El escenario de la vivienda empeora

España tenía un modelo hipotecario caracterizado por unos derechos robustos de los acreedores, lo que tenía como consecuencia unos tipos de interés comparativamente bajos y, por lo tanto, crédito hipotecario accesible. Ciertamente, en ese modelo se cometieron abusos, abusos que debían ser corregidos, pero no fue el modelo el que falló sino las entidades de crédito - especialmente las Cajas de Ahorros- un número significativo de las cuales concedieron créditos a ciudadanos insolventes, lo que no debieron considerar especialmente arriesgado dado el incremento constante del precio de la vivienda. R. Rajan ya puso de manifiesto cómo en los Estados Unidos, en ocasiones, eran preferidos este tipo de deudores porque era más rentable para los bancos ejecutar las viviendas por impago que seguir cobrando el crédito. Fallaron también los órganos supervisores -Banco de España y Ministerio de Economía-.

El modelo de ejecución hipotecaria directa podría haberse sostenido con algunas modificaciones, pero el Tribunal de Justicia de la Unión Europea -especialmente-,el Tribunal Supremo -en menor medida y, obligado es reconocerlo, reorientando progresivamente sus criterios hermenéuticos del inicio de la crisis, dentro de los límites permitidos por las decisiones del TJUE- , el legislador europeo y el legislador nacional lo han hecho inviable.

En rigor, no podemos decir que el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados continúe en vigor porque ha aumentado el número de excepciones materiales oponibles y el número de impagos necesarios para proceder a la ejecución. Ahora, al acreedor le costará mucho más ejecutar la garantía en caso de impago si ésta es una vivienda. En realidad, tenemos un procedimiento ejecutivo con tantas posibilidades reales de excepciones materiales que se aproxima, de facto, a un declarativo.

Este conjunto de reformas normativas y jurisprudenciales ha tenido como consecuencia una mayor exigencia de solvencia a los solicitantes de crédito -lo que es positivo, aunque podría haberse conseguido de otro modo, recurriendo a la normativa prudencial, por ejemplo-, pero también un mayor consumo de tiempo y, por lo tanto, un mayor coste del procedimiento de ejecución hipotecaria, lo que ha redundado en un encarecimiento del crédito y, por lo tanto, en una menor accesibilidad al mismo, incrementada por la precarización de la situación laboral de amplias capas de la población con necesidad de vivienda.

Ante esta situación ha aumentado la demanda de vivienda en régimen de alquiler, lo que, inevitablemente, ha tenido como consecuencia un incremento de los precios de los alquileres de vivienda.

El precio de la vivienda en alquiler no ha subido más estos años, esencialmente por dos razones: 1.- En primer lugar, por la regulación de las socimis. Ciertamente, la regulación de las mismas en 2009 fue un completo fracaso, pero la reforma