La nueva ley hipotecaria acabará con el caos judicial pero endurecerá el crédito
▶A partir del próximo lunes los préstamos para comprar vivienda se firmarán ya bajo las condiciones que establece la nueva norma
Con más de tres años de retraso respecto al plazo impuesto por la Comisión Europea y tras un intenso debate parlamentario que no permitió su aprobación hasta el pasado febrero, mañana entrará en vigor la nueva ley hipotecaria y desde el lunes los préstamos para la adquisición de vivienda se suscribirán ya bajo las condiciones de esta norma.
Los desahucios, las cláusulas suelo, la indefinición sobre quién debe pagar los gastos hipotecarios y el caos jurídico en torno al impuesto de AJD son cuestiones que han marcado la redacción del texto legal. Por eso el objetivo principal de esta ley de crédito inmobiliario es elevar la protección del cliente y dar certidumbre jurídica a un mercado hipotecario que ha permitido a un amplio porcentaje de la población española acceder a la vivienda en propiedad y a un coste menor que en el resto de Europa, pero que ha evidenciado a raíz de la crisis ciertas deficiencias.
Con la nueva legislación, las entidades y los notarios deberán ser más transparentes con el cliente al firmar su hipoteca, se libra al consumidor de pagar ciertos gastos, se reducen determinadas comisiones y se endurece el inicio de la ejecución hipotecaria. Todo eso se traducirá en nuevos costes para los bancos, a los que la norma exige además ser más rigurosos que en el pasado a la hora de dar hipotecas, lo que amenaza con encarecer y, sobre todo, endurecer las hipotecas para las familias más vulnerables, tal y como ha reconocido el propio Banco de España.
«Más que un problema de encarecimiento, la pelota está en el tejado de la concesión de préstamos. La ley impone la obligación de examinar la solvencia del solicitante, y se prevén sanciones en caso de incumplimiento. Es evidente que esto va a repercutir en un menor número de préstamos concedidos, pero también más seguros en cuanto a su cobro, evitando así lo que fue el origen de la gran crisis de las hipotecas a partir de 2007-2008: el que la concesión irresponsable y de cualquier manera de financiación desembocó en una crisis generalizada de la propia solvencia de los bancos y a la vez en una oleada
de ejecuciones y desahucios», explican los expertos en derecho bancario de Reclamador.es.
Los gastos los paga la banca
La ley fija que los bancos cargarán con todos los gastos hipotecarios (notaría, registro y gestión) salvo la tasación del inmueble, que la seguirá pagando el consumidor. Además, las entidades pagarán el impuesto de AJD. Esto supondrá un aumento de costes para las entidades, lo que podría llevarles a trasladarlo al cliente en el tipo de interés o exigiéndoles una mayor vinculación. Se da la circunstancia de que mientras la ley repercute a los bancos todos esos gastos, los supervisores les exige que trasladen todos los costes al cliente para que la financiación sea rentable.
Desahucio más difícil
Los desahucios fueron una de las secuelas más traumáticas de la crisis y motivo de protesta de los ciudadanos. Entre 2007 y 2014 se iniciaron más de 570.000 ejecuciones hipotecarias en nuestro país, incluyendo las segundas residencias. La nueva ley hace más difícil la posibilidad de la ejecución en caso de impago por parte del cliente. Hasta ahora las entidades podían iniciar el proceso de ejecución cuando se producía el impago de tres cuotas, plazo que con la nueva legislación se amplía hasta las 12 mensualidades o el 3% del capital concedido, si esto ocurre en la primera mitad el préstamo; o bien hasta 15 cuotas o el 7% del a capital si el impago es durante la segunda mitad.
Fuentes financieras explican que esto no tendrá gran impacto en la práctica porque las entidades ya esperan más de tres meses antes de actuar. En 2012, casi todas las entidades suscribieron el Código de Buenas Prácticas, con medidas dirigidas a reestructurar la deuda hipotecaria de las familias con alargamiento de plazo, flexibilización del calendario de pago, moratoria de deuda, la dación en el pago o las quitas de deuda. La banca asegura haber paralizado temporalmente los desahucios unos 30.000 hogares en situación de vulnerabilidad desde entonces.
De cara al futuro, y desde el punto de vista de las entidades, «el efecto neto de la nueva ley se traduce en un importante alargamiento del plazo para la recuperación de la deuda impagada de
Número de reclamaciones presentadas al Banco de España
Totales anuales 5,64
Ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual
Totales anuales 34.680 30.334 21.064 17,49%
Tipo de interés medio para una hipoteca a más de diez años
En porcentaje 34.645 29.528 10.749 40.176