REG BEPERK HUURDER SE REGTE

Die Romeins-Hollandse reg is ’n ongekodifiseerde, skolasties gedrewe en regspraakgebaseerde Romeinse regstelsel, soos dit toegepas is in Nederland en sy kolonies in die 17de en 18de eeu. As sodanig is dit ’n vorm van die Europese kontinentale burgerlike reg.

Terwyl dit van die begin van die 19de eeu deur die Napoleontiese gewysigde burgerlike reg (code civil) in Nederland vervang is, is die praktyke en beginsels van die Romeins-Hollandse stelsel steeds aktief én passief toegepas deur die howe in lande wat deel was van die Nederlandse koloniale ryk of deur voormalige Nederlandse kolonies beïnvloed is, soos Suid-Afrika.

Eeue gelede is die Romeins-Hollandse wetgewing in die vorm van plakkate afgekondig wat oral op kennisgewingsborde in stede en dorpe vasgespyker is. Daar is dan ook na spesifieke wette en artikels in terme van plakkaatnommers verwys.

Een só ’n plakkaat, Placaet van den Staten van Hollandt, tegens de Pachters en de Bruyckers van den Landen van 26 September 1658, herbevestig in Placaet van 24 Februarie 1696 en weergegee in die Groot Placaet-Boek (1705), is deur middel van die gemene reg steeds in Suid-Afrika van toepassing en het ’n wesenlike impak op huurkontrakte.

In sy huidige konteks ontneem dit die huurder van landbougrond daarvan om op ’n retensiereg aan te dring ten opsigte van vergoeding vir verbeterings wat hy aangebring het. Dit beteken dat, ondanks ’n eis wat die huurder mag hê, die verdere huur van die grond ten einde kom wanneer die huurkontrak verval of regmatig beëindig word. Die huurder kan wel nog aandring op vergoeding vir verbeterings wat hy met die toestemming van die verhuurder opgerig het, asook vergoeding vir “saai, ploeg en saad”.

Die bepalings van die plakkaat verhinder egter die huurder om die grond te bly beset solank die vergoeding nog uitstaande is, soos wat die geval was vóór die plakkaat in werking getree het. Tóé het huurders strukture op die verhuurders se grond opgerig, wetende dat die verhuurders hulle nie daarvoor sou kon vergoed nie, om sodoende die huurkontrak eensydig en sonder verdere huurbepalings te kon verleng. Die RomeinsHollandse reg was dus van mening dat só ’n huurder homself ten koste van die verhuurder verryk.

In sy boek Unjustified Enrichment bespreek prof. Daniel Visser, advokaat en professor aan die Universiteit van Kaapstad, breedvoerig watter uitgawes die huurder ingevolge artikel 10 van die plakkate van 1658 en 1695 kan eis.

Die Romeinse onderskeid tussen noodsaaklike, nuttige en luukse uitgawes is in die Romeins-Hollandse reg opgeneem. Noodsaaklike uitgawes word geag as dit waarsonder die eindproduk nie sou kon bestaan nie of tot niet sou gaan, indien dit nie aangegaan was nie. Dit is dus uitgawes wat direk tot, in hierdie geval, die waarde van die oes bydra. Nuttige uitgawes “verfraai” die oes sonder om die werklike waarde daarvan te verhoog, en luukse uitgawes het geen direkte betrekking op die oes nie.

’n Huurder waarvan die huurkontrak op bona fide-wyse beëindig is, kan daarop aandring dat die verhuurder hom vir noodsaaklike uitgawes vergoed ten opsigte van ’n oes wat by verstryking van die huur nog op lande is. Só ’n eis word daarop gegrond dat die verhuurder soortgelyke uitgawes sou aangegaan het indien hyself die oes sou plant, en dat hy dit dus regmatig aan die huurder verskuldig is. Dit is nie noodwendig dat hy die nuttige uitgawes sou moes aangaan nie, daarom word sulke uitgawes beperk tot dié mate waartoe dit onteenseglik tot die waarde van die oes sou bydra.

Luukse uitgawes word pertinent uitgesluit van vergoeding waarop die huurder kan aanspraak maak.

Wanneer ’n huurder se kontrak mala fide beëindig word, byvoorbeeld by die versuim om die huurbedrag te betaal, is die Romeins-Hollandse reg nie duidelik nie. Dit wil voorkom of die huurder wel op vergoeding vir noodsaaklike uitgawes kan aandring, maar na alle waarskynlikheid nie vir nuttige uitgawes nie.

huur daarvoor kan vra om hom gelyk te stel aan die rente-opbrengs wat hy by die bank kon verdien.

Indien ’n koper egter dieselfde bedrag by die bank moet gaan leen om die grond te koop, gaan hy waarskynlik 10% rente op die lening moet betaal. Gevolglik is sy rente-uitgawe R2 000/ha. Die gemiddelde rentekoers vir die twee partye is dan 7,5% , wat meebring dat ’n huurtarief wat albei partye in dieselfde mate sal bevoordeel, R1 500/ha moet beloop.

Hoewel dit ’n eenvoudige metode is, is dit gewoonlik nie die algemene norm vir huurtariewe nie. Vraag en aanbod druk die uiteindelike huurtarief van koers af omdat die huurder sy somme maak volgens die wins wat hy op die grond kan behaal.

WINSGEBASEERDE WAARDE

Die investering in landbougrond moet uiteindelik die wins weerspieël wat dit kan bereik. Anders as die rente-opbrengs word wins bepaal deur die bestuurder se vermoë en vaardighede om die hulpbronne tot sy beskikking so optimaal moontlik aan te wend. Geen twee mense kan dit in dieselfde mate doen nie, en daarom stem die uiteindelike huurtarief meestal nie met die rente-opbrengs van die grond ooreen nie.

Die winsgebaseerde huurtarief word vanuit die huurder se oogpunt bereken op grond van sy winsverwagtinge volgens die produkte wat hy op die huurgrond kan produseer (sien TABEL 2 ).

Dit toon die beraamde wins van die verskillende landbouprodukte wat in die OosVrystaat verbou word. Die bedrag wat vir die betaling van huur benodig word, word

verder bereken deur 10% van die wins vir oorhoofse uitgawes toe te deel en om ’n verdere 60% as ’n bestuurs- en kapitaalvergoeding uit te keer. Dit laat die beesboer byvoorbeeld met R458/ha oor om sy huur te betaal, terwyl die aartappelboer R4 010/ha kan bekostig.

Volgens Computus Bestuursburo se syfers kan boerderye in die Oos-Vrystaat se wins egter met 16% vanaf die gemiddelde wins wissel. Dit beteken dat die beskikbare bedrag vir huur van ’n beesboer in ’n swak jaar R384/ha kan beloop, terwyl dit in ’n goeie jaar R531/ha kan wees. In die geval van mielies is die gemiddelde beskikbaar vir huur R1 581/ha, maar dit kan in enige seisoen van R1 328/ha tot R1 854/ha wissel, na gelang van klimaatstoestande, insetkoste en die mielieprys.

Na gelang van dit waarmee die huurder wil boer, kan winsgebaseerde huurtariewe in die Oos-Vrystaat wissel van R384/ha vir weiding (laag, vleisbeeste) tot R4 651/ha vir lande (hoog, aartappels), terwyl die gemiddelde grondgebaseerde waarde R750/ha vir weiding en R1 500/ha vir lande beloop. Dit is waarom daar gewoonlik nie ’n eenvormige huurbedrag vir ’n spesifieke gebied is nie.

MARKKRAGTE

Plaasgrond is die hoeksteen van landbouproduksie. Dit is ook die enigste produksiefaktor wat nie vermeerder kan word nie. Daarom word die waarde daarvan net hoër en nie laer nie.

Diegene wat plaasgrond het, raak nie maklik daarvan ontslae nie, al boer hulle nie self nie. Daarom lewer die huur van landbougrond ’n belangrike bydrae om dié produksiefaktor vir boere te ontsluit.

Grond het ’n beleggingswaarde, maar dit het ook die potensiaal om ’n wins te verwesenlik. Iewers tussen die beleggingswaarde en die produksiewaarde dwing markkragte gewoonlik die huurder en verhuurder tot ’n billike huurtarief. Uiteindelik moet dit wat op die grond geproduseer word, albei partye kan vergoed.

Dr. Phillip Theunissen is ’n forensiese rekenmeester en deeltydse boer van Bethlehem.

BRONNE:

• Center for Sustainable Agriculture. How to Determine the Right Farm Rental Rate. Julie 2014.

• Daniel Bigelow, Allison Borchers, Todd Hubbs.

US Farmland Ownership, Tenure and Transfer. Economic Research Service, Economic Information Bulletin Number 161. Augustus 2016.

• Manitoba Agriculture and Resource Development. Crop Land Rental Rate Calculator. Januarie 2022.

• Prof. D. Visser. Unjustified Enrichment. 2008. Juta and Company Ltd.