‘Boom’ hipotecario a finales de año entre la guerra bancaria y el euríbor estancado

▶ Los préstamos para vivienda marcan máximos desde marzo de 2011 tras superar el parón del Covid-19

El mercado hipotecario se calienta por momentos. Nada tiene que ver, aún, con lo vivido en la primera década de los 2000 pero el hambre por estos préstamos y lanzarse a comprar está en máximos de diez años. No se veía algo así desde 2010 en términos de importes mensuales y desde 2011 en número de firmas. La guerra hipotecaria que libra la banca y el euríbor estancado en negativo auguran un corto plazo de máximos.

En septiembre, último mes con cifras, se firmaron 42.547 hipotecas, cuando los últimos siete meses no se había siquiera superado la barrera de las 40.000, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Para encontrar una cifra superior hace falta remontarse a marzo de 2011, con 42.982 préstamos para vivienda.

En cuanto al desembolso para esas hipotecas sobre vivienda ocurre algo muy similar. En septiembre de 2021 el importe de dichos préstamos fue en total de 6.119,5 millones. El anterior pico máximo se dio en febrero de 2020, justo antes del confinamiento, con 6.427 millones. Salvando ese pico que se dio el año pasado, para encontrar una cifra superior hay que retroceder a febrero de 2011, con 6.124,7 millones.

Así las cosas, entre enero y septiembre se han firmado 312.127 hipotecas para inmuebles. Esto supone, por ejemplo, duplicar la cifra que se dio en ese mismo periodo en los años 2013 y 2014. Con todo, los datos mensuales aún no se acercan a los de 2005, 2006 y 2007, en pleno ‘boom’ inmobiliario en España, cuando se llevaban a cabo más de 120.000 firmas al mes.

Fuentes bancarias señalan que estos dos últimos meses de los que aún no hay datos se ha seguido con una tendencia muy positiva en el mercado hipotecario. La concesión ha seguido «muy dinámica» en octubre y noviembre y así se espera que siga en los próximos meses. Más aún teniendo en cuenta que la banca está librando su particular guerra entre entidades por captar clientes vía hipotecas.

Hipotecas fijas

Lo que están haciendo es fomentar al máximo las hipotecas fijas, que suponen ya más de un 60% de las nuevas firmas, cuando hace seis años más de un 90% se firmaban a tipo variable. Cada vez reducen más sus ofertas sobre hipotecas fijas y las variables ya las abarata el euríbor. El tipo medio al inicio de las hipotecas estuvo en septiembre en el 2,47%, mínimo histórico según los registros del INE.

Ese tipo de interés camina a la baja de manera continua por la guerra bancaria, mientras el euríbor siga en negativo. Cerró noviembre en el -0,487% y los analistas no esperan que regrese a positivo hasta años más tarde.

Lo piensa así el economista y profesor del IE University, Juan Carlos Martínez Lázaro, que espera que los tipos continúen en negativo durante bastante tiempo. Al menos, hasta que el Banco Central Europeo (BCE) no dé un giro de tuerca a su política y suba los tipos. «Cuando eso ocurra, veremos una elevación del euríbor y de los tipos de interés y eso de alguna manera ajustará el mercado», explica el experto. Algo que tardará en ocurrir como volvió a reiterar el supervisor esta misma semana.

Hasta que eso suceda, Martínez Lázaro cree que el negocio hipotecario seguirá en la línea de los últimos meses por la liquidez brutal que hay en el mercado, lo que favorece la compra de activos como la vivienda. «Endeudarse es muy barato, y eso está provocando que los inversores se fijen en la vivienda ante la falta clara de alternativa de inversiones. Muchos lo están haciendo además para protegerse contra la inflación en un momento en que los tipos de interés reales son negativos», apostilla.

¿Riesgo de burbuja?

Las espectaculares cifras de compraventas en el mercado residencial registradas en los últimos meses han desvelado algunos de los fantasmas de la anterior crisis. El sector se preparaba para tocar fondo otra vez con el estallido de la crisis sanitaria, pero sin embargo ha conseguido fortalecerse con las secuelas del Covid-19. Algo de lo que se ha visto consecuentemente beneficiado el mercado hipotecario, que va camino de cerrar un año de pleno, pero cuyos números han vuelto a sacar a colación el riesgo de una nueva burbuja hipotecaria. Sobre esta posibilidad, los expertos inmobiliarios también se muestran escépticos. «En 2007 se cerraron 1.330.000 hipotecas sobre viviendas y 2021 acabará con unas 400.000», recuerda el director de estudios del portal inmobiliario pisos.com, Ferrán Font. «Además llama la atención la relación compraventa-hipotecas, que en 2007 era el 150%, aunque hay que reconocer que se está reactivando con fuerza el sector», concluye Font, que además remarca que el sector está lejos de los precios de entonces.