Los barrios donde los pisos turísticos se han comido el alquiler
▶En algunos cascos históricos como el de Málaga había más turistas que vecinos en 2019, según Exceltur ▶La patronal turística ya ha trasladado al Gobierno una propuesta de regulación para estos apartamentos
Las grandes ciudades españolas ya tienen barrios con más apartamentos vacacionales que hogares, donde los vecinos de toda la vida se han transformado en viajeros extranjeros. Los pisos turísticos han consolidado su modelo de negocio, centrándose en los distritos más céntricos y olvidando la periferia. Un fenómeno que, unido a la falta de oferta disponible, ha limitado al máximo la compra y el alquiler de vivienda residencial en estas localizaciones.
Un informe de Exceltur (ReviTUR) pone en negro sobre blanco los problemas de acceso a la vivienda que existen en los barrios más emblemáticos de España. Contabilizan hasta 18 enclaves en las principales capitales donde el peso de los pisos turísticos superaba el 10% sobre el total del parque de vivienda en 2019. En algunos como en el histórico barrio sevillano de Santa Cruz, seis de cada diez casas estaban ya destinadas al uso de viajeros. Una proliferación que se contagiaba a otras zonas céntricas de la ciudad hispalense como Alfalfa (18,7% sobre el total), Encarnación-Regina (16,1%) o San Lorenzo (13,1%).
Y como en Sevilla, el fenómeno también se engullía el centro de Madrid, donde en Sol, cerca de una de cada tres estaban destinadas a plataformas como Airbnb, mientras que en Cortes, su extensión alcanzaba el 15,8%.
Según el mismo estudio, elaborado a partir de la información facilitada por los municipios participantes (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, San Sebastián Y Málaga) y de los datos de la plataforma AirDNA, el centro de Valencia era otro de los grandes focos devorados por esta modalidad de alquiler antes del Covid-19, con los barrios valencianos de El Mercat (18,3%) y La Seu (12,7%) como mayores exponentes. Igual sucedía en Málaga, donde en 2019, el 12,7% de los pisos en el distrito centro estaban colocados en el mercado de alquiler de corta duración. En esta misma zona ya podían llegar a convivir hasta 156 turistas por cada 100 vecinos en los meses precedentes al Covid-19
Son muchos más los ejemplos que para el ‘lobby’ turístico empujan a abrir el debate sobre su regulación. Los apartamentos de corta estancia han servido en la última década como propulsor (junto a las aerolíneas de bajo coste) de la democratización de los viajes con precios más asequibles que la de los hoteles y han contribuido a que España bata récords de visitantes año tras año, Pero también es cierto que su crecimiento ha podido estar poco vigilado. Entre 2010 y 2019, las plazas en estos pisos se habían disparado en las 20 mayores ciudades turísticas españolas hasta alcanzar las 361.373.
¿Cómo se han reproducido tan rápido? Según ReviTUR, la clave está en la rentabilidad que ofrecen. Poner una vivienda en el mercado de alquiler turístico es ya el doble de beneficioso que en el de residencial, teniendo en cuesta todos los impuestos y gastos. Incluso en grandes capitales como Madrid y Barcelona se puede llegar a cuadriplicar y aportar una media de ingresos netos al propietario superiores a los 40.000 euros anuales frente a los 10.000 que obtendrían arrendando a un inquilino.
Exceltur atribuye este fenómeno a la desregulación estatal de las viviendas turísticas acontecido entre 2009 y 2013. Señala que desde entonces, aunque algunas comunidades ayuntamientos han decidido ponerlas coto, se han topado con aspectos clave que solo se pueden reglar a través de la Administración Central, a la que aseguran que ya han remitido el informe con el que esperan arrancar un decreto ley que articule ordenanzas como la de dar poder a las juntas. vecinales para vetar los pisos turísticos.
Para el turismo, este desarrollo está acabando con el acceso a compra de vivienda en los cascos históricos de las ciudades, pero lo cierto es que las complicaciones llegan sobre todo desde el lado del alquiler, donde se está volcando la mayor parte de la demanda en los últimos años. El sector inmobiliario ya da por perdidos estos territorios. «Hace
unos años hubo un ‘boom’ de pisos turísticos y este tipo de viviendas se extendieron por todas las zonas de las ciudades. Con la pandemia esta realidad cambió y los pisos turísticos se concentraron en el centro de las ciudades, donde se han hecho fuertes», explican fuentes del sector inmobiliario.
Lo cierto es que cientos de propietarios reconvirtieron sus viviendas turísticas en pisos residenciales tras el estallido de la pandemia y el desplome del turismo. Con la recuperación del tráfico aéreo y el regreso de los turistas el proceso se invirtió, pero no volvieron todos los que se fueron. «Algunos propietarios se dieron cuenta que la rentabilidad en determinados barrios no era ni mucho menos tan alta como esperaban», señalan estas fuentes. Ahora, con la reactivación del turismo, tras la relajación de la pandemia, el número de vivivendas destinadas a los viajeros ha vuelto a dispararse hasta las 321.496 que había en agosto, según el INE.
¿Inflan los precios?
¿Qué impacto tienen los pisos turísticos en el alquiler residencial? Es una pregunta que el sector lleva años haciéndose. Los hoteleros aseguran que los apartamentos turísticos llevan años inflando de forma artificial el precio del alquiler. Se amparan en estudios como el publicado por la Universidad Politécnica de Madrid a principios de este año, que señalaba que si bien los pisos turísticos no habían influido en la subida de precios en toda la ciudad, sí habían presionado al alza los alquileres en el centro de la ciudad. Tal y como explica este informe, el precio «se fija de distinta forma en los diferentes distritos».
La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), por contra aseguró en pleno ‘boom’ de los pisos turísticos que no existía «evidencia de una relación directa y exclusiva» entre los pisos turísticos y los precios del alquiler, que se fijarían «por una confluencia de factores económicos».
Una tesis que defienden desde la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y apartamentos Turísticos (Fevitur) que cargan duramente contra el informe presentado por el ‘lobby’ turístico y auguran demandas si la norma llega a redactarse. Su presidente, Miguel Ángel Sotillos, asegura a ABC que llegarán «hasta donde haga falta. Estamos dispuestos a buscar apoyos en el resto de sectores económicos que se benefician del turismo que traemos», para frenar una norma que consideran que «atenta» contra su competencia.
Sotillos rechaza que sean los apartamentos turísticos los culpables de la falta de vivienda en las zonas céntricas. «Muchos propietarios han restaurado viviendas que hace diez años no quería nadie con el fin de ponerlas en la modalidad de alquiler turístico; ahora que los barrios funcionan y están bonitos todo el mundo quiere vivir en ellos».