Oficinas: la oportunidad de la calidad

La falta de ‘stock’ de espacios de Grado A anima las nuevas adquisiciones para su rehabilitación ante un esperado ajuste del valor de los activos por la recesión

Los nuevos edificios de Grado A son cada vez mejores, más demandados y también más necesarios. Las exigencias del mercado y de los propios compradores por invertir en activos que cumplen con los criterios de ESG, así como las de los propios inquilinos en su lucha por atraer talento, están haciendo crecer el número de proyectos de oficina de calidad en las grandes ciudades.

Sin embargo, su disponibilidad en 2021 en Europa apenas representó el 2,7%. En Madrid, el sexto mercado de oficinas más grande del continente –por detrás de París, Londres, Múnich, Berlín y Moscú–, con 16,8 millones de metros cuadrados según las últimas estimaciones de JLL, el stock de Grado A apenas representa el 9% del total de oficinas (29% en el CBD, el Central Business District, y el 11% en Secundaria), con un producto disponible, por lo tanto, muy limitado que sitúa la tasa de disponibilidad en torno al 1%, según la consultora. En la capital, la contratación de edificios Grado A alcanzó los 88.771 metros cuadrados, concentrándose el 75% en el centro de la ciudad, sobre todo en el centro. Fuera del CBD, destacan la zona secundaria de Méndez Álvaro, en continuo desarrollo por la entrada de nuevo producto, sobre todo rehabilitación, y que entre 2022 y 2023 incorporará más de 105.000 metros cuadrados

En Barcelona, con un stock calculado de 8,1 millones –1.600 edificios de oficinas–, el 8,2% es de Grado A.

La contratación de este tipo de edificios creció un 20% respecto a 2021, hasta alcanzar el 34% del total contratado el pasado año.

Desde JLL aseguran que, “teniendo en cuenta la oferta existente, muchos propietarios buscan ahora desprenderse de sus inmuebles de menor calidad y en ubicaciones secundarias con el fin de asegurar que sus activos siempre añadan valor a los trabajadores y puedan tener un retorno económico en el caso de desinvertir en el activo”.

Y es que en el contexto económico actual, según la compañía de gestión de activos DWS, el mercado inmobiliario está entrando en un periodo de corrección de precios, visible ya sobre todo en el caso de los edificios Grado B, en los que se estima en una pérdida de valor del 20%, lo que abre

La disponibilidad de oficinas de Grado A en Madrid se sitúa en torno al 1%

La actual corrección de precios, sobre todo en edificios de Grado B, supone una alternativa

“la oportunidad a los inversores value para la adquisición de activos de Grado B a precios reducidos, con la vista puesta en una entrega futura de producto de calidad que cumpla con las exigencias de los ocupantes”. “No cabe olvidar que el 80% de los edificios que existirán en 2050 ya están construidos por lo que hay que centrarse en la regeneración existente”, añaden desde JLL.

Por eso, tanto en Madrid como en Barcelona, las rehabilitaciones son constantes. En el CBD de la capital, las más emblemáticas se encuentran en Renazca, donde surgen nuevos edificios como Castellana 77 de GMP o los que está reformando Merlin Properties en la Plaza de Pablo Ruiz Picasso.

En Barcelona, “se da la circunstancia de que la moratoria hotelera y la normativa que obliga a destinar el 30% de las nuevas promociones residenciales a vivienda social está motivando la transformación de los edificios de oficinas, pero sin un cambio de uso como se veía con anterioridad, a pesar de que el hotelero y el residencial maximizan el valor”, según explican Jason Clark y Eusebi Carles, socios de mercado de capitales de Cushman & Wakefield.

“En ambas ciudades hay mucho potencial reformable”, pero advierten que no siempre una mejora permitirá elevar el grado del edificio a Grado A. Eso dependerá de las características del inmueble. Así, la calificación Grado A viene determinada por una serie de características físicas del edificio como pueden ser que permitan la adaptación del espacio, las alturas o la superficie por planta; características técnicas como la climatización, la altura del falso techo y/o del falso suelo; el número de columnas... y los servicios ofrecidos a los ocupantes del inmueble.

En todo casi, si se logra el Grado A, parece que se garantizarían unas mayores rentas, por la atracción de mejores inquilinos, y un mejor precio de venta del inmueble en su caso. Ahora bien, “en la situación actual, aunque se aspire a ello, es difícil saber si las rentas seguirán en aumento a pesar de ser Grado A. Las rentas crecen en línea con el crecimiento económico; luego si hay más oferta, baja el precio, pero los alquileres no han bajado sino que con la inflación incluso han subido”, recuerdan desde C&W. “La demanda sigue sólida, pero la inflación cambia las reglas del juego”.