Pred kúpou si overte stav bývania
Predaj alebo kúpa nehnuteľnosti je niečo, čím si prejde väčšina ľudí párkrát za život. Zvládnuť potrebné náležitosti pri zmene vlastníctva bez odbornej pomoci však nie je pre každého.
Agáta Staneková
realitný trh sa v posledných mesiacoch citeľne spomalil. Ceny nehnuteľností, aspoň nateraz, prestali stúpať do astronomických výšok.
Podľa údajov Národnej banky Slovenska dokonca od júla tohto roka mierne klesli. Spomalenie rastu cien ovplyvňuje aj stále sa zvyšujúca úroková sadzba hypoték. Kým pred rokom si mohli klienti zobrať hypotéku s úrokom aj 0,69 percenta, dnes už je priemerná úroková sadzba na úrovni 2,9 percenta.
Podľa najnovších údajov Štatistického úradu, ktorý zverejnil detailnejšie informácie podľa krajov, v štyroch z nich ceny rástli rýchlejšie ako na celom Slovensku. Paradoxne nešlo o oblasť okolo Bratislavy. Najvyššie zvýšenie zaznamenali v Trnavskom kraji.
Zaujímavosťou je podľa úradu to, že spomalenie rastu cien sa prejavilo len pri nových, nie starých nehnuteľnostiach. Ich ceny boli vyššie ako pred rokom o 14,5 percenta.
„Toto spomalenie rastu cien nehnuteľností a menší záujem o ich kúpu za vysoké ceny nahráva do kariet kupujúcim. Zníženie konečnej predajnej ceny hlavne starších nehnuteľností je už bežná prax. Novostavby si svoje ceny ešte držia, ale dá sa očakávať aj ich pokles,“opisuje stav na trhu František Čepček, ktorý je realitným špecialistom v spoločnosti REINS.
Nezabudnite na poistenie
Pri poisťovaní staršej nehnuteľnosti sa dá očakávať, že predchádzajúci majiteľ ju mal poistenú. Poistná zmluva však zmenou vlastníka automaticky zaniká. Poisťovňa na jej úplné zrušenie potrebuje listiny, ktoré zmenu vlastníka potvrdzujú. „Aby poisťovňa poistnú zmluvu zrušila, je dôležité, aby dostala podnet od klienta. Klient musí požiadať o zrušenie poistnej zmluvy vrátane informácie preukazujúcej zmenu vlastníctva, napríklad list vlastníctva alebo rozhodnutie katastra nehnuteľností,“radí Barbora Lipanová, manažérka správy poistných zmlúv PREMIUM Poisťovne.
Riziká staršej nehnuteľnosti
Technický stav nehnuteľnosti, rozvodov, starších rekonštrukcií alebo zateplenia budovy sú pred kúpou často veľkou neznámou. Málo kupujúcich sa o tieto detaily zaujíma bližšie. „Zle spravená rekonštrukcia staršej nehnuteľnosti je častý jav. Predávajúci v snahe zvýšiť kúpnu cenu spravia rýchle úpravy, často svojpomocne. Prípadne si objednajú firmu, ktorá robí lacno a rýchlo, no kvalitou zaostáva za štandardom,“vysvetľuje Čepček.
V novostavbách sa skryté problémy neočakávajú
Ich technický stav by mal zodpovedať aktuálnym štandardom a predpisom. Prekvapiť môže nekorektný prístup developera. „Po zlých skúsenostiach z minulosti sú klienti opatrní, ak majú developerovi zložiť zálohu za projekt, ktorý ešte ani nestojí. Trápi ich hlavne otázka, či prídu o zaplatenú zálohu, ak sa projekt nezrealizuje.“
Niet nad dobré vzťahy
„Aj to je jeden z dôvodov, pre ktorý sa pri výbere nakoniec môžu prikloniť ku kúpe staršej nehnuteľnosti,“hovorí realitný špecialista zo spoločnosti REINS. Ak v zrekonštruovanej nehnuteľnosti nastane škodová udalosť, je namieste vyžadovať náhradu škody od spoločnosti, ktorá rekonštrukciu vykonala.
„Škodu v takomto prípade určite žiadajte od stavebnej spoločnosti. Je dôležité, aby mali uzatvorené poistenie zodpovednosti za škodu voči tretím osobám, prípadne si uzatvorili zmluvu o dielo, alebo si klient inak zabezpečil možné následky konania či nekonania stavebnej firmy,“objasňuje Pavol Ondruška, riaditeľ úseku likvidácie z PREMIUM Poisťovne.
Ak vo svojom dome či byte robíte stavebné úpravy, napríklad si chcete pristaviť novú letnú terasu alebo kuchyňu a podobne, je potrebné zapísať zmenu výmery nehnuteľnosti aj v katastri nehnuteľností.
Následne je dôležité informovať o nových rozmeroch aj poisťovňu, aby poistná zmluva korešpondovala s novou realitou. „Každá stavebná úprava, ktorá má vplyv na hodnotu nehnuteľnosti, čiže prestavba či rekonštrukcia, má vplyv aj na stanovenie poistnej sumy v poistnej zmluve, respektíve limity poistného plnenia. Preto je opäť dôležité, aby klient oznámil zmenu svojej poisťovni, prípadne so svojím finančným agentom správne určil novú hodnotu stavby či poisťovanej veci,“radí Lipanová.
Predaj zdedených nehnuteľností
Toto je samostatná kapitola, pretože do celého procesu, ktorý sa týka zdedených nehnuteľností, nevstupuje len jeden vlastník alebo manželský pár, ale veľmi často ich býva viac. „Čím viac vlastníkov, tým viac názorov, požiadaviek a rôznych protichodných očakávaní. Nezvyčajné nie sú ani hádky či úplné zrušenie predaja, ktorý už bol dohodnutý,“opisuje svoje doterajšie skúsenosti František Čepček. Skrytou nástrahou pri kúpe takejto nehnuteľnosti môže byť napríklad aj chybná dokumentácia a následné omeškanie predaja.
Prevod práv zdedeného majetku totiž prechádza dedičským konaním, zapísaním nových vlastníkov do katastra nehnuteľností a až potom sa môže uskutočniť samotný predaj. „V tomto celom reťazci úkonov môže ľahko dôjsť k zapísaniu chybných údajov.
Stačí len drobná chyba v adrese alebo mene dediča. Kataster pozastaví zápis, a tým sa oneskorí aj predaj nehnuteľnosti,“dopĺňa realitný špecialista Čepček zo spoločnosti REINS. V prípade zdedenej nehnuteľnosti je potrebné poisťovňu bezodkladne informovať o zmene vlastníka, a teda aj poistníka. „Ak zomrie poistník, vstupuje do jeho práv a povinností dedič poistených vecí na základe právoplatného rozhodnutia súdu. Je opäť nevyhnutné, aby nám nový vlastník oznámil túto skutočnosť,“dodáva Lipanová.
Ak teda zmenu plánujete, poraďte sa s realitným maklérom. Ak máte predaj či kúpu nehnuteľnosti už za sebou, kontaktujte finančného poradcu.
Má v tomto čase zmysel nehnuteľnosť prenajať?
Investovať do nehnuteľnosti sa oplatí v súčasnosti tomu, kto má v pláne ju prenajímať. Očakávať zhodnotenie prostredníctvom nárastu ceny nehnuteľnosti teraz nie je aktuálne. Myslí si to Pavel Škriniar, investičný analytik spoločnosti Swiss Life Select Slovensko, podľa ktorého nové byty budú zohľadňovať aktuálne ceny stavebných materiálov a pozemkov.
„Ak sa znížia, môžu klesnúť aj ceny novostavieb. Ceny starších nehnuteľností môžu klesnúť z dôvodu slabnúcej kúpnej sily obyvateľstva a inflácie. Druhou príčinou je rast úrokov pri hypotekárnych úveroch, ktorý znižuje výšku dostupnej hypotéky,“vysvetľuje Škriniar. Ako ďalej dodáva, trh je podľa neho v tejto dobe iný ako bol pred pár rokmi, keď stačilo byt alebo dom kúpiť a jednoducho ho držať. V najbližšom období sa zisk z investície do nehnuteľnosti bude dosahovať jej prenajímaním, respektíve podnikaním s ňou. „Ak je kupujúci pripravený, nemal by váhať. Z pohľadu piatich či desiatich rokov očakávam zvýšenie cien, no jeho mieru je ťažké predpovedať.“
Spomalenie rastu cien nehnuteľností a menší záujem
o ich kúpu nahráva do kariet
kupujúcim.
Záujem o nájmy
Čo sa týka nákupu nehnuteľností na prenájom, odborníci na realitný trh a financie predpokladajú, že určitá skupina klientov ich bude naďalej nakupovať, keďže dopyt po nájmoch je stále enormný a zatiaľ sa nezdá, že by sa mal výraznejšie utlmiť.
Tu bude dôležité, kedy sa konkrétna nehnuteľnosť bude dokončovať a odovzdávať, pretože mnohí ľudia potrebujú bývanie už teraz.
Michal Kubík, projektový manažér spoločnosti Finportal pre reality, tvrdí: „Očakávam činnosť agentúry pre nájomné bývanie, ktorá by mala zabezpečovať kúpu nehnuteľností, ktoré chce štát prenajímať. Myslím, že toto je faktor, ktorý, ak by bol dotiahnutý z pozície štátu do konca, tak určite zatrasie trhom. Nájomné bývanie tvorí v iných krajinách značnú časť riešenia bývania. V Rakúsku až 42 percent, v Česku 21 percent. U nás sme zatiaľ na ôsmich percentách.“
František Čepček, realitný špecialista v spoločnosti reins