LA LAR­GA RE­SA­CA DE LA BUR­BU­JA DE­JA UN CUAR­TO DE MI­LLÓN DE VI­VIEN­DAS «INVENDIBLES»

Un ter­cio de los 1,2 mi­llo­nes de pi­sos que aún no han en­con­tra­do sa­li­da en Es­pa­ña se en­cuen­tran en zo­nas de es­ca­sa de­man­da

ABC - Empresa - - Sumario - FERNANDO PÉREZ

En al­gu­nas zo­nas es­tá co­men­zan­do a to­car te­cho y en otras ape­nas ha des­pe­ga­do des­de el so­lar. La re­cu­pe­ra­ción del mer­ca­do in­mo­bi­la­rio no se ha edi­fi­ca­do con pa­tro­nes uni­for­mes. sino que ha di­bu­ja­do unas asi­me­trías que se han acen­tua­do en los úl­ti­mos años. Un re­fle­jo de es­tas múl­ti­ples ve­lo­ci­da­des a las que avan­za el sec­tor en Es­pa­ña se ad­vier­te en la re­duc­ción del im­por­tan­te stock de vi­vien­da acu­mu­la­do du­ran­te los años de grúas y rosas. Un re­ma­nen­te que se ha ido ab­sor­bien­do de for­ma sig­ni­fi­ca­ti­va en los úl­ti­mos cua­tro años al ca­lor de la reac­ti­va­ción de la de­man­da. En 2017 to­da­vía ha­bía 1,2 mi­llo­nes de vi­vien­das sin ven­der en nues­tro país, una ci­fra un 13% in­fe­rior a la del año an­te­rior y que re­mi­te a los ni­ve­les pre­vios al es­ta­lli­do de la bur­bu­ja. Muy le­jos que­dan ya los 1,7 mi­llo­nes de vi­vien­das acu­mu­la­das en los peo­res años de la cri­sis, se­gún los da­tos reoci­gos en el «Anua­rio Es­ta­dis­ti­co del Mer­ca­do In­mo­bi­la­rio Es­pa­ñol», ela­bo­ra­do por la con­sul­to­ra es­pe­cia­li­za­da Acu­ña y Aso­cia­dos.

Des­de 2014, se han ab­sor­bi­do 445.000 vi­vien­das y se ha re­tor­na­do al pun­to de par­ti­da de 2006, pe­ro el in­for­me des­ta­ca que el ni­vel de de­man­da ac­tual es bas­tan­te in­fe­rior al de en­ton­ces. Se­gún los cálcu­los de la con­sul­to­ra, el tiem­po de di­so­lu­ción me­dio del stock, ra­tio que se ob­tie­ne de cru­zar el nú­me­ro de vi­vien­das dis­po­ni­bles con la de­man­da cons­tan­te re­gis­tra­da en el úl­ti­mo año, se­ría de 2,9 años (4.5 años la nue­va y 2,9 la usa­da), pe­ro el 35% de ese stock «se en­cuen­tra des­lo­ca­li­za­do de los gran­des nú­cleos me­tro­po­li­ta­nos y de in­te­rés tu­rís­ti­co», des­ta­ca el in­for­me. 430.000 vi­vien­das que tar­da­rían en di­sol­ver­se 3,9 años, aun­que el «60% del ex­ce­den­te de ofer­ta ten­drá una difícil ab­sor­ción a lar­go pla­zo por la re­du­ci­da o inexis­ten­te de­man­da de esas lo­ca­li­za­cio­nes». En de­fi­ni­ti­va, más de un cuar­to de mi­llón de vi­ven­das a las que en­con­trar una sa­li­da co­mer­cial se an­to­ja una mi­sión ca­si im­po­si­ble.

«El pro­ble­ma es que son áreas con eco­no­mías dé­bi­les», ex­pli­ca Fernando Ruiz de Acu­ña, di­rec­tor ge­ne­ral de Acu­ña y Aso­cia­dos. «Hay zo­nas en el nor­te en las que se ha pro­du­ci­do una gran caí­da de la po­bla­ción, por­que no hay em­pleo y la gen­te jo­ven lo bus­ca en otras ciu­da­des. No hay un pulso gran­de de po­bla­ción de­man­dan­te. En el sur ocu­rre al­go pa­re­ci­do con el em­pleo, aun­que la de­man­da es ma­yor. Ves los ín­di­ces de pre­cios de es­tas zo­nas y po­dría pa­re­cer que se es­ta­bi­li­zan, pe­ro lo que ha­cen es lan­gui­de­cer, no hay nue­va ac­ti­vi­dad cons­truc­ti­va, ni in­te­rés por par­te de in­ver­so­res ex­tran­je­ros, ni vi­sos de que ten­gan una re­cu­pe­ra­ción sos­te­ni­ble en el me­dio pla­zo. Pe­ro no es un fe­nó­meno ex­clu­si­vo de Es­pa­ña, ocu­rre en to­do el mun­do: las gran­des ciu­da­des ca­da vez lo son más, y las zo­nas fue­ra de ella es­tán más des­po­bla­das», ex­pli­ca Ruiz de Acu­ña.

Dis­tin­tos fac­to­res

Fe­rran Font, di­rec­tor de Es­tu­dios de Pi­sos.com coin­ci­de en que hay «mu­cho stock en la ac­tua­li­dad en lo­ca­li­za­cio­nes don­de la di­fi­cul­tad de la ven­ta es im­por­tan­te. Por­que el pi­so es­tá en un si­tio don­de na­die lo quie­re com­prar o por un te­ma de ca­li­da­des, pe­ro tam­bién por­que el cre­ci­mien­to eco­nó­mi­co no ha ve­ni­do acom­pa­ña­do de un in­cre­men­to de sa­la­rios a la mis­ma ve­lo­ci­dad, lo que sig­ni­fi­ca que exis­te una par­te im­por­tan­te de la po­bla­ción que no pue­de su­mar­se al mer­ca­do de com­pra­ven­ta, ya que su ca­pa­ci­dad de pa­go y de en­deu­da­mien­to no le da pa­ra pa­gar ese 20% ne­ce­sa­rio ini­cial».

El con­tras­te en­tre la len­ta re­cu­pe­ra-

En 2017 se aca­ba­ron 55.000 vi­vien­das, un 36% más que en el año an­te­rior

ción de es­tas zo­nas con el im­pul­so de las gran­des áreas me­tro­po­li­nas se ha ido acre­cen­tan­do en los úl­ti­mos me­ses. Ciu­da­des co­mo Ma­drid, Bar­ce­lo­na y Má­la­ga ya tie­nen un tiem­po de di­so­lu­ción del stock por de­ba­jo de los dos años. «Ya no po­de­mos ha­blar de dos ve­lo­ci­da­des, sino de múl­ti­ples ve­lo­ci­da­des. El mer­ca­do es­tá ato­mi­za­do y con una de­man­da dis­par. La caí­da de la de­man­da des­de los má­xi­mos del 2007 has­ta 2017 fue del 35%, del que se ha re­cu­pe­ra­do un 17% a ni­vel ge­ne­ral. Pe­ro esos da­tos so­lo sir­ven pa­ra ver tendencias, por­que en al­gu­nos ba­rrios de Ma­drid y Bar­ce­lo­na ya han re­cu­pe­ra­do el 100% de esa caí­da. Y hay zo­nas, co­mo por ejem­plo Ex­tre­ma­du­ra, don­de la re­cu­pe­ra­ción de pre­cios es to­da­vía in­ci­pien­te. Por eso el stock se ha ab­sor­bi­do fun­da­men­tal­men­te en gran­des ca­pi­ta­les, pe­ro no en el res­to de pro­vin­cias», ex­pli­ca Fe­rran Font.

El re­ma­nen­te de vi­vien­das sin ven­der se dis­tri­bu­ye en­tre 340.000 a es­tre­nar y 867.000 usa­das, aun­que la di­so­lu­ción del stock ha si­do más in­ten­si­va en las de se­gun­da mano de­bi­do en una par­te «a la es­ca­sez de vi­vien­da nue­va en las áreas de ma­yor de­man­da que ha im­po­si­bi­li­ta­do ma­yo­res ope­ra­cio­nes so­bre es­tos in­mue­bles», se­gún el in­for­me de Acu­ña Aso­cia­dos.

El in­for­me tam­bién re­ve­la que, al ca­lor de la reac­ti­va­cion, la ac­ti­vi­dad pro­mo­to­ra ha vue­to a emer­ger. En 2017 se ter­mi­na­ron 55.000 vi­vien­das, lo que su­po­ne un in­cre­men­to del 36% res­pec­to al an­te­rior ejer­ci­cio. Una ac­ti­vi­dad, en to­do ca­so, que aún es mo­de­ra­da en com­pa­ra­ción con otras eta­pas del ci­clo pa­sa­do, ya que en el útli­mo año, el ini­cio de obras (81.000 vi­vien­das) ape­nas su­pera una sex­ta par­te de las que se co­men­za­ron en 2007 (an­que re­pre­sen­ten un 136% más que los mí­ni­mos de 2013).

En to­do ca­so, las grúas vuel­ven a so­mar­se al pai­sa­je ur­bano. «La ac­ti­vi­dad se ha dis­pa­ra­do en Ma­drid y Bar­ce­lo­na, que es­tán en stock ce­ro o téc­ni­co. Pe­ro el vo­lu­men de vi­vien­das ter­mi­na­da es­tá por de­trás de la de­man­da», sub­ra­ya Ruiz de Acu­ña. Un rit­mo im­pues­to por al­gu­nos go­bier­nos lo­ca­les, que han ra­len­ti­za­do li­cen­cias y pa­ra­li­za­do pro­yec­tos. «Su ob­je­ti­vo era evi­tar un boom des­con­tro­la­do, pe­ro se ha pro­du­ci­do el efec­to con­tra­rio: no es­ta­mos lle­gan­do, y se des­apro­ve­cha la iner­cia del mer­ca­do y mu­chas po­si­bi­da­des de ge­ne­rar em­pleo», aña­de. Ade­más, la fal­ta de ofer­ta en el cen­tro ur­bano tras­la­da la pre­sión a las zo­nas más pró­xi­mas. «En Bar­ce­lo­na es­ta­mos vien­do un gran cre­ci­mien­to de pre­cios y com­pra­ven­tas en la pri­me­ra corona, en ciu­da­des co­mo Hos­pi­ta­let, Ba­da­lo­na... En Ma­drid ese tras­la­do de la de­man­da se es­tá pro­du­cien­do has­ta los ba­rrios más pe­ri­fé­ri­cos», con­clu­ye Font. El mer­ca­do se mue­ve... pe­ro aún hay zo­nas por las que ni si­quie­ra pi­sa.

La ofer­ta es ca­da vez más es­ca­sa en el cen­tro de las gran­des ciu­da­des ABC

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