mnoho obyvateľov je situácia ešte náročnejšia. V Bratislave žije podľa odhadov 2- až 4-tisíc ľudí bez domova, ďalší sú v bytovej núdzi. Aj to je skupina, ktorej chce mesto pomôcť. Vnímame, aká je ekonomika dostupnosti bývania. V Bratislave je málo bytov a mesto v tomto nikdy nenahradí súkromných developerov. Ale máme záujem dobudovať aj bytový fond mesta.
Čo to presne znamená?
V Bratislave je asi 1 % mestských alebo štátom vlastnených bytov, na Slovensku sú to zhruba 3 %, v Brne je to 15 %. Vo Viedni je to 30 až 60 % podľa toho, ako sa na to pozeráme. My si nemôžeme dávať cieľ, že dosiahneme takéto podiely. Ale do roku 2030 chceme zhruba strojnásobiť počet bytov, ktoré máme v správe. Chceme tým pomôcť rizikovým sociálnym skupinám a zároveň podporiť ľudí, ktorí v Bratislave poskytujú verejnoprospešné služby.
Developeri mohli do konca apríla požiadať hlavné mesto o zmenu územného plánu. V zmluve sa mali zaviazať, že časť bytov prevedú mestu. S ktorými developermi sa mesto dohodlo a koľko bytov sa mu podarí získať?
Na základe schválenej koncepcie sme sa rozhodli, že posilníme verejný záujem pri zmenách územného plánu a umožníme jeho úpravy s cieľom zvýšiť dostupnosť bývania. V roku 2021 sme začali pilotný projekt a na jeho základe sme v apríli otvorili prvú výzvu. Z pilotného projektu vznikla územnoplánovacia štúdia a zmluvy o spolupráci s vlastníkmi pozemkov. Momentálne sa pripomienkuje a diskutuje už konkrétny návrh na zmenu územného plánu. Čo sa týka otvorenej výzvy z apríla, prihlásilo sa nám do nej 128 vlastníkov pozemkov, z nich 92 splnilo formálne podmienky výzvy. Teraz prebiehajú diskusie o podobe územnoplánovacích štúdií. Za tým nasleduje diskusia s mestskými časťami, s obyvateľmi. Bude sa posudzovať, či je vhodné navrhnúť v týchto lokalitách nejakú zmenu, a ak áno, tak akým spôsobom.
V poradovníku na nájomné byty máme zhruba 600 čakateľov. Čaká sa 6 až 7 rokov, čo je naozaj veľa. Náš cieľ je do roku 2030 skrátiť čakaciu lehotu na dva roky. Dopyt je veľmi ťažko predvídateľný, predpokladáme, že keď začneme viac stavať a rekonštruovať, zvýši sa počet ľudí, ktorí sa nám začnú hlásiť do poradovníka na nájomné byty.
Od koho prišli žiadosti o zmenu územného plánu?
Sú to vlastníci pozemkov a sú medzi nimi fyzické osoby aj známejší developeri. Nebudem ich teraz menovať.
Čo znamená požiadavka na zmenu územného plánu?
V prvom rade, o zmenu sa nemôžu uchádzať lokality, kde má byť podľa územného plánu zeleň, šport, školstvo. Najčastejšie pôjde o zmenu lokalít, kde územný plán umožňuje stavať občiansku vybavenosť. Z pilotného projektu vznikli návrhy, ktoré menia pomery občianskej vybavenosti v prospech bývania, v menšej miere sa menia celkové povolené plochy. Sú aj prípady, kde sa zväčší podiel zelene. Sú to zmeny, ktoré sú atraktívne pre vlastníkov pozemkov a pomôžu dostupnosti bývania v Bratislave.
Rozumiem správne, že zmyslom projektu je uľahčiť developerom výstavbu bytov tým, že sa zmení územný plán, a mesto za to dostane časť bytov v novom projekte?
Áno, budú môcť stavať byty tam, kde doteraz bolo možné stavať napríklad len obchody alebo kancelárie. Keďže o byty je väčší záujem, tento typ nehnuteľností má aj vyššiu hodnotu. Z nadhodnoty podľa metodiky, ktorú máme schválenú, prevedie developer po zrealizovaní projektu jednu štvrtinu mestu vo forme bytov.
Ako počítate nadhodnotu?
Poviem to na príklade. Bez tejto zmeny by developer mohol postaviť povedzme 10 000 m² kancelárií, po tejto zmene bude môcť postaviť 5000 m² kancelárií a 5000 m² bytov. 5000 štvorcovým metrom teda vzrástla hodnota povedzme o 20 %. Nadhodnota je teda 20 % z 5000 m², čiže 1000 m². Z tejto nadhodnoty prevedie štvrtinu, čiže 250 m², mestu vo forme bytov.
Koľko bytov takto získate?
Relevantný odhad je iba z pilotného projektu, teda z ôsmich lokalít, ktoré sú už v procese. Rozprávame sa odhadom o 145 bytoch, ak by sa urobili všetky projekty.
Kedy to bude masová vec?
Pre nás je aj 145 bytov veľký počet. Cieľom výzvy nie je masovo získavať byty, ale prispieť k rozvoju bývania tam, kde to je možné. To, akým tempom a v akom rozsahu sa budú diať zmeny v územnom pláne, bude závisieť od posúdenia vhodnosti zo strany odborníkov, od diskusie so stakeholdermi a postoja mestského zastupiteľstva. Vznik územnoplánovacích štúdií a posudzovanie je skôr otázka mesiacov ako rokov. Čo sa týka následného schvaľovania zmien, proces je pomalší. Myslím, že v súhrne potrvá najmenej rok.
Kedy by mesto mohlo mať k dispozícii tých 145 bytov? O tri roky?
Určite nie o tri roky, je to beh na dlhšie trate.
Takže celý projekt je skôr otázkou piatich až desiatich rokov?
Odhadujeme, že byty z pilotného projektu budú realitou zhruba o päť rokov. Pre výzvu z apríla je potom tento horizont v zásade správny. Uvidíme, čo odporučia odborníci a čo vznikne z diskusie s občanmi a mestskými časťami. Následne sa v niektorých lokalitách zmení územný plán. Až potom bude možné začať pripravovať projekty podľa novej regulácie, ale neznamená to, že vo všetkých lokalitách bude výstavba.
Pre ktoré skupiny budú tieto byty prednostne určené?
Byty by mali byť zaradené do bytového fondu v správe mesta. Nájomné bývanie poskytujeme v súčasnosti najmä ľuďom, ktorí sú v bytovej núdzi alebo v sociálnej či zdravotnej situá
cii, pre ktorú potrebujú pomoc s bývaním. Už máme takmer pripravenú zmenu pravidiel, ktorá umožní viac prenajímať byty ľuďom, ktorí v Bratislave pracujú vo verejnoprospešných zamestnaniach. Patria sem napríklad učitelia a učiteľky, bezpečnostné zložky, zdravotníci. Okrem toho zabezpečujeme zo zákona náhradné nájomné bývanie pre pôvodných nájomcov – dnes užívateľov – bytov, ktoré boli zreštituované, a štát im priznal bytovú náhradu.
Pôjde o byty v bežnom štandarde?
Naša podmienka je, aby boli v bežnom štandarde. Nemali by sa líšiť od bytov, aké by ktokoľvek iný kúpil v novostavbe.
Aká by mala byť výška nájomného?
Náš zámer je, aby sme boli pod trhovým nájomným. Cielime na skupiny, ktoré chceme podporiť na trhu s bývaním alebo ktoré z neho môžu byť inak vylúčené, alebo mať ťažšiu dostupnosť. Aj v základnom nájomnom by sme preto chceli ponúkať nižšie nájomné ako trh. Vzhľadom na to, že pri prevádzke a údržbe musíme dosiahnuť udržateľnosť, nemyslím si, že sa podarí ísť výrazne nižšie ako na 80 percent trhu.
Bude to teda podobné ako výška nájomného v bytoch, ktoré chce podporiť štát podľa modelu vicepremiéra Holého, po zarátaní príspevku na bývanie?
Momentálne v nových projektoch cielime nájomné na 8 až 9 eur za štvorcový meter za mesiac. Ak sa pozrieme na mediánovú cenu prenájmu v Bratislave, tá je 11 až 12 eur. Okrem toho budeme určite v časti bytov poskytovať aj znížené nájomné. Legislatíva, na ktorú sa pýtate, nie je cielená na samosprávy. Sledujem to z diaľky. Čo sa týka nastavenia, rozumiem, že je to variácia modelu, ktorý vo Viedni funguje. Ťažko sa však hodnotí úspešnosť, kým nevidím konkrétne projekty. Dôležité preto bude sledovať, či sa prihlásia investori, ktorí budú vidieť v štátom podporovanom nájomnom bývaní dostatočnú návratnosť. Súčasťou rozmýšľania investorov bude aj to, že môžu pýtať len také nájomné, pri ktorom budú byty plne obsadené nájomníkmi. To, či bude alebo nebude dostupný príspevok zamestnávateľa, ovplyvní, ako bude schéma pre investorov aj nájomníkov atraktívna.
Ako mesto ste k debatám s Holého tímom prizvaní neboli?
Nejakú diskusiu sme mali, ale skôr v neskorších fázach a nevyplynuli z nej prieniky na ďalšiu spoluprácu. Zvažujeme skôr vlastný projekt spolupráce so súkromnými investormi, na základe súťaže a v podmienkach nastavených mestom.
Veríte na základe dostupných informácií tomu, že sa štátu podarí dostať na trh významnejší počet nájomných bytov, čiže tisíce?
Modely sú iba také dobré, aké dobré sú predpoklady základných parametrov, ktoré v nich použijeme. V modeli štátom podporovaného nájomného bývania je relatívne veľa parametrov, ktoré aspoň ja úplne neviem predikovať. Veľmi bude závisieť od toho, aké budú očakávania samotných investorov, či im bude stačiť nižší a dlhodobejší výnos alebo bude požiadavka na výrazne rýchlejšiu návratnosť. Veľmi bude závisieť od rozšírenosti a dostupnosti príspevkov na bývanie.
Ako môže Bratislava rýchlejšie získať byty? Je cestou prestavba nevyužívaných budov na nájomné byty?
Máme rozbehnutých niekoľko projektov na výstavbu nájomných bytov a na rekonštrukciu bytových domov alebo iných objektov na bývanie. Momentálne je to primárny spôsob, ako chceme získavať byty.
To sú projekty na Muchovom námestí a na Terchovskej ulici?
Áno, aj. Medzi najväčšie projekty patrí aj rekonštrukcia internátov v Záhorskej Bystrici, kde sa nám podarilo spolu s mestskou časťou a VÚC získať do vlastníctva budovu internátu SOU a chceme ju prerobiť na nájomné byty. Okrem toho sme ukončili architektonickú súťaž na súbor objektov v Janíkovom dvore. V budúcnosti budeme pokračovať ďalšími lokalitami.
O koľko bytov pôjde a kedy by mohli byť dostupné?
Muchovo námestie je 103 bytov, z toho 52 nájomných bytov a 51 náhradných bytov. Terchovská je 82 bytov, Záhorská Bystrica 90 bytov, v Janíkovom dvore je naplánovaných 104 bytov. V ďalších dvoch projektoch rekonštrukcií menších bytových domov vznikne dokopy 16 bytov, ktoré budú určené na náhradné bývanie.
Spolu je to asi 400 bytov.
Áno. Okrem toho prebieha už spomenutý pilotný projekt zmien územného plánu. Máme aj ambíciu nakúpiť zhruba stovku bytov z trhu. Robili sme aj významnejšie rekonštrukcie.
Vy ste už v tejto pozícii nakupovali byty z trhu?
Áno, nie je to ľahké, lebo trh sa nám mení pod rukami. A keď sa rozprávame o verejnom obstarávaní, tieto procesy znamenajú, že musíme urobiť dobrý prieskum trhu a prípravné konzultácie. Stačí, že prejde pár mesiacov a trh sa medzitým posunie niekam inam.
V koncepcii bývania bolo uvedené, že hlavné mesto nemá prehľad o tom, ktoré mestské budovy sú dlhodobo nevyužívané a vhodné na bývanie. To sa už zmenilo?
Myslím si, že máme dobrý prehľad o budovách, ktoré máme v správe, a aj o tých, ktoré máme vo vlastníctve. Možno máme horšie poznanie o tom, v akom sú stave. Chýbal aj prehľad o budovách, ktoré majú iných vlastníkov a nevyužívajú sa. Určite k lepšiemu poznaniu stavu prispeli urbanistické štúdie, ktoré robil MIB, napríklad o brownfieldoch. Nie vždy sú však tieto lokality vhodné na nájomné bývanie. Rekonštrukcia môže byť niekedy veľmi drahá a o to viac, keď je budova v pamiatkovej zóne. Pri novej výstavbe môžeme získať vyššie dotácie od ministerstva dopravy, čo nám významne pomáha.
Koľko bytov mesto zrekonštruovalo za posledných päť rokov?
Byty opravujeme a rekonštruujeme priebežne. Väčšie projekty sú spomínané rekonštrukcie dvoch bytových domov, ktoré boli dlhšie prázdne. Tie máme ešte len rozpracované. Jeden je na Zámockých schodoch, ďalší na Velehradskej. Sú to byty, ktoré chceme dať na náhradné bývanie. Máme zhruba 450 čakateľov na náhradné bývanie.
Koľko žiadateľov čaká na pridelenie nájomného bytu?
V poradovníku na nájomné byty máme zhruba 600 čakateľov. Čaká sa 6 až 7 rokov, čo je naozaj veľa. Náš cieľ je do roku 2030 skrátiť čakaciu lehotu na dva roky. Dopyt je veľmi ťažko predvídateľný, predpokladáme, že keď začneme viac stavať a rekonštruovať, zvýši sa počet ľudí, ktorí sa nám začnú hlásiť do poradovníka na nájomné byty. Spomínal som, že pripravujeme zmenu pravidiel prideľovania. Tí, ktorí byty najviac potrebujú, by potom mali čakať kratšie.
Ako dlho môžu záujemcovia taký byt užívať?
Základná zmluva je dvojročná s opciou na predĺženie.
Čo ich motivuje čakať toľko rokov?
Máme veľkú časť nájomcov, ktorí boli v bytovej núdzi. Vzhľadom na existujúcu cenovú reguláciu je výška nájmu v starších bytoch, ktoré máme vo vlastníctve, výrazne nižšia ako trhová. Regulované ceny starších bytov sa pohybujú od 1 do 4 eur/m² za mesiac.
Aké je kritérium príjmu pre žiadateľov?
Máme stanovenú iba spodnú hranicu, a to 1,2-násobok životného minima. Z kritérií má najväčšiu váhu sociálna, zdravotná, rodinná núdza. Ako budeme pridávať nové byty, chceli by sme, aby bola väčšia možnosť získať aj profesijné byty. Pokiaľ ide o byty, ktoré sme stavali s dotáciou od ministerstva dopravy, sú tam aj horné príjmové limity. V základe je maximum trojnásobok životného minima.
Prečo to nejde rýchlejšie, čo to brzdí?
Proces prípravy nových projektov je síce predvídateľný, ale trvá zhruba tri až štyri roky, kým sme pripravení stavať. Postupne budujeme chýbajúce kapacity na strane mesta, keďže v minulosti sa byty stavali výrazne menej. Samozrejme, je to aj o peniazoch.
Ste bývalý analytik ministerstva financií. Sledujete ešte štátny rozpočet?
Pozeral som sa na investície. Pozitívne vnímam, že v porovnaní s minulým rokom je výrazne väčšia časť kapitálových výdavkov pridelená jednotlivým ministerstvám a iba menšina zostala vo Všeobecnej pokladničnej správe. Ak to znamená, že pravidlá, ktoré boli nastavené na tvorbu rozpočtu, fungujú a ministerstvá vedia a dokážu podľa toho navrhovať a dávať do rozpočtu dobré, návratné, efektívne projekty, je to pozitívna zmena. Posun som zaevidoval aj v investičných plánoch. Prvý plán investícií – do cestnej infraštruktúry – sme s ministrom dopravy riešili mesiace až roky. V súčasnosti sú už však takéto investičné plány zverejnené vo väčšine rezortov. V rozpočte by som chcel vidieť ešte viac to, na ktoré konkrétne investičné projekty boli rozdelené peniaze a v akej výške.
Keď sa pozrieme na dáta štatistického úradu, zatiaľ vidíme spomalenie rastu cien nehnuteľností, nie zastavenie. Nepotvrdené indície sú, že sa rast zastavuje. Nie je však vôbec jasné, či sa tento nový stav potvrdí a ako dlho pretrvá.