Notas sobre la proposición de ley de garantía del acceso a la vivienda digna y adecuada

El Boletín Oficial de las Cortes Generales del pasado día 8 de octubre ha publicado la Proposición de Ley de garantía del derecho a la vivienda digna y adecuada, presentada por los Grupos Parlamentarios de Unidas Podemos, Republicano, Plural, Bildu y Mixto, y que afecta a varias normas: desde el Código Civil hasta la Ley Concursal, pasando por la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley Hipotecaria, la Ley General de Consumidores y Usuarios, la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario o la Ley de Arrendamientos Urbanos. Una proposición que ha generado desde el inicio de su tramitación, y aún antes, una enorme polémica por el alcance de sus medidas y los efectos que éstas pueden conllevar en el mercado inmobiliario de nuestro país. Esas medidas pueden encuadrarse en cuatro grandes grupos: 1) Medidas para evitar los desahucios de personas en riesgo de exclusión residencial. 2) Contra el sobreendeudamiento; 3) En materia de arrendamientos. 4) Medidas en pos de un parque público de vivienda social y para evitar la vivienda vacía. 5) Medidas fiscales, concretadas en la supresión del régimen fiscal especial de las SOCIMI.

En este artículo nos centraremos en el cuarto grupo de medidas, entre las que pueden destacarse las siguientes:

Se sancionará la desocupación injustificada de las viviendas que no constituyan segunda residencia por considerar que el titular está incumpliendo gravemente con el inherente contenido de la función social de la propiedad de la vivienda. A los tres meses de la entrada en vigor de la ley, ni la vivienda pública ni la vivienda con protección pública podrán destinarse a la venta, y las Administraciones competentes habilitarán los mecanismos necesarios para proceder al cambio de calificación de la vivienda pública del régimen de propiedad al régimen de alquiler social, tanto en el caso de las previstas en el planeamiento a ejecutar como las que ya hayan sido efectivamente construidas. El suelo público, tanto de clase urbano como urbanizable, asignado a uso predominantemente residencial, tampoco podrá venderse. Solo podrá cederse el uso, mediante concesión administrativa u otro derecho temporal, entre Administraciones o sociedades públicas, o bien a entidades sin ánimo de lucro y siempre que se conserve el fin social de la propiedad.

Se incrementa la reserva de suelo para vivienda protegida y se establece un mínimo del 60% de ésta para alquiler social -en la normativa vigente existe ese mínimo-. En las actuaciones de nueva urbanización, la reserva de suelo para vivienda protegida pasaría del 30% de la edificabilidad residencial al 50%; en las de reforma o renovación de la urbanización, se pasaría del 10% de la edificabilidad residencial al 50%. En el caso de suelos o viviendas de origen público en zonas de acreditada demanda de vivienda, que se hubieran enajenado con anterioridad a la entrada en vigor de la ley y que no cumplan con un fin social destacado, se agilizarán procedimientos expropiatorios especiales.

Se procederá a la cesión obligatoria de las viviendas vacías al patrimonio gestionado por la Administración y se destinarán al parque público de alquiler por los siguientes plazos: a) Veinte años para viviendas propiedad o gestionadas por un “gran tenedor” de vivienda, o que hayan percibido dinero público para su construcción; b) Diez años para el resto de las viviendas, excepto las que constituyan primera y segunda residencia de su titular.

Cesión obligatoria de edificios residenciales de titularidad privada que hayan permanecido sin uso y vacíos, excepcionalmente, durante el plazo de un año, para su incorporación al patrimonio de viviendas públicas en alquiler, y que será gestionado por la Administración de referencia por un plazo mínimo de un año. En los supuestos en los que las viviendas objeto de cesión obligatoria estuvieran ocupadas por personas en exclusión residencial, la Administración Pública titular procederá a la regularización de sus ocupantes mediante la formalización de un contrato de alquiler social. Se concertará con la SAREB la cesión obligatoria a favor de la Administración de las viviendas que gestione o de las que sea titular. La obligación de cesión temporal no es menoscabo de poder ejercer el derecho a la expropiación de viviendas que hayan estado más de un año desocupadas, para pasar a formar parte del parque público de viviendas en alquiler.

Nos centraremos en las Medidas en pos de un parque público de vivienda social y para evitar la vivienda vacía

Se reconoce en favor de las Administraciones un amplio derecho de tanteo y retracto sobre primeras y sucesivas transmisiones de las siguientes viviendas: a) de protección pública y sus anejos; b) que hayan sido objeto de avales públicos o actuaciones financiadas con cargo a presupuestos públicos para su rehabilitación, adquisición o mejora de eficiencia energética; c) viviendas no protegidas y edificios enteros destinados a uso residencial principalmente, ubicados en áreas que hayan sido delimitadas como de acreditada demanda de vivienda.

Frente a todo ello, y con la seria duda que supone el intenso uso del término “cesión” de activos y las formas y contrapartidas que pudiera conllevar el mismo, lanzamos hoy cuatro primeros apuntes a vuela pluma:

1) Cuidado con la transitoriedad de la norma. La actividad de los patrimonios públicos es constante y hay actuaciones planteadas, bien en fase licitatoria, bien en fase de ejecución de obras nuevas, que pueden verse afectadas por aquella de manera grave; 2) Atención a los términos absolutos. Las reservas de suelo planteadas en la actual normativa no recogen situaciones particulares como las de los pequeños municipios del medio rural donde no exista demanda protegida o sea esta inferior a la reserva planteada; 3) Hay que fijarse en la viabilidad de las actuaciones, cuestión propia no solo de la iniciativa privada, sino del interés público que reviste éstas, principalmente las urbanísticas. Así la reserva en actuaciones de reforma o renovación de la urbanización debiera motivarse caso a caso en atención no solo a dicha viabilidad, sino también a la demanda existente de vivienda protegida; 4) Finalmente, la égloga que formula la proposición a la vivienda protegida olvida la necesaria recuperación de las ayudas que caracterizaba a esta figura hasta su supresión en 2012 y 2013. Las obligaciones legales, y más éstas tan férreas que contiene la proposición, son más factibles en el ámbito de la vivienda cuando van acompañadas de medidas de estímulo y fomento.