Apartmán v Egypte môže vyjsť draho
Zahraničné reality oslovujú ľudí s hotovosťou, ktorí „nenaháňajú výnosy“. Niekedy stačí byt prenajímať len štyri mesiace do roka. Odborníci však upozorňujú aj na podozrivé ponuky.
Bratislava – More, slnko, exotika. A problémy. Aj takto môže dopadnúť lákavá investícia do nehnuteľnosti v zahraničí. Stačí, že očarení ponukou apartmánu kúpime nehnuteľnosť bez preverenia. Neskoršia úvaha nad tým, aké sú v danej krajine dane a či nie sú miestne nehnuteľnosti v „bubline“, potom prichádza neskoro. Odborníci opísali, komu sa investovanie v zahraničí oplatí, ako vyzerá neseriózna ponuka aj čo si pri kúpe overiť.
Výstražné signály
Naposledy sa v súvislosti s podozrivými ponukami apartmánov skloňovala krajina Egypt. Ako takáto ponuka vyzerá?
„Informácie, ktoré sú propagované, sú nekompletné a jediným cieľom je vypichnúť pozitíva a spôsobiť wow efekt. Celoročne letné počasie, obľúbená dovolenková destinácia, exotika a hlavne cenová dostupnosť,“hovorí finančný analytik František Michalovích. V ľuďoch to spôsobuje efekt sebautvrdzovania, keď na základe prvotného nadšenia presviedčajú samých seba, že investícia je skvelý nápad bez negatív.
„Následne si dohľadávajú informácie, ktoré ich len utvrdzujú v rozhodnutí a pozitívnom nadšení, a podvedome prehliadajú červené signály a negatíva, ktoré môžu byť veľmi dôležité pri rozhodovacom procese,“vraví analytik.
Na realitách je vždy atraktívne to, že investícia je hmatateľná a vieme si ju vizualizovať. Napríklad akcie alebo dlhopisy sú viac abstraktné, a preto sa aj ťažko propagujú. Mnohí investori tak podľa odborníka volia reality nie z dôvodu výnosu, dlhodobosti, doplnenia portfólia, ale preto, že majú pocit, že to je viac pod ich kontrolou.
Michalovích pozná viac prípadov, keď Slováci investovali do nehnuteľnosti v zahraničí bez toho, aby si poriadne naštudovali legislatívu, pravidlá a dokonca aj lokalitu samotnú, čo neskôr zvýšilo náklady na prevádzkovanie investičnej nehnuteľnosti a časové zaťaženie.
„Samozrejme, pre predajcu či makléra je dôležitý predaj a to, čo sa stane potom, už nie je v jeho záujme. Kombinácia neznalosti a nadšenia je riskantná kombinácia,“dodáva.
Zahraničná nehnuteľnosť nemusí mať zaplatené energie po predošlom vlastníkovi. Na Slovensku by už
bol odpojený, v Chorvátsku však
môže byť pripojenie naďalej funkčné a dlh rásť.
Marián Búlik, ovb allfinanz
Okrajový segment
Je zaobstaranie si apartmánu v Egypte alebo Chorvátsku medzi Slovákmi trend? Podľa odborníkov kúpa apartmánov v zahraničí je v obľube už niekoľko posledných rokov, pričom záujem o ne sa ešte zvýšil po začiatku vojny na Ukrajine.
„Tento realitný segment oslovuje ľudí s hotovosťou, ktorí veľmi ‚nenaháňajú výnosy’. Skôr sa snažia uchrániť svoje peniaze pred vysokou infláciou,“hovorí Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR.
Slováci si v zahraničí vyberajú na investovanie destináciu, ktorá im je blízka a v ktorej už teraz trávia svoje dovolenky. V posledných rokoch ťahal Slovákov do zahraničia aj nedostatok vhodných tuzemských nehnuteľností, ktoré boli navyše v ponuke za prestrelené ceny.
Dalo by sa však hovoriť o veľkom záujme aj z hľadiska čísel? Podľa Kubrického je tento typ nehnuteľností aj pre solventnejšiu časť obyvateľstva len okrajový segment. Investori doň vstupujú v snahe o diverzifikáciu svojich aktív.
Investície do realít budú vždy trendom. Chorvátsko svojím vstupom do Európskej únie a do eurozóny začalo byť už dávnejšie atraktívne pre investorov. „Okrem iného je to asi najobľúbenejšia destinácia mnohých Slovákov a poznajú to tam. Rovnako treba dohliadať na všetky možné riziká a potenciálne náklady spojené s investíciou do nehnuteľnosti ako aj na Slovensku,“hovorí finančný analytik František Michalovích.
Egypt sa podľa neho stal trendom iba z dôvodu rastúcej ponuky a najmä cenovej dostupnosti. „Pôsobí to atraktívne, keď si vieme kúpiť apartmán v slnečnej exotickej krajine za desatinu ceny priemerného bytu v Bratislave. Ale nie všetko, čo je lacné, je aj dobrá kúpa,“upozorňuje Michalovích.
Aj finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik sa v praxi už viackrát stretol s tým, že si klienti chcú kúpiť nehnuteľnosť v zahraničí. „Motívom pre nich je to, že chcú investovať svoje úspory do nehnuteľnosti a ochrániť ich tak pred infláciou. Mnohí z nich však už na Slovensku investičnú nehnuteľnosť vlastnia, tak sa v rámci rozloženia rizika najmä po začiatku vojny na Ukrajine obzerajú po zahraničných.“
Ako všeobecne známa a atraktívna lokalita sa im javí Chorvátsko. V chorvátskych nehnuteľnostiach vidia zdroj svojich budúcich príjmov z prenájmu. „Podľa ich prepočtov im dokonca stačí, aby takúto nehnuteľnosť prenajímali len 4 mesiace do roka. Ziskovosť, teda rendita takéhoto projektu bude dokonca vyššia ako napríklad pri investičnom byte v Bratislave,“hovorí.
Navyše ľudia, čo takto investujú, predpokladajú, že ceny týchto nehnuteľností logicky vzrastú po prijatí eura, ako aj po vstupe Chorvátska do schengenského priestoru, čo umožní jednoduchší a rýchlejšie rastúci prílev turistov z EÚ.
Miestne dane a legislatíva
Riziko nepredstavuje len nákup v zahraničí. Zaobstaranie si nehnuteľnosti je vo všeobecnosti spojené s vysokými finančnými sumami. Už tento fakt nabáda kupujúcich k maximálnej obozretnosti, a to aj v rámci Slovenska. „V zahraničí to však platí dvojnásobne, keďže tam platia iné pravidlá a legislatíva. Z pohľadu kupujúceho ide o vákuum, neprebádaný priestor, s ktorým sa musí vyrovnať,“hovorí Kubrický.
Riešením je obrátiť sa na prevereného profesionála, ktorý mu s kúpou pomôže. Nemôže sa spoliehať na nestrannosť realitného agenta, ktorý mu apartmán v zahraničí ponúka. Keďže zastupuje majiteľa nehnuteľnosti, jeho motivácia pri predaji je presne opačná. Záujemca o kúpu by sa mal mať na pozore napríklad vtedy, ak agent vyhlasuje už v texte svo jej ponuky, že „nezodpovedá za správnosť, úplnosť a presnosť informácií uvedených v tomto inzeráte, ktoré majú iba informatívny charakter“. Kúpa apartmánu v zahraničí je v porovnaní s tuzemskom podľa odborníkov tiež viac spojená s emóciami.
„Predstava o vlastníctve nehnuteľnosti v atraktívnej prímorskej destinácii, ktorá je plná slnka, je totiž veľmi lákavá. Keďže nabáda k nekritickým postojom, je ešte dôležitejšie do rozhodovania zapojiť zdravý úsudok,“uzatvára Kubrický.
Aj František Michalovích hovorí, že pred tým, ako by kontaktoval realitného agenta alebo firmu, ktorá sprostredkúva nehnuteľnosti v zahraničí, preveril by si politickú a ekonomickú situáciu danej krajiny. „Napríklad Egypt aktuálne zažíva už niekoľkú realitnú bublinu. Napriek tomu, že v minulosti bubliny nepraskli, trh je veľmi volatilný a momentálne, tak ako všade, ceny rapídne rastú. Teda je aj nadhodnotený,“hovorí analytik.
Ďalší dôležitý faktor je legislatíva. Napríklad po zakúpení nehnuteľnosti je potrebné zaplatiť od 2,5 percenta do štyroch percent daň z nadobudnutia nehnuteľnosti, platiť daň z nehnuteľnosti vo výške 10 percent z ročnej hodnoty prenájmu a daň z príjmu od 15 percent do 25 percent, podľa výšky príjmu.
„Dane sa platia takmer všade, ale treba poznať legislatívu. Dôležité pri Egypte je spomenúť, že aj keď vlastníte nehnuteľnosť v krajine, nemáte zaručené víza alebo prechodný pobyt,“upozorňuje analytik. Seriózna ponuka hovorí transparentne o všetkých podmienkach a neláka kupcov len na krásne počasie a exotiku. Ide o investíciu, ktorá ako každá nesie riziká. Profesionáli upozorňujú na všetko a toho sa treba držať. Ak ide o kúpu nehnuteľnosti, treba sa tomu intenzívne venovať pred kúpou, ale aj po kúpe.
Pri kúpe pritom nie je dôležité urobiť si len prehľad o ponúkaných nehnuteľnostiach a absolvovať niekoľko obhliadok rôznych nehnuteľnosti, ale ideálne je aj poznať procesy kúpy nehnuteľnosti v zahraničí.
„Odlišnosti sú napríklad v tom, či v krajine existuje kataster nehnuteľností v takom poňatí, ako ho my poznáme. Zásadné je preveriť si vopred aj to, či kupovaná nehnuteľnosť má zaplatené účty za elektrinu a vodu a iné služby. Sú totiž známe prípady, keď predchádzajúci vlastník mesiace až roky tieto účty neplatil,“spomína Búlik. Na Slovensku by už bol dávno odpojený od konkrétnych služieb. Napríklad v Chorvátsku však môže byť pripojenie naďalej funkčné a dlh pokojne narastať. Tento stav následne spôsobuje problémy pri prehlasovaní služieb na nového majiteľa. Čo sa týka sprostredkovateľa, je kľúčové si preveriť, či je jeho realitná kancelária licencovaná Chorvátskou obchodnou komorou.
2017
rok
– dovtedy čakal, aby pri predaji neprerobil ten, kto nehnuteľnosť kupoval od jesene 2007 do leta
2009.
Rezerva a riziko
Nehnuteľnosti považujú Slováci za bezpečnú investíciu. V čase inflácie je to podľa nich dokonca jeden z mála nástrojov, ktorý so znehodnocovaním dokáže bojovať. Mnohí investori, investujúci do nehnuteľností, sa utešujú minulými výnosmi.
„Minulosť si však pamätá naozaj veľa a ak sa zopakuje, mnohí investori môžu byť nemilo prekvapení,“vysvetľuje Pavel Škriniar, investičný analytik Swiss Life Select.
Žiadna investícia nie je bez rizika. Aj tá do nehnuteľnosti je spojená s neistotou. Je však súčasný investor pripravený na to, že sa minulosť zopakuje? Za posledné roky sme si zvykli na to, že ceny nehnuteľností poznajú iba jeden smer, a to nahor. Kto však kupoval byt či dom v rokoch 2007 až 2009, vie, že múry môžu aj zlacnieť.
„Samozrejme, pokles netrval dlho, no dlho trvalo, kým sa ceny vrátili na pôvodné maximá. Kto kupoval rezidenčnú nehnuteľnosť v období od jesene 2007 do leta 2009, čakal až do roku 2017, aby ju nepredal lacnejšie, než kúpil. To je podstatne dlhší čas než minimálna lehota na odpustenie dane z výnosu pri jej predaji,“hovorí Škriniar. Aj pri nehnuteľnostiach platia známe investičné pravidlá. Odborníci odporúčajú neinvestovať všetky prostriedky, ale mať aj bezpečnostnú rezervu v banke. Investíciu tiež treba rozložiť v čase.
2,2
percenta
– toľko je dolná sadzba hypotéky
na Slovensku.
Jej výška závisí od výšky
zabezpečenia.
4,49
percent
– toľko je horná sadzba hypotéky, údaje sú za október.