Byt predá aj „story“na Instagrame
Nehnuteľnosti propagujeme spotmi, prechádzame aj na Tiktok, hovorí o trendoch Róberta Mecková, riaditeľka platformy FINGO recloud.
Veľa sa dnes hovorí o vývoji na trhu s realitami. Ako však toto dianie vplýva na činnosť samotných realitných kancelárií?
Všetky realitné kancelárie sa až teraz učia, ako robiť biznis. Nepotrebujete zázračné schopnosti, aby ste predali byt, o ktorý sa bije desať kupujúcich. Problémom je, keď tých desať kupcov odrazu nemáte. Našťastie, schopní, skúsení a pracovití makléri sa nestratia ani dnes. Treba si uvedomiť, že kupovať a predávať sa bude stále, len toho možno nebude toľko ako v posledných rokoch a nie za toľko peňazí.
V čom je pre realitné kancelárie súčasné obdobie negatívne a v čom, naopak, pozitívne?
V každom segmente, aj v našom, je zdravá konkurencia výhodou. To platí nielen pre kupujúcich, ale aj pre nás. Posúva nás to vpred, musíme sa neustále vzdelávať a prispôsobovať predaj a vlastné vedomosti aktuálnej situácii. Správna a včasná informácia, čo sa práve deje na trhu, má cenu zlata. Viac sa sústreďujeme na prácu so sociálnymi sieťami a oveľa viac s klientmi analyzujeme, ako čo najlepšie kúpiť alebo predať.
Oplatí sa dnes otvoriť realitnú kanceláriu? Sledujete vyšší záujem o prácu makléra?
V našej kancelárii sme v štádiu, že nás makléri priamo oslovujú, pretože chcú pracovať pod našou hlavičkou. Je však pravdou, že veľa ľudí si myslí, že práca makléra vlastne ani nie je prácou a že pečené holuby padajú z neba. Keď však zistia, čo všetko to zahŕňa, veľa z nich sa radšej vráti do pôvodného zamestnania.
Koľko času treba, aby sa z človeka mimo tohto biznisu stal realitný maklér, schopný robiť všetky zmluvné úkony?
Na to nemám jednoznačnú odpoveď. Za aký dlhý čas sa stane z človeka dobrý účtovník? Je to veľmi individuálne a vplýva na to množstvo faktorov, ako je pracovitosť, snaha, schopnosť komunikovať, analytické myslenie, obchodný duch alebo aj znalosť legislatívy.
Akým smerom sa ešte môže uberať realitný biznis? Aké ďalšie trendy tu vidíme?
Vidím tu niekoľko zásadných vplyvov. Ukrajinská kríza zmenila mnoho vecí a okrem iného prispela aj k vyššej inflácii, a teda aj k rastu úrokových sadzieb. Tie spôsobujú, že vlastné bývanie sa stáva menej dostupným. Mladí sa uchyľujú k bývaniu v prenájmoch, keďže si nemôžu dovoliť kúpu nehnuteľnosti. Na hypotéku často nedosiahnu. Tým, ktorí hypotéku majú, zasa vyššie úrokové sadzby valcujú rodinný rozpočet. Dôležitým faktorom, ktorý ovplyvňuje situácia na našom realitnom trhu, je veľké množstvo ľudí, ktorí k nám prišli z Ukrajiny. Potrebujú niekde bývať a to znižuje dostupnosť bytov určených na prenájom. Ceny nájmov vystrelili na najvyššie hodnoty za posledné roky. Predávať a kupovať sa bude stále, akurát zamrzlo kupovanie investičných bytov, čo bolo na Slovensku národným športom. Nájmy idú hore, predaje sa spomalili, ceny mierne klesajú.
Platí v tomto biznise, že s útlmom dopytu určitý počet kancelárií zanikne a prečistí sa trh?
Dobrý maklér svoju prácu asi neutne len preto, že prišlo horšie obdobie. Ťažké to budú mať začínajúci makléri a malé realitné kancelárie. Aj z tohto dôvodu sme spustili projekt recloud, ktorý bude práve malým kanceláriám poskytovať takú podporu, ktorú si ako samostatné jednotky nemôžu dovoliť.
Postupom času sa digitalizujú procesy. Aj pri ponukách realít vidíme 3D obhliadky či videá. Ako veľmi takýto doplnok k inzerátu zvyšuje reálnu návštevnosť nehnuteľnosti?
Veľmi veľa ľudí si nedokáže predstaviť byt len z fotiek. Online obhliadky, ale aj videá tomu rozhodne pomáhajú. Málokto si však kúpi byt len na základe toho, čo vidí v počítači. Online prehliadky, videá či 3D priestorové vizualizácie v novostavbách však radikálne zvyšujú pravdepodobnosť, že klient zavolá a bude si chcieť pozrieť nehnuteľnosť na vlastné oči.
Rozširujú sa weby s návodmi, ako správne nafotiť nehnuteľnosť, sú aj fotografi, ktorí sa na to špecializujú. Ide o súčasť profesionalizovania realitných kancelárií?
Samozrejme. Nielen fotka samotná, ale aj to, čo sa fotí, je veľmi dôležité. Ako jedni z mála sa snažíme každú jednu predávanú nehnuteľnosť naštylizovať, opraviť či upraviť tak, aby bola fotka dokonalá. Odborne sa to nazýva homestaging. Ide o premenu bytu či domu tak, aby sa zakryli jeho nedostatky a vyzdvihli jeho pozitíva. Keď robíme homestaging, dom vymaľujeme. Upravíme alebo donesieme nový nábytok, aby nehnuteľnosť zaujala už z fotky. Veľa spraví nová moderná lampa, výmena sprchového kúta či vyčistenie špár na obkladačkách. Je to extrémne dôležité, no nie až také drahé a náročné, ak máte šikovného makléra, homestagera a majstra.
Má dobrá nehnuteľnosť šancu, aby ju majitelia predali sami na Bazoši? Alebo tým strácajú?
Bazoš je tu samostatný segment predaja. Sú predávajúci, ale aj kupujúci, ktorí neprídu za realitným maklérom za žiadnych okolností. Spoliehajú sa len na verejné portály. Realitný maklér však nie je dobrý len na to, aby dvíhal telefóny potenciálnych záujemcov. Maklér je v prvom rade odborník, ktorý vie určiť správnu cenu nehnuteľnosti a spôsob jej predaja. Dám to do súvisu so spomínaným homestagingom. Maklér je presne ten, kto má vysvetliť klientovi, že je potrebné byt vymaľovať, vyhodiť starý koberec, kúpiť kvety, vymeniť horné kuchynské skrinky a vymeniť umývadlo v kúpeľni. Investícia 3 500 eur, mesiac práce s celým manažmentom a výsledkom je 10-tisíc eur v predaji navyše alebo oveľa rýchlejšie predaný byt.
Platí to za každých okolností?
Samozrejme, sú situácie, keď to nie je možné, klient stále v byte býva alebo sa veľmi ponáhľa. Vtedy dobrý maklér predá byt tak, ako je, len s drobnými úpravami, uprataním, kvalitnými fotografiami a spotom s moderátorkou. Len si porovnajte, ako vyzerajú fotografie realitných kancelárií a súkromných inzerentov. Tomu zodpovedá aj dĺžka predaja a správne nastavená predajná cena. Úlohou makléra nie je len slepo počúvať klienta, ale hlavne mu pravdivo odpovedať na otázku, ako, kedy a za koľko je možné jeho nehnuteľnosť predať.
Existuje v zahraničí trend ohľadom predaja alebo hľadania nehnuteľnosti, ktorí sa u nás ešte nerozbehol?
Je ním vzdelávanie sa, ktoré považujem za veľmi dôležité. Toto tu trochu chýba, makléri a kancelárie to stále podceňujú. V zahraničí je tiež omnoho výraznejšia pozícia osobného makléra. Neoslovujete viacerých, ale máte jedného človeka, ktorý vám pomáha, keď kupujete alebo predávate nehnuteľnosť. Na tomto princípe exkluzivity funguje čoraz viac kancelárií a už aj klienti začínajú rozumieť tomu, že práve tento spôsob je pre nich výhodnejší.
Budú musieť realitní makléri viac investovať do IT a reklamy, aby vedeli konkurovať?
Jednoznačne. My to robíme roky a vypláca sa to. Základom je dobrý informačný systém, in-house advokát autorizujúci zmluvy, tvorba propagačných a informačných dokumentov k nehnuteľnosti. Máme k dispozícii moderátorku, kameramana, fotografku. Vybrané nehnuteľnosti propagujeme samostatnými spotmi s moderátorkou, sme na Instagrame, prechádzame aj na Tiktok. Mnoho nehnuteľností sme predali len cez stories na Instagrame. Lepší dôkaz dôležitosti sociálnych sietí a IT asi nemôže existovať.
Čo by ste dnes poradili kupujúcim a predávajúcim? Ktorí majú čakať a ktorí by nemali váhať?
Vždy tvrdím, že človek sa musí rozhodovať na základe svojej aktuálnej finančnej situácie a odhadu, kam sa posunie v najbližšom období. Kto potrebuje dostavať dom, musí predať byt. Ten nemá na čo čakať. Kto potrebuje väčší byt, lebo čaká dieťa, musí kupovať.
Ten, kto len chce bývať v krajšom, ale bojí sa o prácu alebo mu rastúce výdavky radikálne ukrajujú z mesačného rozpočtu, nech radšej počká, ako sa situácia vyvinie. Nikto nemá krištáľovú guľu, aby videl, čo sa stane o pol roka. Časy nakupovania bytov ako investícií sú už asi za nami, kupovať ich budú už len ľudia s hotovosťou, nie na hypotéku.
Aký typ nehnuteľnosti je „zlatou baňou“s dopytom v akomkoľvek čase?
Nebudem teraz spomínať kvalitné byty, domy či dokonalo situované pozemky, ale možno vás trochu prekvapím. Bude to znieť zvláštne, ale vlastným životom si žijú garáže. Stará 50-ročná tehlová garáž v centre mesta nebude lacnejšia ani o euro. Garáže sa nestavajú a už vôbec nie v centrách miest. Dajú sa využiť aj ako sklad. Ak chcete prenajať dobre lokalizovanú garáž, v Košiciach dostanete 100 eur, v Bratislave 150 až 200 eur. Po ďalšie, dať za garáž 50-tisíc eur je síce veľa, ale, prekvapivo, pre mnoho ľudí v strednom veku so solídnym príjmom je to presne tá miera investície, ktorú chcú podstúpiť. Uložia niekam svoje prostriedky, majú z investície úžitok alebo každý mesiac prilepšenie k výplate. Garáž nemá mesačné náklady, a keď ju chcete predať, stačí, že nalepíte oznam do výťahu a do večera máte vybavené. Ten, kto chce garáž kúpiť, musí trpezlivo dňom i nocou sledovať inzertné portály.
Online prehliadky, videá či 3D vizualizácie radikálne zvyšujú pravdepodobnosť, že klient zavolá.
50
-tisíc – taká je suma, ktorú sú solídne
zarábajúci ochotní dať za tehlovú garáž.
100
eur
– taká je suma, ktorú za prenájom
garáže mesačne dáte
v Košiciach.
200
eur
– taká je približne suma za prenájom
garáže v Bratislave.