Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (1)

La entrada en vigor el próximo 16 de junio de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, supondrá importantes novedades en la concertación de préstamos destinados a la financiación de inmuebles de carácter residencial. Por su importancia dedicaré una serie de artículos a esta materia. En el que ahora se aborda, se estudia el ámbito de aplicación de la ley y el carácter sucesivo de su entrada en vigor y por ende de la trasposición de la Directiva 2014/17/UE.

La norma europea establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la consideración de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o bien cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles residenciales. La ley amplia este ámbito en algunos casos. Pero, frente a la afirmación del preámbulo “la presente ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas sean o no consumidoras”, la realidad es que solo cuando se trate de contratos hipotecarios o asimilados, como se verá, existe tal extensión, que abarcaría a los profesionales y autónomos. Por el contrario, la protección de la ley en los préstamos no hipotecarios se limita a las personas consumidoras ya sean prestatarias o garantes o avalistas. Definidos en el artículo 4. 2, el prestamista,

intermediario inmobiliario y prestatario, sin embargo, no se define “avalista o garante”. Estas expresiones se deben reconducir -pese a la falta de concreción- al hipotecante no deudor; a la prestación por una persona física de fianza personal en cualquiera de sus modalidades: solidaria o en mancomún; por cantidad determinada o temporal; durante la vida del préstamo o en su total importe o la prestación de garantías mobiliarias -prenda de cartera de valores- ya se haga en la misma escritura en que se formalice la hipoteca o en otro documento vinculado, como una póliza mercantil, en los límites del artículo 197 del Reglamento Notarial.

El prestamista, persona física o jurídica, a los efectos de la ley interviene en el mercado de servicios financieros con carácter profesional o empresarial, o bien ocasionalmente de forma inversora. Pese a la aparente amplitud de la definición, presenta un elenco amplio de excepciones, como la hipoteca inversa. Por su parte, el intermediario de crédito es definido en sus funciones, puntualizando que la persona física que asiste y gestiona la firma hipotecaria no responde personalmente. No se regula, sin embargo, a quien corresponde su coste. (14.1)

Desde la perspectiva objetiva, aunque la ley no es uniforme en su terminología, deben incluirse los préstamos y créditos (como indica el artículo 2.3), es decir, aquellos contratos en los que existe entrega de presente -como en el pago de una