Developeri otvárajú diskusie o forme bývania
Prvý ročník konferencie Real Estate Vision & Trends sa zameriaval na otázky a riešenia nájomného bývania na Slovensku.
Bratislava – Realitný trh sa dostal do úzkych. Aj napriek mierne klesajúcej cene či lepším výhľadom na budúci kvartál sa v diskusiách stále hlasno ozýva téma nedostupnosti bývania.
Príklad by sme si mohli vziať z Viedne, ktorej vedenie zlepšenie situácie iniciuje samo. Bratislava však má od svojho rakúskeho suseda v rámci legislatívy či možných riešení ďaleko, a tak privoláva na pomoc developerov.
Nájomné bývanie bolo kľúčovým bodom aj na prvom ročníku konferencie Real Estate Vision & Trends z dielne advokátskej kancelárie Havel & Partners v spolupráci so spoločnosťou CBRE, ktorá sa zameriava na poskytovanie služieb v sektore komerčných nehnuteľností a investícií.
V slepej uličke
„Komerčný nájomný sektor u nás prakticky neexistuje a hlavné dôvody súvisia najmä s ekonomickou situáciou krajiny. Na druhej strane, práve rozdiel medzi úrokmi a výškou komerčného nájmu vytvárajú na trhu investičnú príležitosť. V prípade Kollárovych bytov bolo pozitívom, že sa nájomné bývanie stalo mediálnym záujmom,“komentoval situáciu Ondřej Majer, partner Havel & Partners, ktorý sa okrem iného zaoberá aj realitným právom.
Majer dodal, že návrh čaká na schválenie od Európskej komisie, a ak sa tento koncept schváli, pôjde o dobrý krok k dostupnejšiemu bývaniu. Zároveň však vysvetlil, že efektívnejším spôsobom je aktívnejšia diskusia práve o komerčnom nájomnom bývaní aj mimo rámca štátnej regulácie.
Veľké očakávania má od schválenej legislatívy na štátom podporované nájomné bývanie aj Tomáš Hegeduš, generálny riaditeľ spoločnosti CBRE. Daný ekosystém má totiž podľa neho perspektívu prilákať miliardové investície a tým výrazne zvýšiť dostupnosť bývania v krajine.
„Investori už avizovali, že majú v príprave alebo vo výstavbe v súčasnosti viac než 2 500 bytov vyhradených na tento účel, ktoré by sa mohli dostať k svojim nájomcom počas najbližších rokov,“doplnil Hegeduš.
V súčasnosti na Slovensku nestojí ani jeden projekt nájomného bývania, ktorý by vybudoval alebo spravoval štát. V prípade súkromných zámerov je v prevádzke co-living, ktorý v niekoľkých svojich projektoch ponúka developer Lucron.
Co-living spočíva v budovaní menších bytov, no zato väčších spoločných a verejných priestorov. Znamená to teda, že rezidenti zdieľajú spoločnú kuchyňu, terasu či práčovňu. Okrem takejto možnosti sa však dosiaľ ďalšie formy nájomného bývania v krajine nerealizovali.
Jedným z prednášajúcich bol aj Michal Rehák, obchodný riaditeľ Penta Real Estate Slovensko, ktorý podotkol, že jedným z problémov je aj celková nepripravenosť takýchto projektov na Slovensku.
„Nájomné bývanie sa skladá z rôznych produktov, ktoré sú určené pre rôzne vekové kategórie, a každá z nich má iné charakteristiky. V závislosti od kategórie tak majú inštitucionálni investori isté požiadavky a idú po efektivite. Aktuálny proces je tak viac o dlhodobej debate, spolupráci a príprave produktu do budúcnosti,“vysvetlil obchodný riaditeľ developera.
Možností je niekoľko
Na výber sa developerom núka aj forma Built to rent, ktorá spočíva v budovaní súkromného nájomného sektora so zámerom prenajímania všetkých bytových jednotiek súkromným nájomcom.
Zväčša však ide o väčšie budovy, presahujúce počet 300 bytov, ktoré vlastnia inštitucionálni investori v spolupráci s profesionálnymi prevádzkovateľmi. Podstatným rozdielom je aj zloženie prevádzok a služieb, ktoré sa nachádzajú
12 percent
– taký je tohtoročný nárast cien nájomného.
v budovách. Podobnými obmenami sú aj student housing, multi-family housing či bývanie pre seniorov.
„Student housing či co-living majú úplne iné požiadavky ako nájomné bývanie. Ak sa pozeráme na multifamily sektor, ten je pomerne podobný tomu nájomnému a aj projekty, ktoré pripravujeme alebo staviame, môžu byť pre tento sektor vhodné,“dodal Rehák.
Štátom podporované nájomné bývanie môže byť zaujímavé aj pre developera, no podľa Reháka treba klásť dôraz aj na komerčnú časť nájomného bývania. V poslednom roku sa totiž pomerne zásadne zmenila dostupnosť bývania a prenajímanie sa stalo zaujímavejším.
„S rastom úrokov však výrazne rástli aj ceny nájomného. Za posledný rok sa tento nárast pohyboval na hodnote okolo 12 až 13 percent a inštitucionálni investori začali o takýto typ produktu prejavovať väčší záujem,“dokončil Rehák.
Pomôcť chcú aj Česi
V prípade spomínaných investorov nie je pravidlom, že musí ísť len o slovenských hráčov. S neutíchajúcim dopytom v hlavnom meste majú aj napriek veľkej konkurencii možnosť investícií aj firmy zo zahraničia, ktoré už majú s realizáciou či prevádzkovaním nájomného bývania skúsenosť.
„Mysleli sme si, že hlavným iniciátorom budú mestá a obce, no to sa z podobných dôvodov ako na Slovensku nie veľmi podarilo. A nemusí to byť len o peniazoch, ale najmä o rozhodovacích procesoch. Pred covidom sme si mysleli, že kyvadlo sa preklopilo na nájomné bývanie a predchádzalo tomu aj to, že banky začali ponúkať produkty, ktoré investorom pomáhali financovať takéto projekty,“opísal skúsenosť na českom trhu Leoš Andrle, riaditeľ divízie komerčného developmentu spoločnosti Sekyra Group.
Firma sa primárne zameriava na realitné investície a development rezidenčných aj komerčných nehnuteľností. V júli tohto roku spoločnosť v spolupráci s Kooperativou a so spoločnosťou Dostupné bydlení České spořitelny kúpili od Sekyra Group projekt nájomných bytov na pražskom Opatově. Nový blok s 300 bytmi je zároveň považovaný za jednu z najväčších transakcií s nájomným bývaním na českom trhu.
„Našou stratégiou je budovať produkt nájomného bývania aj na Slovensku. Pozeráme sa aj na iné trhy, do Nemecka, Berlína, a je zaujímavé, že práve tam riešia nájomné bývanie formou priamych dotácií. Na Slovensko sa však pozeráme primárne z pohľadu rezidencií v Bratislave. Radi by sme na trhoch získavali väčšie rozvojové územia vrátane urbanizmu a rozvoja brownfieldov. Je to vec, ktorá nás zaujíma,“dokončil Andrle.