Staro za novo stanovanjsko posojilo
Zaradi znižanja pribitkov je za marsikoga smiseln razmislek o reprogramu
Obrestne mere stanovanjskih posojil so se v zadnjem obdobju precej znižale. To pa ni samo spodbuda za najem novih stanovanjskih kreditov, ampak je za marsikoga smiselno, da razmisli tudi o menjavi sedanjega stanovanjskega posojila za novega. Zamenjava posojila za cenejšega pomeni nižjo mesečno obveznost.
Približno dve tretjini posojil za gospodinjstva so stanovanjska posojila, ki so tudi eden redkih delov bančnega premoženja, ki se povečuje. V prvi polovici prejšnjega desetletja so se stanovanjska posojila pocenila zaradi znižanja vrednosti variabilnega dela obrestne mere, tako imenovanega euriborja. Toda variabilni del je že sedmo leto nič (uradno celo negativen). Ob rekordnih vrednostih depozitov so banke že lani začele opazno nižati tudi pribitke, ki so zdaj za nova posojila najnižji po prevzemu evra.
To pomeni, da je za kar nekaj posojilojemalcev smiselno, da razmislijo, ali ne bi bilo primerno narediti reprograma posojil. Predvsem tisti, ki so posojila najemali pred več kot štirimi leti, z opazno višjimi pribitki lahko z reprogramom precej prihranijo, če je neodplačani del še dokaj velik in tudi zapadlost še daleč v prihodnosti. Seveda morajo pri tem upoštevati, da bodo morali za reprogram tudi plačati. Možnosti za znižanje stroškov je več, tudi skrajšanje ročnosti posojila lahko pomeni prihranek. A tudi sicer je dobro občasno preveriti, ali obstajajo ugodnejše možnosti.
Izredna likvidnost bank, povezana z nizkimi obrestnimi merami, je opazno spremenila tudi pogoje zadolževanja. Kdor ima do zapadlosti stanovanjskega posojila še več kot štiri leta, vrednost glavnice pa je še več kot deset tisoč evrov, se mu splača preveriti, ali je obstoječe stanovanjsko posojilo mogoče zamenjati z novim, cenejšim.
Ali je menjava smiselna, je odvisno od vrednosti neodplačane glavnice, ročnosti posojila, pogojev, pod katerimi je bilo sklenjeno posojilo, pogojev novega posojila in seveda tudi stroškov menjave. Dodaten prihranek lahko prinese tudi skrajšanje ročnosti.
Slaba in ugodna obdobja kreditiranja
Pregled pribitkov na stanovanjska posojila kaže, da so zdaj približno odstotno točko manjši, kot so bili med letoma 2009 in 2014. To je tudi obdobje, ko so bili posojilni pogoji za stanovanjska posojila najmanj ugodni v zadnjih 15 letih.
Čeprav je bila obrestna mera stanovanjskih posojil v letih 2007 in 2008 krepko čez šest odstotkov, je vzrok predvsem v bistveno višjem variabilnem delu, medtem ko so bili povprečni pribitki takrat nižji od dveh odstotkov. Ta posojila so zdaj praviloma zelo ugodna (povrhu vsega pa so tudi v pretežnem delu že odplačana).
Obratno se je zgodilo po izbruhu gospodarske krize, ko se je variabilna obrestna mera euribor znižala in je od leta 2015 negativna (večina bank negativnih vrednosti ne upošteva). Toda ob znižanju euriborja so se zvišali pribitki. Leta 2014, torej v letu po sanaciji bank, so v povprečju znašali okoli 2,9 odstotka.
Zdaj je obdobje kombinacije nizkih pribitkov, ki znašajo med 1,5 in 2,0 odstotka, in nizkega variabilnega dela. Seveda pa je ob tem treba dodati, da se spreminjajo tudi stroški odobritve stanovanjskih posojil in jamstev, ki jih morate predložiti.
Pregled pogojev smo naredili za stanovanjska posojila, katerih obrestna mera je vezana na obrestno mero euribor, a tudi za posojila s fiksno obrestno mero se pogoji spreminjajo. Pri tem dodajmo, da je tudi sicer dobro periodično preverjati pogoje kreditiranja.
Prvi korak kontrola konkurence
Prvi korak ob morebitni menjavi starega stanovanjskega posojila za novo je torej preverjanje pogojev. Dobro je, da to storite pri več bankah. Ne preverjajte zgolj na spletu, ampak poskušajte pridobiti konkretno ponudbo. Šele ko zberete nekaj ponudb (seveda ugodnejših od vaših zdajšnjih posojilnih pogojev), se podajte do svoje banke.
Menjava posojila stane. Stane vas lahko tako odstop od starega posojila kot najem novega. Pogoji se med bankami razlikujejo, zato jih je treba preveriti. Praviloma je ta storitev najcenejša pri obstoječi banki. Vsekakor pa je treba te stroške upoštevati pri odločanju za menjavo. Dodajmo, da izboljšanje kreditnih pogojev ni nujno slab posel za banko. Tudi banka si denar izposodi in prav lahko si bo s tem tudi ona zmanjšala stroške. Seveda pa si nobena banka ne želi, da greste k drugi banki.
Po naših izračunih menjava posojila praviloma ni smiselna, če je do dokončnega poplačila manj kot štiri leta. V tem primeru so namreč stroški menjave podobni ali celo višji od ugodnosti zaradi nižje obrestne mere.
Seveda je to odvisno tudi od neodplačane vrednosti. Del stroškov menjave je namreč fiksen, in če je vrednost preostale glavnice manj kot deset tisoč evrov, se boste tudi težko dogovorili za ugodnejše pogoje. Ko se pogajate za menjavo ali prenovo stanovanjskega posojila, pa niso pomembni zgolj pogoji menjave. Vedno premislite, koliko ste sposobni plačati mesečnega obroka.
Več prinašata ohranitev obroka in skrajšanje ročnosti
Veliko več boste prihranili, če se boste namesto znižanja obroka (zaradi boljših pogojev) odločili za ohranitev obroka plačila in s tem skrajšali ročnost posojila. Seveda lahko, če so zdaj vaši prihodki višji kot v času najema posojila, obrok tudi zvišate.
Toda pri tem je treba biti tudi pozoren. Variabilni del (torej euribor) je zdaj pri stanovanjskih posojilih praviloma nič odstotkov, pri nekaterih posojilih banke celo upoštevajo negativno vrednost (pri morebitni menjavi bodo skoraj zanesljivo vključili spodnjo mejo, ki izključuje negativne vrednosti). Toda variabilni del se bo nekoč zvišal in takrat se bo zvišal tudi mesečni obrok. Dlje ko je do končnega poplačila posojila, bolj se lahko spremeni mesečni obrok. Zato ob morebitni spremembi posojila tudi razmislite o tem, ali bi še imeli variabilno obrestno mero ali vam bolj ustreza nekoliko višja, fiksna, a brez strahu pred podražitvijo posojila.
• Pribitki k variabilnim obrestnim meram so se znižali.
• Najslabši pogoji najema so bili v prvi polovici prejšnjega desetletja.
• Pri morebitni menjavi razmislite tudi o skrajšanju ročnosti posojila.