Precej več ukrajinskih kupcev
Do bistvenih in hitrih padcev cen nepremičnin pri nas še ne bo prišlo – Veliko bi rešili z nepremičninskim davkom
Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije (GZS), nekaterim napovedim, da naj bi pri nas prišlo do »poka nepremičninskega balona«, ni verjel. »Te napovedi so bile večinoma pretenciozne in niso temeljile na dejstvih in dosedanjih izkušnjah. Strokovnjaki že ves čas napovedujemo, da verjetno do bistvenih in hitrih padcev cen pri nas ne bo prišlo. Najprej zato, ker ne glede na razmere ponudba nepremičnin še vedno močno zaostaja za povpraševanjem. V takšnih razmerah pa je nerealno pričakovati bistvene prilagoditve cen. Do teh sicer lahko pride, ampak v bistveno manjšem obsegu in bistveno počasneje, kot pričakujejo kupci,« napoveduje.
V letošnjem letu po njegovih ocenah lahko pričakujemo predvsem upad števila sklenjenih poslov. Če bi se takšne razmere nadaljevale dlje časa oziroma več let, pa bi lahko sledil tudi znatnejši padec cen. »A po izkušnjah bo povpraševanje, vsaj na območjih, kjer nepremičnin močno primanjkuje, še vedno ostalo precej višje kot ponudba,« je realističen.
Lokacija je ključna
Na trgu se prodaja in proda veliko luksuznih, nadstandarnih stanovanj,
pri čemer Udovič poudarja, da je v takšnih primerih »nadstandardna« predvsem lokacija, saj visoke cene dosegajo tudi nepremičnine, ki ne predstavljajo kakšnega presežka. »Nedvomno trg takšne nepremičnine prenese, saj se te prodajajo najhitreje,« je jasen in dodaja, da kupci takšnih nepremičnin ne potrebujejo kreditov, ampak plačajo na roko. Na vprašanje, kdo so ti kupci, nima enoznačnega odgovora. »Težko sodim o tem, kdo so ljudje, ki si te nepremičnine lahko privoščijo, jih je pa očitno dovolj oziroma je na trgu dovolj denarja.«
Že vsaj desetletje je prisoten trend, da slovenske nepremičnine kupujejo tudi tujci. »Res pa je, da se lahko v posameznih obdobjih spreminja struktura tujih kupcev. Žal jasnih evidenc glede tega nimamo, saj prebivalci določenih držav niti ne morejo pridobivati lastninske pravice na nepremičninah v Sloveniji, zato v ta namen običajno ustanavljajo podjetja, je pa po odzivu naših članov sodeč zaznati, da je bilo v zadnjem letu precej več ukrajinskih kupcev, medtem ko so do preteklega leta prednjačili ruski državljani,« pove sogovornik in na vprašanje, kdo te nakupe nadzoruje, odgovarja, da mehanizma nadzora kupnin ni in ga tudi ne more biti, »saj ne moremo preprečiti kupcu, da bi za nepremičnino ponudil več kot drugi potencialni kupec. Prodajalec pa bo seveda nepremičnino prodal tistemu, ki bo zanjo ponudil največ.« Drugo pa je vprašanje o preprečevanju določenih nezakonitih transakcij. Nepremičninski posredniki so v tem smislu vsekakor dolžni upoštevati določbe zakona o preprečevanju pranja denarja in financiranja terorizma, ki je namenjen ravno temu.
Ker krediti postajajo vse dražji, je manj tistih kupcev, ki bi nepremičnine kupovali špekulativno – na primer za oddajanje v najem, s čimer bi si odplačevali kredit. To zaznava tudi Udovič: »Res je v sedanjih razmerah težko pričakovati, da bi se špekulativni nakupi opravljali s krediti, saj so ti postali zelo dragi. A špekulativni nakupi se lahko izvajajo tudi z gotovino, ki pa je je na trgu očitno še dovolj. Velika težava glede tega je tudi odsotnost nepremičninskega davka, ki pa ga, vsaj po izjavah predsednika vlade sodeč, pri nas še nekaj časa ne moremo pričakovati.«
Veliko praznih stanovanj
Posebna zgodba pri nas je najemniški trg, ki nikakor ne more zaživeti, saj cene najemnin za stanovanja ostajajo visoke. Na vprašanje, kaj bi tu lahko naredila država, Boštjan Udovič odgovarja, da bi morala predvsem spodbuditi oddajanje stanovanj, ki so trenutno prazna in ki jih je po nekaterih ocenah in raziskavah kar precej. V ta namen bi morali predvsem znižati davčna bremena na prihodke od najemnin in izboljšati pravni položaj najemodajalca. »K motivaciji za oddajo ali prodajo praznih nepremičnin bi verjetno precej prispeval tudi nepremičninski davek, ki pa ga, kot sem omenil že zgoraj, očitno še dolgo ne bo. Ima pa država na voljo tudi številne druge ukrepe in spodbude, s katerimi bi izboljšali razmere na najemnem trgu. Predvsem je treba povečati število stanovanj, tako javnih kot zasebnih, ki so namenjena oddaji.«
Strinja se, da imajo številne države določena vprašanja v zvezi z nepremičninami bolje rešena kot mi. »Pri nas je težava predvsem v tem, da ni strategije in kakršnih koli ukrepov v tej smeri. Že dolgo ostajamo le pri besedah. Večina držav tako pozna takšen ali drugačen davek na nepremičnine, pri nas pa se glede tega nikakor ne premaknemo z mrtve točke. Če bi izbiral sistem, po katerem bi se bilo najbolje zgledovati, bi verjetno izbral avstrijskega, ali bolj natančno dunajskega, vendar pa moramo v tem primeru povzeti celoten sistem, ne le elementov, ki so nam všeč, saj v tem primeru sistem pač ne more funkcionirati,« še dodaja.
»V sedanjih razmerah je težko pričakovati, da bi se špekulativni nakupi opravljali s krediti, saj so ti postali zelo dragi. A špekulativni nakupi se lahko izvajajo tudi z gotovino, ki pa je je na trgu očitno še dovolj.«