Los caseros podrán cargar gastos al inquilino como IBI o comunidad
▸ La ley de Vivienda deja una grieta para esquivar los límites de precios al alquiler
El Senado dio ayer luz verde definitiva a la bautizada como Ley por el Derecho a la Vivienda. Una norma que pretende cambiar el paradigma inmobiliario, sobre todo, en las grandes capitales donde las tensiones de oferta dificultan el acceso al alquiler de jóvenes y rentas bajas. Su medida estrella será la del límite de precios a los arrendamientos en las áreas que se denominen tensionadas. Unos topes que funcionarán con un índice de precios para las viviendas de grandes tenedores, y referenciadas al precio del último contrato en el caso de los pequeños tenedores. No se podrá subir el precio más allá, pero la ley deja una grieta por donde se pueden colar gastos al inquilino y así compensar la limitación de los contratos.
En concreto, el artículo veinte de la norma contempla que «las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario». Es decir, se abre la posibilidad a que gastos como la cuota de comunidad de vecinos, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o el tributo de basuras puedan ser cargados al inquilino si así lo acuerdan antes de firmar el contrato.
Es algo que en realidad ya se podía efectuar antes de la entrada de la ley, pero cuyo pacto ahora debe figurar en el contrato y reflejar el importe anual de los gastos. La medida es fruto de una enmienda a la nueva norma que el Gobierno pactó con ERC y Bildu durante su tramitación en el Congreso y con la que precisamente se buscaba el efecto contrario. «Evitar una posible vía para el fraude de ley en el incremento de rentas bajo estas excusas».
Sin embargo, fuentes del sector calculan que en grandes mercados donde la oferta escasea (si acaban denominados como tensionados), esta vía será usada por los caseros para aplicar las subidas. De hecho, apunta el presidente de Alquiler Seguro, Antonio Carroza, «fue una de las fórmulas aplicadas por los propietarios durante el año y medio en el que estuvieron vigentes los límites a los precios del alquiler en Cataluña». «Vimos como desafortunadamente algunos caseros pasaron los gastos del IBI y la comunidad a los inquilinos e incluso como en algunas pequeñas comunidades de vecinos se pusieron de acuerdo para subir el precio de la cuota y colar por ahí la subida», apunta Carroza.
No fue la única vía utilizada. Los caseros también encontraron un vacío legal en las vivivendas con garaje. Al tratarse de dos contratos distintos, inflaban el de las plazas de aparcamiento. Es una fórmula que también han utilizado los propietarios para esquivar el límite al 2% de los incrementos anuales del alquiler implantado desde abril de 2022, según relatan fuentes del sector inmobiliario.
Pero más allá de las tretas que puedan usar algunos propietarios, lo que más preocupa en el sector es la pérdida de oferta de pisos en alquiler, que afirman, ya se está viendo reflejado un mes después del anuncio del acuerdo de la ley. «Hay bastante menos oferta», apunta a este diario el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo, que explica que las consultas de los caseros para informarse sobre la ley no dejan de sucederse. «Están a la espera de saber cómo les afecta y eso reduce el número de operaciones».
Por su parte, Antonio Carroza, apunta a que ya están notando un trasvase de pisos en alquiler al mercado de venta. «Muchos caseros nos han llamado para deshacer su posición e informarnos de que van a quitar su inmueble del mercado una vez finalice el contrato con el inquilino». Su empresa, especializada en el mercado del alquiler, con más de 20.000 contratos gestionados, ha pasado a duplicar el número de inmuebles que tienen en venta «debido a la inseguridad jurídica levantada por la ley», a pesar de que se trata de clientes que son «pequeños ahorradores que no estarán tan afectados por la norma como fondos y grandes empresas gestoras de vivienda en alquiler».
Para el director de estudios de pisos.com, Ferran Font, sin embargo, esa gran caída de la oferta de pisos que se espera aún no se percibe, «pero el ruido general es evidente». «Se escuchan ya medidas de los caseros como la retirada de inmuebles del mercado del alquiler, cambios al mercado de arrendamiento temporal o incluso viviendas que se dejan vacías», explica este experto inmobiliario.
Para evitar una desbandada mayor, el Gobierno ha fijado en la nueva ley un plazo de seis meses para crear una mesa de trabajo donde se avance en una propuesta normativa de regulación de los contratos de arrendamiento con el fin de evitar que los propietarios acudan al alquiler de temporada para esquivar la norma.