Luksuzna stanovanja gredo za med
V ljubljanski palači Schellenburg cene presegajo tudi 10.000 evrov za kvadratni meter – Na Obali se prodaja ohlaja, a za pogled na morje so kupci še vedno pripravljeni veliko plačati
Pregrešno drage nepremičnine, o katerih lahko večina samo sanja, gredo pri nas očitno dobro v promet. Zlasti v Ljubljani in na Obali je precej takšnih, ki dosegajo astronomske cene. Lani sta najvišjo pogodbeno ceno v Sloveniji dosegla novejše stanovanje v ljubljanskih Kosezah z uporabno površino 210 kvadratnih metrov in večjo teraso, ki je bilo prodano za 1,8 milijona evrov, in hiša s pripadajočim zemljiščem na Bledu. Kupec je za petnajst let staro hišo, veliko 585 kvadratnih metrov, s 1300 kvadratnih metrov velikim zemljiščem ob Blejskem jezeru plačal 3,45 milijona evrov, je povedal Aleš Perovšek iz Geodetske uprave Republike Slovenije (Gurs). V ljubljanski nepremičninski agenciji Stoja trade so nam povedali, da so najdražja stanovanja, ki jih trenutno prodajajo, v palači Schellenburg (nekdanji Kolizej), kjer cene presegajo tudi 10.000 evrov na kvadratni meter. Na Obali pa do sedaj najvišje cene dosegajo apartmaji, ki jih prodajajo v projektu Garden palace resort Umag, in sicer okoli 5000 evrov na kvadratni meter, vendar je tam večina najdražjih že prodana. Prav tako je prodana že večina stanovanj v ljubljanskem Šumiju, kjer so bile cene prav tako vrtoglave.
Največje povpraševanje je, kot že običajno, v Ljubljani, predvsem po novogradnjah. V Stoja trade opažajo izjemen interes predvsem za nakup stanovanj v soseski Devana park II, Pod hribom ter v rezidenci Carpe diem. Sledi povpraševanje za nakup nepremičnin na Obali in Bledu. »Po novem pa imamo največje povpraševanje za nakup na hrvaški obali, predvsem v hrvaški Istri, kjer trenutno prodajamo čudovit projekt, imenovan Garden palace resort Umag s 112 apartmaji, ter tudi na slovenski obali, kjer smo začeli prodajo novega projekta Vile in rezidence Murve v Šmarju pri Kopru. Tam prodajamo 44 novih stanovanj in 16 vrstnih hiš zelo blizu morja,« našteva Ksenija Kus iz omenjene agencije.
Milijonske hiše na Maliji nad Izolo
V slovenski Istri je ponudba stanovanj in hiš omejena, tiste s pogledom na morje prodajajo po astronomskih cenah. Posestvo Pernula na Maliji je še vedno na prodaj, so potrdili v družbi Reiffeisen Leasing. V objavljenih oglasih je cena znašala 3,9 milijona evrov za tri objekte v četrti gradbeni fazi na 33 hektarjih zemljišča z možnostjo nadaljnje gradnje. Gre za nekoč razvpito kmetijo Bužekijan, ki je bila v lasti odvetnika Mira Senice. Poleg tega posestva lahko najdemo na Maliji hišo za sedem milijonov evrov z 900 kvadratnimi metri stanovanjske površine, ki z zemljiščem vred zajema 2660 kvadratnih metrov. Prav tako na Maliji, denimo, za 1,7 milijona evrov prodajajo hišo, veliko 334 kva
dratnih metrov, z dvakrat toliko vrta, je zapisano na spletni strani agencije Vila Portorož. Kdo so kupci, ostaja skrivnost. »Trg najdražjih nepremičnin je specifičen, tako kupci kot prodajalci želijo biti anonimni. Ponudbe marsikdaj niso niti objavljene. Ta trg predstavlja le zelo majhen del pri našem delu in seveda ti kupci niso odvisni od bančnih kreditov,« pravi Vlasta Prešeren, direktorica nepremičninske agencije Vila Portorož. Sicer na splošno opaža, da v agencijah na trgu nepremičnin zaznavajo zelo občutno ohlajanje, saj neugodni kreditni pogoji zavirajo nakupe. Največji padec obsega prodaje nepremičnin je Gurs lani ugotovil prav v obalno-kraški regiji: število poslov s stanovanji je padlo za desetino, s stanovanjskimi hišami za 15 odstotkov. Cene pa so, nasprotno, konec leta celo prehitele cene stanovanj v Ljubljani. »Obseg nakupov z bančnimi posojili se je povsem zaustavil, ne le zmanjšal,« pritrjuje Matija Košir, nepremičninski svetovalec agencije Re-max Obala, in ocenjuje, da bi to lahko vodilo tudi v padec cen. Poleg neugodnih kreditnih pogojev bi lahko manjši obseg poslov doma delno pripisali tudi velikemu bumu na Hrvaškem ob vstopu v schengen, kamor se selijo tudi slovenski kupci nepremičnin. Novogradenj v slovenski Istri je sicer malo. »Razlike med cenami novih in starih nepremičnin so v Istri razmeroma majhne,« pojasnjuje Košir, pričakuje pa, da bi se v obdobju padanja cen tudi to spremenilo. Najdražja hiša na območju Obale (zgrajena leta 2010) je bila proda
na lani v Portorožu za 1,35 milijona evrov, s teraso in bivalnimi prostori meri 180 kvadratnih metrov in stoji na 1700 kvadratnih metrov velikem zemljišču. V Luciji pa je kupec odštel milijon za 17 let staro stanovanje z 200 kvadratnimi metri uporabne površine.
Nakupi brez kredita
Očitno je, da tovrstne nepremičnine kupujejo tisti, ki imajo denar »v žepu«. To zaznavajo tudi v agenciji Stoja trade, kjer že dlje časa opažajo trend prodaje predvsem strankam z lastnimi sredstvi in presežki sredstev na osebnih računih. »Kot primer, zadnjih nekaj projektov novogradenj v Masarykovi rezidenci, Koseškem oknu in podobno smo prodali večinoma strankam, ki za nakup niso potrebovale kredita za financiranje,« je razkrila Ksenija Kus in dodala, da med kupci ne opažajo večjega navala tujih državljanov, a izpostavlja državljane Ukrajine, katerih trend se sicer že rahlo umirja. Opažajo predvsem povpraševanja državljanov Avstrije, Nemčije in skandinavskih držav.
»Vedno več je kupcev, ki kupujejo za lastno uporabo, ostajajo pa še kupci, ki razumejo in vedo, da je trenutno ravno zaradi umirjanja in padanja cen nepremičnina najvarnejša in najboljša investicija na dolgi rok. To so stranke s presežnimi sredstvi, ki želijo zavarovati svoje premoženje. Trenutno se poraja veliko vprašanj glede varnosti bančnih vlog. Vsi vemo, da tako nizke obrestne mere, triodstotni donos na nepremičnino, nekje celo petodstotni, pomenijo, da je nakup nepremičnine zagotovo varna naložba za
dlje časa, je naložba, ki celi generaciji prinese varnost in blaginjo,« meni Ksenija Kus.
Kdo nadzira izvor premoženja?
Da je bilo pri nas lani sklenjeno veliko nepremičninskih poslov, govorijo tudi številke o pobranem davku na promet z nepremičninami, ki ga je treba plačati Fursu. Leta 2022 je bilo odmerjenega davka na promet nepremičnin v višini 55.297.370 evrov. Najvišji odmerjeni davek na promet z nepremičninami je bil lani odmerjen davčnemu zavezancu, ki je zanj plačal 110.000 evrov. Na vprašanje, ali mora kupec nepremičnine Fursu predložiti dokazilo o izvoru svojega premoženja in ali Furs v primeru, da gre za tako visoke zneske, sodeluje še s katero drugo pristojno institucijo, ki lahko odkrije izvor premoženja, s katerim nekdo kupuje nepremičnino, odgovarjajo, da je davčni zavezanec pri odmeri davka na promet nepremičnin prodajalec nepremičnine. Kupec je lahko stranka v postopku, če se prodajalec in kupec pogodbeno dogovorita, da bo kupec plačal davek. Davčno osnovo predstavlja prodajna cena, kot je določena v listini o prenosu nepremičnine. V primeru dvoma o pravilnosti prodajne cene lahko davčno osnovo predstavlja tržna vrednost posamezne nepremičnine, ki jo davčni organ ugotavlja v vsakem posameznem odmernem postopku posebej. Na primer, primerjava s splošno znanimi tržnimi cenami na kvadratni meter na določenem področju, primerjava s cenami iz izvedenih prodaj primerljivih nepremičnin …
V postopku odmere davka na promet nepremičnin pa kupcu ni treba predložiti dokazila o izvoru premoženja. Na Fursu pa so pojasnili, da se izvor premoženja ugotavlja v postopku ugotavljanja nenapovedanih dohodkov, pri čemer se presoja, ali ima potrošnja zavezanca, vključno s premoženjem, temelj v napovedanih dohodkih zavezanca. Sicer pa se izvor premoženja ugotavlja tudi v postopkih po zakonu o odvzemu premoženja nezakonitega izvora, ki jih vodi tožilstvo, Furs pa pri tem le sodeluje. Vendar pa sledni postopki niso povezani z obdavčitvijo zavezanca. V primeru, da nepremičninske agencije zaznajo sporne posle, ki pomenijo kršitev davčnih predpisov, pa takšne kršitve prijavijo davčnemu organu. Slednji lahko od nepremičninskih agencij zahteva podatke o sklenjenih poslih, kadar jih potrebuje za izvajanje svojih nalog, to so pravilna odmera, obračunavanje in plačevanje davčnih obveznosti. Očitno pa je, da je na slovenskem trgu nepremičnin veliko ljudi, ki imajo ogromne količine denarja, vendar pa se histerija, ki je vladala pred časom, počasi le umirja. Za prvi kvartal letošnjega leta na podlagi še začasnih podatkov na Gursu ocenjujejo, da je bilo prodanih okoli 2500 stanovanjskih nepremičnin, kar je okoli 15 odstotkov manj kot v prvem kvartalu leta 2022. Povpraševanje pa je še vedno veliko – zlasti po novogradnjah. Število realiziranih transakcij pa se še naprej zmanjšuje zaradi zmanjševanja plačilno sposobnega in investicijskega povpraševanja, ki je v prvi vrsti posledica vse višjih obrestnih mer in že doseženih (pre)visokih cen nepremičnin.