Strach z úrokov ženie k poisteniu
Výkyvy úrokových sadzieb podporili záujem Slovákov o životné poistenie. Čo sa dialo na tomto trhu a čo nás čaká v tomto roku?
Bratislava – Vysoké úrokové miery, teda zvýšená cena za požičané peniaze, priniesli okrem otrasov na hypotekárnom trhu aj ďalší následok. Vyšší záujem o životné poistenie aj o prenos poistných zmlúv. Ako tieto dve veci spolu súvisia?
Vplyv úrokov
Minulý rok sa opäť niesol v znamení zvýšeného záujmu Slovákov o životné poistenie. Pokračoval tak v nastúpenom trende z pocovidového obdobia. Vtedy si ľudia vo väčšom uvedomili potrebu kvalitného poistného krytia do výšky svojich príjmov a záväzkov.
Je tu však aj ďalší dôvod stúpajúceho záujmu o životné poistenie. Tým boli rastúce úrokové sadzby na úveroch a vysoká inflácia, ktoré zvyšujú výdavky a prirodzene znepokojujú ľudí. Ľudia si doma ešte intenzívnejšie začali kontrolovať aj svoje staršie uzavreté poistné zmluvy životného poistenia a prispôsobovať ich aktuálnej situácii.
„V roku 2023 sme zaznamenali aj zvýšený záujem klientov o prenos ich poistnej zmluvy z jednej poisťovne do druhej. Väčšina poisťovní na trhu už akceptuje prenos čakacích lehôt od konkurencie, a to na rovnaké pripoistenia aj na rovnaké výšky poistných súm,“hovorí Patrik Szabó, riaditeľ pre životné poistenie FinGo.sk.
Čo to znamená? Ľudia sa už nemusia obávať, že pri prechode z jednej poisťovne do druhej by počas prechodného obdobia niekoľko mesiacov nemali poistnú ochranu a v prípade kritického ochorenia či inej udalosti by nemali nárok na poistné plnenie.
Rastúce úrokové sadzby na úveroch a vysoká inflácia zvyšujú výdavky a prirodzene znepokojujú ľudí.
Patrik Szabó, riaditeľ pre životné poistenie fingo.sk
Presuňme sa však do tohto roku. Predpokladá sa, že v roku 2024 bude pokračovať trend z minulého roka. Aj v tomto roku budú poistný segment ovplyvňovať viaceré faktory. Ide najmä o zvýšené úrokové sadzby na hypotékach, s ktorými rastú aj obavy ľudí a ich potreba chrániť svoje príjmy aj finančné záväzky formou životného poistenia.
„Ďalej je to akceptácia čakacích lehôt od konkurencie, ako aj znižovanie čakacích lehôt na jednotlivých pripoisteniach. Poisťovne sú voči klientom celkovo ústretovejšie a niektoré dokonca od čakacích lehôt už úplne upustili,“opisuje Szabó. Nejde však len o čakacie lehoty. Významný vplyv na sektor životného poistenia má aj zvýšená digitalizácia poisťovní, rýchlosť likvidácie poistných udalostí, ako aj znížená výlukovosť v pripoisteniach.
Viac vlastných zdrojov
Prudký nárast úrokových mier mal vplyv nielen na zvýšený záujem o poistenie, ale aj spôsob financovania komerčných nehnuteľností. Z prieskumu KPMG Property Lending Barometer, v ktorom sa vyjadrilo 48 bánk z 10 krajín strednej a východnej Európy vrátane Slovenska, však aj napriek tomu cítiť opatrný optimizmus, čo sa týka budúcnosti trhu s nehnuteľnosťami a jeho financovania.
Očakáva sa, že minulý rok bude z hľadiska celkového objemu investícií najslabší od roku 2009, a to tak na Slovensku, ako aj v celom regióne strednej a východnej Európy. V dôsledku vysokých úrokových sadzieb prinášali investície alternatívne k nehnuteľnostiam lepší výnos.
„Slovenský realitný trh sa v súčasnosti nachádza v období, ktorého trajektóriu ovplyvňuje viacero faktorov. V tomto vyvíjajúcom sa prostredí sa banky intenzívnejšie zameriavajú na kvalitu projektov, dôkladne skúmajú skúsenosti developerov a uprednostňujú nadviazané vzťahy,“hovorí Michal Maxim, Associate Partner pre sektor finančných služieb v KPMG na Slovensku.
Hoci pozornosť verejnosti je najmä na vývoji cien súkromných nehnuteľností určených na bývanie, financovanie komerčných nehnuteľností je pre banky stále dôležité a väčšina z opýtaných neočakáva žiadne významné zmeny vo svojich úverových portfóliách. Hádam okrem pomalšieho rastu.
Mnohí budú čoskoro čeliť tomu, že v priebehu nasledujúcich dvoch rokov budú musieť refinancovať podstatnú časť svojich portfólií. „V segmente čoskoro splatných úverov na nehnuteľnosti je v priemere 17 percent z nich splatných do 12 mesiacov a 32 percent do dvoch rokov,“približuje Maxim.
Ďalším dôvodom útlmu môže byť, že spoločnosti potrebujú mať viac vlastných zdrojov. Napriek tomu, že minimálne požiadavky na ukazovateľ krytia dlhu zostávajú z dlhodobého hľadiska stabilné, prudký nárast úrokových nákladov ovplyvňuje tento ukazovateľ najmä pri nových úveroch.
„Znamená to, že na jeho splnenie sú potrebné dodatočné kapitálové alebo investorské zdroje. Okrem toho je splnenie tejto podmienky dôležité aj pri ďalších kľúčových kritériách, ako je napríklad miera dohodnutého prenajatia alebo predpredaj,“hovorí Maxim.
Očakáva sa teda sprísnenie požiadaviek na vlastný kapitál, čo odráža opatrnejší prístup k poskytovaniu úverov. Celkovo sa slovenský trh s nehnuteľnosťami podľa odborníka prispôsobuje meniacej sa hospodárskej situácii, pričom sa zameriava na obozretnosť a selektívnosť.
Čo si vlastne pod pojmom komerčná nehnuteľnosť môžeme predstaviť? A ktoré hrajú v Európe a u nás prím? Po prvýkrát po rokoch sa projektom súvisiacim s logistikou podarilo získať miernu prevahu nad rezidenčnými nehnuteľnosťami v „súťaži popularity“medzi bankami, hoci rezidenčné projekty si dokázali udržať prvé miesto v Srbsku a Bulharsku.
Na Slovensku sa na treťom mieste umiestnili maloobchodné nehnuteľnosti a za nimi kancelárske budovy. Rezidenčný sektor čelí poklesu cien v dôsledku hypotekárnych sadzieb a spomaleniu celkového predaja. V kancelárskom sektore pretrváva miera neobsadenosti a dokonca sa zvyšuje v starších a menej udržateľných priestoroch.
Budúce smerovanie
V posledných dňoch začali podľa analytikov pribúdať informácie o nadhodnotenej úrovni cien nehnuteľností na Slovensku, ktoré dokonca údajne dokazujú prítomnosť cenovej bubliny. Teda stavu, keď sú ceny neopodstatnene vysoké a hrozia negatívne scenáre vývoja, nielen pre samotný trh domov a bytov, ale aj pre spotrebiteľa a celú ekonomiku.
„Dlhé obdobie ultrauvoľnenej menovej politiky centrálnych bánk s nulovými úrokovými sadzbami podnietilo vzostup úverovania, vzhľadom na cenovú dostupnosť kapitálu. Jednou z najcitlivejších oblastí trhu na vývoj úrokových sadzieb je práve sektor nehnuteľností,“hovorí Tomáš Cár, zodpovedný za Real Estate Transactions v 365.invest.
Dlžníci si prostredníctvom úverov na bývanie napĺňali svoje bytové predstavy a nakupovali nehnuteľnosti s relatívne nízkym podielom vlastných zdrojov. Tento trend sa nevyhol ani Slovensku, kde je, rovnako ako v iných krajinách východnej časti Európy, sklon k vlastnému bývaniu najsilnejší.
Práve vývoj cien nehnuteľností by mohol na Slovensku podľa Cára zreálniť príchod nájomného bývania, ktorý sa postupne stáva v mnohých krajinách uprednostňovaným štandardom. Nájomné bývanie by mohlo pomôcť aj trhu práce, ktorý by tak disponoval väčšou mobilitou a ľudia by nemuseli byť v takej výraznej miere naviazaní na jedno miesto.
Druhým motívom na nákup nehnuteľností bol, samozrejme, potenciál zhodnotenia, keďže nehnuteľnosti majú u nás povesť reálneho aktíva, ktoré v čase len rastie. „Takýto prístup sa prejavoval nielen na samotných nehnuteľnostiach, ale aj odvodených produktoch, ako sú realitné fondy a dlhopisy developerských projektov. Práve súhra týchto faktorov začala vytvárať dodatočný dopyt a vytláčať jednotkové ceny i priemerované indexy na viacročné maximá, na ktorých je jednoduché vývoj označiť ako nezdravý rast – bublinu, čo však nie je pravda,“vraví.
Podľa štatistických údajov Eurostatu bol rast cien nehnuteľností na Slovensku za poslednú dekádu síce vyšší ako priemer EÚ, no v porovnaní s krajinami s najvyšším rastom bol miernejší. Napríklad v Českej republike vzrástli ceny nehnuteľností za posledných 10 rokov viac ako dvojnásobne, rekordérom je Estónsko s 2,5násobným rastom. Na Slovensku sa za rovnaký čas ceny zvýšili priemerne o približne 80 percent.
Ak by sme sa pozreli na vývoj nájomného bývania, ten je na Slovensku dokonca pod priemerom EÚ. Ak by bola na Slovensku bublina trhu nehnuteľností, väčšina z nej by bola vytvorená špekulatívnym investičným dopytom – teda bytmi určenými na ďalší prenájom. Faktor relatívne nízkych nájmov však tento motív znižuje.
Spôsobil cenový rast nehnuteľností nedostupnosť bývania? „S rastúcimi cenami nehnuteľností sú často spojené aj náklady na bývanie, ktoré môžu byť záťažou. Mieru preťaženia z nákladov na bývanie vieme aj merať indexom, ktorý vyjadruje podiel obyvateľov žijúcich v domácnosti, kde celkové náklady na bývanie predstavujú viac ako 40 percent disponibilného príjmu. V EÚ v roku 2022 žilo v takejto domácnosti 10,6 percenta obyvateľov miest, kým zodpovedajúca miera pre vidiecke oblasti bola 6,6 percenta,“hovorí analytik. Najvyššia miera preťaženia nákladov na bývanie v mestách bola zaznamenaná v Grécku a Dánsku a najnižšia napríklad na Slovensku a v Chorvátsku.
Jedným z faktorov ovplyvňujúcich nárast cien sú aj rastúce náklady na výstavbu. Tie sa premietajú nielen do cien novostavieb, ale aj existujúceho bývania. „Ceny stavebných výrobcov za nové rezidencie v EÚ sa v období rokov 2010 až 2022 zvýšili, najmä od roku 2016 a od roku 2021 do roku 2022, keď nárast za celé obdobie dosiahol 40 percent,“vraví Cár.
Odpovedal aj na otázku, či má domáca ekonomika potenciál „vykryť a ustáť“nárast cien. Slovenská ekonomika je podľa neho stále napriek rôznym okolnostiam z dlhodobého hľadiska stabilná a miera rastu HDP na obyvateľa sa zvýšila za posledných 10 rokov o 18 percent. „Trh práce je najsilnejší v histórii samostatnosti a nominálne mzdy len za posledný rok stúpli o desatinu. Aj keď obdobie vysokej inflácie dalo v ostatných dvoch rokoch spotrebiteľom pocítiť aj odvrátenú stránku trhovej ekonomiky, už v tomto roku budú reálne mzdy opäť rásť. To zvyšuje dôveru ľudí v budúcnosť a zároveň vytvára dopyt po bývaní,“dodáva.