Naša metropola je odvážnejšia než Praha
Spolumajiteľ skupiny Top Estates Petr Teplý v rozhovore pre HN hovorí o najväčších rozdieloch medzi naším hlavným mestom a Prahou.
Dosiaľ ste pôsobili len v Česku. Čo vás presvedčilo k vstupu na slovenský trh s projektom Portum Towers?
Hlavným dôvodom bol najmä fakt, že v Česku sú procesy veľmi regulované, a keď nám bol predstavený projekt Portum Towers, rozhodli sme sa do toho ísť, pretože takýto projekt v Prahe nepostavíme. Ide o veľmi historické mesto zviazané pravidlami Unesca a podobných organizácií.
Bratislava sa, naopak, veľmi rýchlo rozvíja a je omnoho odvážnejšia, aj v rámci developmentu, aj nastavenia mesta. Chceli sme tu teda postaviť niečo, čo v Prahe nedokážeme.
Zároveň tu máme aj mnoho brnianskych kolegov, ktorí tu dlhodobo žili a pracovali, takže tu majú dosť vzťahov a väzieb a mesto poznajú. Nebol pre nás teda problém zložiť nový tím. Tento projekt bol pre nás taký atraktívny, že nám to za to stálo.
Aké sú najväčšie rozdiely v legislatíve či realitnom trhu medzi Bratislavou a Prahou?
Myslím si, že to je dosť podobné. Čo sa týka legislatívneho procesu povoľovania stavieb, systém sa veľmi nelíši. Čo je však výnimka, je downtown, v ktorom sa zonácia v blízkej budúcnosti má rozšíriť ďalej. V Prahe však nemáme lokalitu, v ktorej by mesto či úrady povolili stavať výškové budovy na určitom mieste s určitým limitom. Každý dom tam individuálne posudzuje niekoľko orgánov, ktoré hodnotia, či objekt príliš nepretŕča, či nie je príliš mohutný.
Samozrejme, aj v Prahe treba rešpektovať územný plán, no Bratislava je v tomto zmysle omnoho odvážnejšia a progresívnejšia, keďže tu je downtown, a teda lokalita výškových budov. To v Prahe nemáme.
Aké rozdiely vidíte v klientele?
Situácia je podobná. Avšak zdá sa mi, že tu vznikajú kvalitnejšie projekty ako u nás. Na druhej strane, v Prahe je omnoho väčšia kúpna sila. Je to väčšie mesto, s väčším množstvom zahraničných firiem a všeobecne ide o medzinárodný trh, takže tam vznikajú projekty, v ktorých sa cena štvorcového metra bežne pohybuje na sume 10tisíc eur. V Bratislave sú takéto projekty zatiaľ výnimkami, no je to možno tým, ako mesto pomaly rastie a jeho ekonomická sila sa postupne posúva nahor.
Povedal by som teda, že v Prahe sú trhy omnoho oddelenejšie. Jedným z nich je prémiový a luxusný, ktorý stále beží aj vzhľadom na aktuálnu dobu poznamenanú či už vojnou na Ukrajine, alebo výškou úrokových sadzieb.
Stredný a nižší segment je, naopak, viac porovnateľný s Bratislavou. V nej totiž vzniká málo projektov, ktoré by sa dali klasifikovať ako top, luxusné či prémiové. A keď sa pozriem naokolo, tak mám pocit, že mnoho domov v Bratislave, ktoré sú tu označované za vyššiu triedu, sú v Prahe považované za štandard strednej triedy.
Vo svojej podstate sú však vybavením rovnaké, akurát idú viac do výšky. Vybavenie či služby však nie sú na takej úrovni, ako by sme si možno pod týmto pojmom predstavovali, alebo aké by mohli byť v prémiovom segmente v Prahe.
A práve preto, keď sme na slovenský trh vstúpili a oboznámili sa s projektom, tak nám to tu chýbalo. Chceme teda skúsiť postaviť projekt, ktorý ponúkne super služby, zázemie či veľký park s množstvom zelene a trochu to tu povýši na inú úroveň. A myslím si, že to, ako máme nastavený marketing, akých architektov sme do procesu zapojili, koľko práce tomu celý tím venuje a nenecháva to na externých projektantoch, tak z toho vzniká projekt, ktorý podľa mňa bude na najvyššej úrovni. Či už štandardom, technológiami alebo verejným priestorom.
Žijeme tým tri roky, čiže možno niekedy máme skreslené videnie, ale aj reakcie klientov tento dojem potvrdzujú. Po tom, čo im predstavíme showroom a dispozície bytov, ale aj cenu, ktorá nie je trikrát drahšia ako u konkurencie v lokalite, tak projekt oceňujú a pochopili, kam cielime.
Stretli ste sa počas procesu prípravy projektu či územia s pripomienkami mesta či aktivistov, ktoré by spomalili procesy?
Myslím si, že to nie je nič nevídané, no zatiaľ sme nenarazili na nič. Na začiatku sa primárne riešilo posudzovanie vplyvov na životné prostredie, keďže celé územie downtownu je kontaminované, ako výsledok náletov na továreň Apollo. Náročný bol teda najmä proces geologického prieskumu. Inak však išlo o klasický proces.
To, že úradníci sú zavalení prácou, nestíhajú alebo sa so zmenou úradníka čaká o pol roka dlhšie, to je asi klasika. Nie je to nič, čo by nám kazilo plány.
Slovenských developerov často trápi Združenie domových samospráv. Mali ste s ním skúsenosť aj vy?
Na začiatku tu boli aj snahy Združenia domových samospráv, no to sa tiež vyriešilo.
Pýtam sa najmä preto, že aktuálne sa opäť otvára novela zákona o posudzovaní vplyvov na životné prostredie, ktorá sľubuje, že každý účastník konania bude môcť podať len jednu pripomienku na daný projekt. Zaujímalo by ma teda, ak by ste sa rozhodli pokračovať v ďalšom developmente na Slovensku, či by dlhé povoľovacie procesy neboli niečo, čo by vás odradilo?
Z našej skúsenosti to je tak, že každé združenie vám môže hádzať vidly do každého stavebného procesu, pretože ten nemusí byť len jeden, ale ich môže byť pokojne päť, na rôzne úkony či časti stavby. A do každého procesu môžu združenia opakovane vstupovať, čo nás aj v Prahe odrádza.
Nie je to však vec, ktorej by sme sa báli, a dokonca je tu aj dosť organizácií, ktoré vedia s takýmito združeniami pracovať. Veľa z nich developeri vydierajú s vidinou svojho profitu. Ak však prídu občania, ktorým sa niečo nepáči a chcú zmenu, tak vieme, ako sa s nimi baviť a ako ich zapojiť na participácii na projekte. Pre nás to teda nie je prekážka.
Uvažujete aj nad inými zámermi na Slovensku?
Zatiaľ nie. Občas nám príde ponuka, no zatiaľ sme vo fáze, keď máme veľa práce s Portum Towers a chceme sa mu venovať naplno. Nie sme veľký developer, ktorý by chystal desať projektov naraz. Väčšinou sú teda dva či tri, ktoré aktívne riešime, a tým, že chceme v každom procese vedieť, čo sa deje, a vymýšľať nové koncepty, tak ani pre nás teraz nie je téma, že by sme chceli aktívne hľadať ďalší veľký projekt.
O aké ponuky ide?
Prednedávnom nám prišli ponuky od súkromných osôb, ktoré tu majú pozemky, majú pripravený projekt a chceli ho stavať samy. Len zistili, že v súčasnosti to vôbec nie je také jednoduché z hľadiska financovania a predajov, a preto sa rozhodli predať ho.
Veľa väčších hráčov si však projekty drží, ak nutne nepotrebujú predávať, a čakajú na zvýšenie cien. Napokon development je cyklická záležitosť, takže sa stáva, že osem rokov to funguje a na ďalšie tri sa trh utlmí. Naposledy sa tak stalo v rokoch 2008 a 2009, teraz nás to chytilo po 12 rokoch. Niektorí sa teda spoliehajú na to, že sa ceny posunú nahor.
Zdá sa mi, že v Bratislave vznikajú kvalitnejšie projekty ako u nás.
V čase, keď ste na trh vstúpili, už bolo v procese riešenia niekoľko drahších projektov, ako napríklad Eurovea 2, Ister Tower či pokračovanie Sky Parku. Rátali ste s tým, že bude mať projekt rovnakú úspešnosť ako konkurencia?
Nechceli sme, aby boli všetky byty ohodnotené na 10tisíc eur za štvorcový meter, pretože 520 klientov na jeden projekt nezoženiete. Zároveň by byty na vyšších poschodiach stratili svoju prémiovosť, čiže posledné byty na vrchných piatich poschodiach v každej veži sú drahšie. Byty na nižších podlažiach sa dajú cenovo prirovnať k okolitým projektom, no ponúkajú o niečo viac ako tieto projekty.
V rámci projektu vznikne wellness centrum, ktoré bude prístupné rezidentom, vrátane saunového sveta, joga sály či posilňovne. Okrem iného je v projekte nakreslený park či veľkorysé lobby.
Byty sa začínajú na sume 230tisíc eur pri dvojizbovom byte, čo je dnes v Bratislave štandardná cena, nielen v downtowne. Verím teda, že Portum si bude môcť dovoliť aj človek, ktorý má možno pocit, že to je luxusný drahý projekt.
Majú klienti špecifické požiadavky?
Rátame s tým, že byty na najvyšších podlažiach budeme dokončovať v stave „shell and core“, klient dostane ohraničený priestor a v rámci spolupráce s architektom si určí finálny návrh bytu. Ten následne zrealizujeme.
A bude to v cene bytu alebo pôjde o doplnkovú službu?
To sa uvidí, no malo by ísť o službu navyše. Bude sa to však odvíjať od každého obchodného prípadu individuálne.