El control del alquiler solo afecta al 36% de los grandes caseros

► El rechazo de las regiones del PP y la escasez de ‘zonas tensionadas’ limitan la regulación del mercado

Decía la ministra de Derechos Sociales, Ione Belarra, que la ley de vivienda acabará con la «ley de la selva» que impera en el sector inmobiliario. Que pondrá coto a los «rentistas y a los especuladores». Que supondrá un «primer paso para dejar atrás la especulación». Belarra celebraba así, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros donde se aprobó el anteproyecto de la norma, la llegada de los controles al alquiler. Pero lo cierto es que la propia ley recoge su ‘trampa’. Porque la aplicación de los controles de los precios tendrá que pasar tantos filtros para llegar al mercado que solo afectará al 36% de los grandes propietarios que tienen más de diez inmuebles urbanos en España.

Según los datos del Catastro del Ministerio de Hacienda, en España hay 269.547 propietarios (tanto físicos como jurídicos) que poseen más de diez inmuebles urbanos. En esta denominación se agrupan sobre todo viviendas, aunque también se pueden incluir otros inmuebles, como garajes, que no suman a efectos de la definición de gran propietario. Pero la ley de vivienda no afectará a todos ellos. De hecho, solo llegará, como mucho, a unos 97.700 grandes caseros con más de diez inmuebles en España, el 36,26% del total.

Para empezar, la propia ley limita la aplicación de estos controles a zonas denominadas como tensionadas por los precios del alquiler. Una definición que será difícil de cumplir. Serán áreas donde la suma del alquiler medio (o la hipoteca) más los suministros suponga más del 30% de los ingresos medios por hogar. Asimismo, deberá quedar acreditado que en los últimos cinco años el alquiler ha subido el IPC autonómico más 5 puntos en estas localizaciones.

Nuevo índice

El Gobierno utilizará un nuevo índice de precios del alquiler –que desarrollará en los próximos meses– para comprobar que se cumplen estos requisitos. Pero reconoce que, por ahora, solo existen zonas tensionadas en seis comunidades autónomas: Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana, Andalucía, Canarias y Baleares.

Así lo admitió durante la presentación del índice vigente, presentado en 2020 y basado en datos de la Agencia Tributaria, el propio Catastro, el INE, el Registro de la Propiedad, el Banco de España y los depósitos de fianza de las comunidades autónomas, así como los datos de oferta de los portales inmobiliarios.

El problema de este índice es que tiene un año de decalaje. Por eso el Gobierno quiere desarrollar otro cuando se apruebe la ley que tardará, previsiblemente, unos 18 meses en estar listo y será la base para imponer los controles. Fuentes del Ministerio de Transportes especifican sin embargo que este plazo es «orientativo» y un «periodo máximo».

Sea cual sea el sistema de medición, todo apunta a que solo estas seis comunidades autónomas podrán declarar zonas tensionadas dentro de su territorio. Todas las estadísticas señalan, en este sentido, a que el precio del alquiler ha tenido en los últimos años un crecimiento asimétrico centrado en las regiones de la costa y Madrid. A ello se une la bajada de las rentas producida tras la pandemia y el fuerte repunte de la inflación, que cerró enero en el 6%. Factores que complican la regla de que los precios hayan subido el IPC autonómico más 5 puntos en el último lustro.

Además, que las comunidades puedan declarar zonas tensionadas no significa que estén obligadas a ello. La ley de vivienda da libertad para que sean las autonomías las que decidan si aplican o no estos controles. Y el Partido Popular ya ha avisado de que estos no se aprobarán, bajo ninguna circunstancia, en las regiones en las que gobierna: Galicia, Castilla y León, Andalucía, Murcia y la Comunidad de Madrid. Entre ellas, Andalucía y Madrid han sido señaladas por el propio Gobierno como candidatas a aplicar los controles.

Esto limita aún más la posible aplicación de la norma a cuatro comunidades concretas: Cataluña, Comunidad Valenciana, Baleares y Canarias. Todas ellas, menos Cataluña, están gobernadas por el PSOE y se han mostrado favorables a solicitar los límites. En total, las provincias de estas autonomías cuentan con 97.775 grandes propietarios con más de diez viviendas. Respecto al número de inmuebles afectados, el Catastro no ofrece datos al respecto, pero desde Transportes han apuntado a que las afectadas serán 150.000 viviendas de un parque de tres millones. Aunque la aplicación de la ley de vivienda será limitada, las inmobiliarias denuncian que su simple aplicación tendrá un gran impacto en el mercado. La directora general de la asociación de propietarios Asval, María Andreu, denuncia que «la discriminación legal de aquellos propietarios que tienen diez o más inmuebles en alquiler supone una segregación de derechos para estos propietarios y una arbitrariedad legislativa contraria a la Constitución Española».

Guerra política

La responsable de Asval reclama además que en el trámite parlamentario se oriente «el texto hacia un punto de consenso y equilibrio entre todas las partes». «Pedimos una apuesta firme por el mercado del alquiler que facilite su desarrollo, a través de medidas incentivadoras y la colaboración público-privada, y dejando de lado medidas que se han probado ineficaces y que se incluyen en el texto actual, como el control de precios», concluye Andreu.

El paso por el Congreso no será fácil para la norma. Mientras el PNV –que propuso al vocal del CGPJ que elaboró el informe crítico con el anteproyecto– quiere suavizarla, Unidas Podemos y los partidos soberanistas como ERC y Bildu quieren ir un paso más allá para que los controles del alquiler lleguen a más viviendas y caseros. Fuentes de la formación morada han sugerido esta misma semana que el Partido Socialista podría implantar los controles de los precios mucho antes si tuviera voluntad política.