¿SE PUEDE VENDER UNA CASA QUE TIENE HIPOTECA?
Impuestos, cargas, cancelación del préstamo, subrogación... existen diferentes factores a tener en cuenta
Son múltiples los factores que nos pueden llevar a plantearnos un cambio de vivienda en un momento dado: un nuevo trabajo, una ruptura familiar, necesidades económicas o encontrar la casa que nos enamora, entre otros muchos.
En caso de que necesitemos cambiarnos de vivienda, es probable que aún nos falte por pagar parte del préstamo hipotecario. Y surge una duda: ¿Puedo vender mi casa si no he pagado toda la hipoteca?
UNA PRÁCTICA MUY HABITUAL
La respuesta es sí, se puede vender la casa. Emiliano Bermúdez, subdirector general de Donpiso, explica que «la inmensa mayoría de viviendas vendidas en España tienen hipoteca, por lo que es una práctica habitual en nuestro mercado inmobiliario».
Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona, agrega que no existe ningún problema en términos jurídicos para vender un piso gravado con un préstamo hipotecario, pues en el momento de la venta, con parte del dinero que se paga por él, se cancela la hipoteca.
La práctica más habitual es cancelar dicha hipoteca en el momento de la compra para que, una vez firmada la operación, el comprador pueda llegar a un acuerdo con su propia entidad bancaria. Sin embargo, antes de optar por una opción u otra, se han de tener en cuenta tres factores clave, indican fuentes de Hipotecas.com.
En primer lugar, el precio de venta. En aquellos casos en los que la hipoteca sea menor al precio de venta no debería haber problema alguno, sin embargo, cuando el valor de la hipoteca es superior al precio de venta se deberá negociar con el banco para que apruebe las condiciones de la operación.
En segundo lugar, el importe de hipoteca pendiente. Antes de firmar la operación, el vendedor deberá pedir el certificado de deuda pendiente a la entidad financiera para demostrar su cuantía y si existiera algún otro tipo de carga.
Y el tercer factor, las posibles cargas. En última instancia, se deberán analizar al detalle las posibles cargas registrales existentes vinculadas a la vivienda –que pueden ir desde administrativas hasta deudas pendientes o acciones jurídicas anteriores– y encontrar la forma adecuada de subsanarlas.
LOS IMPUESTOS A PAGAR
Más allá de las cargas registrales, el propietario que quiera vender su casa deberá conocer su información fiscal, pues existe un abanico amplio de posibilidades en lo que a impuestos y plusvalías respecta.
«Tanto comprador como vendedor deberán asumir el pago de impuestos. En el primer caso, encontramos el impuesto de transmisiones patrimoniales, del cual el comprador es sujeto pasivo y cuya cuantía oscila entre el 7% general y el 10%, en función de la comunidad autónoma. El propietario, por su parte, deberá calcular con la mayor exactitud posible la cifra neta que le quedará después de descontar las cargas y asumir la parte impositiva que le corresponde abonar a la Hacienda pública, entre lo que destaca la plusvalía», detalla el subdirector general de Donpiso, Emiliano Bermúdez.
RESPONSABILIDADES FISCALES
Centrándonos en las responsabilidades fiscales del propietario, en el caso de que este quiera aplicarse la deducción por reinversión en vivienda habitual, deberá tener en cuenta que solo podrá acceder a la misma si reinvierte el 100% del precio de venta líquido obtenido por la venta de la casa.
«Con líquido nos referimos a la diferencia entre el precio de venta y la hipoteca que grava la casa que se financió para su adquisición», aclara Abel Marín, abogado de Marín & Mateo Abogados, y añade, «esta es una cuestión muy relevante, pues no todas las hipotecas se constituyen para préstamos destinados a la compra, como es el caso de hipotecas de unos padres puestas como garantías a un hijo o préstamos hipotecarios para refinanciar deudas, entre otros supuestos».
¿CÓMO SE VENDE UNA CASA QUE TIENE HIPOTECA?
Por norma general, existen tres supuestos comunes para cerrar una operación de este tipo. El más habitual es aquellos casos en los que la hipoteca está al día y el comprador también necesita financiación hipotecaria. «El vendedor no debe preocuparse más que de solicitar a su banco el certificado de deuda, que recoge la cuantía adeudada a fecha de venta, para entregárselo al comprador y que este lo envíe al banco para que, entre entidades, se coordinan para la cancelación de la hipoteca y otorgamiento de la escritura notarial de cancelación de hipoteca y carta de pago», dice Marín.
PAGOS AL CONTADO
Otro supuesto es aquel en el que el comprador vaya a pagar al contado, con fondos propios, y sin necesidad de suscribir un préstamo hipotecario. Aquí, el comprador será el interesado en exigir total seguridad en el otorgamiento notarial de la escritura de la carta de pago y cancelación de la hipoteca. Para conseguirlo, es habitual que exija que el banco acreedor se persone para recibir el cheque con el importe pendiente de pago o amortización y de forma simultánea firme la escritura notarial de carta de pago y cancelación de hipoteca.
SUBROGACIÓN DE LA HIPOTECA
Por último, encontramos los casos de subrogación de la hipoteca. Según el portavoz de pisos.com, Ferran Font, «el comprador decide continuar con la hipoteca vigente y tan solo se deberá cambiar el titular, ahorrándose así el vendedor los gastos de cancelación». ●