Un agujero en el Catastro infla la factura fiscal de las ventas de VPO
La falta de datos sobre viviendas protegidas hace que se valoren como viviendas libres
Un punto ciego en la base de datos del Catastro está abriendo un foco de inseguridad jurídica en uno de los segmentos más sensibles del mercado inmobiliario, el de las viviendas con algún tipo de protección pública y precio tasado, en el que se mueven las capas de población con una situación financiera menos boyante para cumplir el sueño de encontrar un hogar.
La entrada en vigor hace ya un año del nuevo valor de referencia catastral, como indicador indiscutible del precio de mercado de los activos inmobiliarios a la hora de pagar impuestos, y la falta de información en el Catastro sobre el parque inmobiliario con protección pública está haciendo que los adquirientes de viviendas protegidas se encuentren en algunos casos ante factura fiscales que exceden con mucho la que realmente les correspondería por el precio pagado.
El problema viene de que desde el pasado 1 de enero de 2022 la normativa obliga a los contribuyentes a pagar los principales impuestos asociados a las transmisiones inmobiliarias a partir del precio de mercado definido por el Catastro y de que el Catastro no dispone de información precisa sobre todo el parque de viviendas protegidas en España, por lo que en algunos casos atribuye valores del mercado libre a viviendas que por su protección administrativa tienen precio tasado y que según la propia ley que instituye el valor de referencia no están sujetas.
La situación se ha visto agravada por una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos, que, reconociendo que las viviendas con precio tasado no están sujetas al valor de referencia, estableció que en los casos en que la información catastral desconozca esta condición y le otorgue un valor de mercado al inmueble el contribuyente debe abonar los impuestos según ese valor de referencia y posteriormente solicitar la rectificación de esa liquidación. Es decir, pagar y luego exigir devolución.
Un enredo innecesario
La solución planteada por Tributos fue cuestionada en el informe de evaluación que la Fundación Fide realizó sobre la ley de medidas de lucha contra el fraude fiscal, en la que se incluye la activación del valor de referencia.
«El valor de referencia está ocasionando bastante problemas de aplicación,
pero este es quizá uno de los casos más sangrantes», explica Manuel Escalpez, miembro del Grupo de expertos en Hacienda Locales y Catastro de la Asociación Española de Asesores Fiscales (Aedaf), «porque las viviendas con precios limitadas administrativamente están recogidas de forma muy clara entre los supuestos de exclusión que prevé la norma y se ha generado una situación de inseguridad jurídica de manera absolutamente innecesaria».
La norma es clara respecto a que las compraventas de viviendas con precio tasado tributarán según el precio impuesto por la Administración, pero la falta de sintonía entre el precio abonado y el valor de referencia del Catastro, la indicación expresa de Tributos en su consulta vinculante sobre la obligación de liquidar el impuesto según el valor de referencia incluso en estos casos y las dificultades administrativas para alterar el valor de referencia antes del plazo previsto para pagar los impuestos han conformado un contexto endemoniado para los contribuyentes implicados en este tipo de operaciones.
«Hay casos en los que la cuota fiscal resultante equivale casi al 50% del precio de la vivienda y puede llevar a renunciar a la operación o a asumir un elevado coste financiero hasta que Hacienda devuelva lo abonado de más», advierte el experto de Aedaf.
Hay alternativas a pagar y reclamar. La web del Catastro habilitó en su día un procedimiento para que los titulares de los inmuebles puedan solicitar un cambio de valoración del inmueble cuando entiendan que el valor de referencia no está afinado. El problema es que según las fuentes consultadas este no es particularmente ágil y se puede demorar durante meses.
Hay formas de agilizarlo. Joan Torres, presidente de la Federación Española de Técnicos Tributarios, Fettaf, señala que el convenio firmado por esta entidad con el Catastro permite gestionar ese cambio en una semana. «El contribuyente no tiene por qué pagar más impuestos y luego impugnar, puede pedir ese cambio de valor y pagar lo que le corresponde», asegura.