De 81.000 a 21.000 euros: el coste de hipotecarse se hunde sin freno
El Euribor y la guerra de la banca por captar préstamos han tirado abajo los intereses
Hipotecarse nunca ha sido tan barato como ahora. Tipos de interés que bajan incluso del 1% en ciertos casos y en otros que hasta, teóricamente, han entrado en negativo. Una quimera inimaginable en su día para las generaciones que ahora son de edad avanzada. Y en esto mucho han tenido que ver la crisis de 2008 y la actual del Covid, además de la guerra entre bancos que viene librándose desde hace un par de años por captar a los clientes más fieles y rentables.
Agencia Negociadora pone negro sobre blanco con respecto al ahorro que supone contratar un préstamo para vivienda en los tiempos que corren. Esta empresa ha calculado, con un ejemplo, el desplome del coste de una hipoteca de 150.000 euros a un plazo de 15 años de septiembre de 2008 a noviembre de 2020. Justo en el estallido de la crisis financiera, por un préstamo de esas características se estaría pagando un interés del 6,21%. La cuota mensual ascendería a 1.282,87 euros, mientras que los intereses que se pagarían en total en el conjunto de la vida del préstamo serían de 80.915 euros. Este última sería el coste real de pedirle prestado dinero al banco.
Doce años después, con dos crisis
Evolución diaria del Euribor a 12 meses
En porcentaje vo las machaca y, por ello, buscan en los últimos tiempos sacar tajada a este negocio por otra vía. «Las carteras hipotecarias no son rentables por el tipo de interés, sino por la vinculación a largo plazo que se produce entre cliente y entidad. Son muchos años para colocar otros productos; la rentabilidad no está en la hipoteca, está en el cliente», indican desde Agencia Negociadora.
La apuesta de la banca hoy día es fiar todo su negocio hipotecario a explotar los tipos fijos. Las entidades ‘solo’ quieren a los clientes más fieles y vinculados y eso se consigue especialmente con un crédito hipotecario que abarca aplazos de varias décadas. La realidad es que el tipo variable ha pasado de representar más de un 96% de las nuevas firmas de hipotecas en 2009 al entorno del 50% en noviembre de 2020. Ya prácticamente la mitad de los préstamos que se firman es a tipo fijo.
Nueva realidad
Si bien en los años previos a la crisis de 2008 podía superarse con facilidad un tipo de interés variable del 6% en las nuevas hipotecas, ahora la situación es bien distinta. A cierre de noviembre de este año pasado, el tipo medio variable al inicio del préstamo se ha desplomado hasta el 2,19%. La tendencia es que siga reduciéndose ese porcentaje, igual que en el caso de las hipotecas fijas, donde Agencia Negociadora estima que podría llegarse a generalizar a futuro intereses por debajo del 1%.
Eso sí, siempre y cuando la guerra bancaria por captar clientes siga con la misma ferocidad que en la actualidad. A todo ello, desde esta empresa añaden otro nicho con potencial rentabilidad para el sector financiero▶ «La competencia entre entidades y su necesidad de captar clientes traerá ofertas de hipotecas más baratas para la compra de vivienda y nuevos productos hipotecarios para otros fines, como es la agrupación de préstamos. Este es un nicho de mercado de 1.500 millones al año en el que los bancos podrán generar nueva producción hipotecaria de calidad y rentable».
Más allá de ello, fuentes financieras recomiendan tener en cuenta también el régimen de tenencia de vivienda en España. Según la Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística (INE), antes de la crisis financiera, en 2007, el 80,1% de los hogares tenía su casa en propiedad, frente a un 13,6% que vivía de alquiler. A cierre de 2019, el último dato disponible, el porcentaje de hogares en régimen de arrendamiento había ascendido hasta el 18,1% y el de en propiedad caía al 75,9%.
El alquiler como forma de vida va al alza, lo que podría tener también impacto en la demanda de hipotecas. Y a todo ello se une la situación económica de los hogares, con el aumento del paro y los impagos en los préstamos bancarios, con el posible consiguiente endurecimiento de los requisitos que imponen las entidades para acceder al crédito.
La semana pasada Colonial, la socimi española, anunciaba las desinversiones que había hecho a lo largo del año pasado. Las ventas han sido fundamentalmente oficinas y casi todas en Francia. Con independencia de cómo de acertada o no es esta política y cómo quede el flujo de caja a futuro para hacer frente al servicio de la deuda, la noticia sirve para desmontar uno de los mitos que se han alimentado en esta crisis. Los precios que se han pagado por el metro cuadrado de oficina ha sido por encima de los precios de tasación –primas de doble dígito–, lo que es el mejor indicador de que en el mercado, o mejor dicho en el mercado real no en la Bolsa, las teorías apocalípticas sobre el final de los edificios de oficinas no termina de cuajar.
Los precios pagados son la mejor señal de que no va a hacer falta tirarlos para, por ejemplo ahora que están de moda, poner huertos solares. Podríamos hacer el punto de los niveles de precio de Francia, prácticamente tres veces el metro cuadrado de Madrid o Barcelona, pero creo que lo que de verdad importa hoy es más lo que señalan esas transacciones para el mercado: no solo no desaparecen y nadie está interesado, sino que están dispuestos a pagar precios por encima de las últimas tasaciones.
Lo más destacable probablemente sea lo que prueban estas operaciones. La distorsión
desaparecer y de ahí los
enormes descuentos con los
que cotizan estas compañías
con respecto a sus valores de
tasación. Infravaloraciones
históricas que no tienen otra
justificación que la película que
se ha montado con el teletrabajo
y sus consecuencias. Es difícil saber cuáles van a ser las consecuencias en los hábitos de trabajo de aquí en adelante, pero lo que no tiene ningún sentido es que esto se pague de una forma muy distinta en las operaciones que vemos todos los días y su reflejo en Bolsa. Si las oficinas se van a depreciar porque no vamos a volver a trabajar como hasta ahora se tendría que reflejar en las transacciones y no solo en la Bolsa.
Lo que estamos viendo en las compañías cotizadas es reflejo de los excesos que se producen en los mercados, en los que últimamente los movimientos se magnifican porque los relatos se llevan hasta extremos que la realidad se encarga de desmentir.
A medida que vayamos volviendo a la rutina y comprobemos que no es tan fiero el león como lo pintan, seguramente lo que veamos es una nueva vuelta de tuerca en la rentabilidad de las oficinas cortesía de los banqueros centrales más en un entorno en el que la inflación empieza a asomar la patita, lo que convierte al real estate en un claro refugio.
El fuerte repunte de los tipos de las últimas semanas siembra la duda en los mercados. ¿Hasta dónde pueden subir sin que se convierta en un problema? Si nos ceñimos a la historia reciente, en el último mes, año o década, las bolsas han subido de la mano de los tipos de interés. De hecho, desde 1998, la renta variable lo ha hecho mejor en las semanas en las que los tipos a diez años han repuntado de la mano de la subida de las expectativas de inflación y al revés.
Lo importante es entender por qué están subiendo los tipos. Tipos más altos pueden anticipar
mayores crecimientos futuros
que contrarrestan el incremento
de la tasa de descuento.
Así las cosas, si las subidas de tipos son por las razones correctas, en tanto que la subida sea ordenada, no debería tener mayores consecuencias para las bolsas. Y para que los tipos no derrapen están los bancos centrales con mucha pólvora seca. La autoridad monetaria no ha llegado hasta aquí para que a
estas alturas del partido una
subida muy brusca de los tipos
vaya a dar al traste con el trabajo hecho. No solo van a seguir interviniendo directamente el mercado con compras masivas de bonos, sino que no van a hacer el amago de subir tipos aunque la inflación se vaya por encima de los límites teóricos. O por lo menos no deberían. El envés de las por otra parte acertadísimas políticas fiscales que se han puesto en marcha en los últimos meses es el notable incremento de la deuda pública. De esta situación solo se puede salir, o mejor dicho, la mejor forma de salir es deflactando la deuda. Y eso se consigue conviviendo con inflaciones más altas durante un tiempo. Así fue como se hizo tras la II Guerra Mundial y así es como se va a hacer ahora. La alternativa –quitas de deuda pública– tiene muchos más inconvenientes.
Este escenario que empiezan a anticipar las curvas de tipos de interés tiene muchas consecuencias en los mercados. Y antes de empezar a hablar de los peores desenlaces posibles hay que abundar en el desarrollo de la trama que tiene muchas implicaciones sobre todo cuando el punto de partida en lo que a posicionamiento se refiere es exactamente el opuesto. Vayan familiarizándose con los tipos de interés reales negativos porque vamos a hablar mucho de ellos los próximos tiempos.