Las ciudades donde se limitaron los precios del alquiler sufrieron caídas de la oferta
La Pompeu Fabra constata las fracasadas experiencias en el extranjero de las medidas limitativas
La nueva ley de Vivienda anunciada por el Gobierno de PSOE y Podemos, y cuya medida prinicipal pretende limitar los precios del alquiler, no solo no conseguirá rebajar las rentas, sino que conducirá a un retraimiento de la oferta. El pronóstico no es el de un fondo buitre, ni el de un especulador de puro y chistera, sino el de Josep María Raya, catedrático de Economía Aplicada en la Universidad Pompeu Fabra, autor de un estudio que ha analizado la experiencia de otras ciudades que han regulado en el mismo sentido, así como los primeros datos que se tienen de la ley de alquiler de la Generalitat en la que se ha inspirado ahora la del Gobierno, y cuya principal conclusión es rotunda «Las leyes de limitación de alquileres no funcionan».
En conversación con ABC, Raya sostiene que en una ley, «por muy bienintencionada que sea, lo fundamental es que cumpla su cometido, y la experiencia nos demuestra que las que pretender regular los alquileres son ineficaces. Pueden puntualmente producirse reducciones de los precios, pero lo que se da siempre es una limitación de la oferta», apunta Raya. «Si bajan los precios, la consecuencia inmediata es que los incentivos para que los propietarios alquilen se reducen, y se acaban retirando los pisos del mercado», insiste el catedrático Raya.
Los casos de Estocolmo, Boston, San Francisco, París y Berlín, analizados en el estudio, son paradgimáticos. El de la capital alemana es quizás el caso más citado por los defensores de la regulación, aunque las características de su parque de viviendas sean muy distintas a la española, ya que allí apenas poco más de un 40% son pisos de propiedad. La experiencia alemana no es alentadora. Quienes señalan a Berlín como ejemplo apuntan a una reducción de los alquileres que sí es cierta, aunque de alcance muy limitado. Por contra, obvian que esa bajada se ha hecho a costa de una reducción, en este caso sí «sustancial», en el parque de viviendas ofertadas. Además, «ello ha producido que se haya trasladado la demanda hacia las ciudades no reguladas cercanas a Berlín, aumentando los precios en las mismas».
El estudio se centra también en un caso más cercano, el de la ley catalana de Alquiler, vigente desde septiembre de 2020, y cuyo impacto se señala como no significativo en cuanto a precios y sí en cambio en cuanto a caída de la oferta. Diversos factores hacen que el caso catalán sea difícil de analizar. En primer lugar, porque el decrecimiento de los precios ya se venía produciendo en las grandes ciudades con anterioridad y, después, porque el impacto de la pandemia impide diferenciar a qué factor se atribuye el descenso.
La ley catalana, sin efecto
El ejemplo de Berlín En Berlín, la medida tuvo un efecto reducido en las rentas, disminuyó la oferta y disparó precios en las ciudades vecinas
Raya asume que habrá que esperar a tener series de datos más amplias para ser precisos, aunque los primeros datos de que se dispone van en la misma línea que el de las ciudades extranjeras analizadas. A partir de los datos recogidos de las fianzas depositadas en el Instituto Catalán del Suelo, así como los recogidos por Tecnocasa e Idealista, «se apunta a una cierta reducción de alquileres acompañada por una mayor reducción en la oferta». «Los datos de Tecnocasa ponen en duda incluso esta reducción de precios en Barcelona, pues Madrid, sin controlar los alquileres, ha sufrido una reducción de precios mayor», añade el estudio.
Sobre estos datos, Raya anticipa que la nueve ley no va a conseguir sus objetivos. «En el tema de la vivienda no hay políticas a corto plazo lo que hay que hacer es comenzar a aplicar políticas que incentiven que se pongan pisos en el mercado de alquiler», explica el catedrático.
Entre 1952 y 2016 se construyeron más de 6,8 millones de viviendas protegidas, en algunas de sus diferentes modalidades (un 26,6% del total), pero el porcentaje dedicado al alquiler social ha sido anecdótico. «De ahí parte el problema», añade Raya, que recuerda que el «problema del mercado del alquiler en España es un tema de escasez de oferta». Recurrir a medidas cortoplacistas, y en base a programas que se han demostrado ineficaces, significa perpetuar el problema.