La Moraleja

La emblemática urbanización de lujo madrileña ha alcanzado este año precios récord y se encuentra en pleno proceso de renovación vive una nueva época dorada

Muchas mansiones de los años ochenta se han derribado para construir otras nuevas

La Moraleja, situada en el municipio de Alcobendas, al norte de Madrid, vive una nueva época dorada. El metro cuadrado se ha encarecido en este barrio un 15,6% respecto al año anterior, hasta situarse de media en los 5.551 euros, marcando un nuevo máximo histórico, según los registros de Fotocasa. Las inmobiliarias que operan en la zona aseguran que, desde los mínimos de 2015, el precio medio de una vivienda en este exclusivo distrito se ha duplicado y ya supera los 3,5 millones de euros. Se trata del valor medio porque en las mejores ubicaciones hay casas a la venta por entre 15 y 25 millones de euros.

El fuerte encarecimiento se debe al último boom que vive esta zona de lujo, que ha atraído con fuerza a los inversores en los últimos años. “La consolidación de Madrid como un destino cada vez más deseado para vivir y la incertidumbre en las otras alternativas de inversión han hecho que asistamos a un repunte constante de la actividad en el sector del lujo en La Moraleja, algo que, personalmente, no había conocido en 25 años”, asegura Gonzalo López-van Dam, socio propietario de Promora.

Este barrio residencial tiene sus orígenes en 1946. Entonces, arrancó el primer plan de ordenación de la antigua finca de caza del siglo XVIII, que Carlos III denominaba La Dehesa de La Moraleja. En esa época, se diseñó el núcleo de la urbanización, la zona centro, donde hoy en día siguen estando las parcelas más cotizadas y más extensas (de 10.000 metros cuadrados). En las décadas posteriores, se fueron desarrollando las demás áreas con parcelas más pequeñas y distintas edificaciones.

La década de los ochenta supuso un punto de inflexión para La Moraleja porque, en 1982, el Gobierno promulgó un impuesto sobre las parcelas sin edificar. “Esto produjo que salieran a la venta muchos terrenos en este barrio cuyos dueños los tenían en stand by como inversión, y que se construyeran muchas casas en las parcelas de 10.000 metros cuadrados y de 2.500 metros cuadrados”, explica Fernando de Salas, presidente de De Salas Consultores Inmobiliarios.

Los inmuebles de esa época son, en gran parte, los que han vuelto al mercado en los últimos años. Estas casas que albergaron familias en crecimiento, son hoy demasiado grandes para matrimonios cuyos hijos ya son independientes, lo que acelera su venta. El problema de estas mansiones es que se encuentran fuera de tendencia en cuanto al tamaño y estilo constructivo. Antes, en este barrio se construían casas de entre 400 y 700 metros cuadrados, sin embargo, las superficies se incrementan hoy por encima de los 1.000 metros cuadrados. Por ello, muchas se han adquirido para derribarlas y construir viviendas más modernas.

“Los compradores se fijan en la ubicación de la parcela y muchas veces ni muestran interés por entrar en la vivienda”, asegura De Salas. Las zonas más buscadas son la sur y la central. Se valora que la parcela esté en alto, que linde con el campo de golf y que permita construir la casa con el salón orientado al sur. Es importante que la parcela sea lo más plana posible (ya que hoy en día está prohibido modificar las cotas).

Una vez terminadas, estas nuevas casas cotizan en el mercado entre un 50% y un 100% más que el precio de adquisición de la parcela con casa para derribo. Esto ha provocado que inversores particulares y conocidos arquitectos hayan hecho buenos negocios comprando, derruyendo y construyendo nuevas casas, con un retorno de su inversión en entre tres y cuatro años. Ha sido tal el auge de este tipo de operaciones que ya apenas quedan terrenos de 2.500 metros cuadrados para hacer estos proyectos, según certifican las inmobiliarias de la zona.

“Tanto fortunas extranjeras –latinoamericanos, centroeuropeos y ahora estadounidenses por el cambio euro/dólar– como empresarios y deportistas de nacionalidad española están adquiriendo este tipo de casas de lujo a un ritmo creciente”, explica López-van Dam.

¿Cómo va a ser 2023?

Tras alcanzar precios históricos este año, los expertos no prevén que La Moraleja registre un gran ajuste en 2023. “Esta tendencia continúa al alza, sin que veamos que las mayores restricciones en la concesión de hipotecas y el aumento de los tipos de interés estén suponiendo una bajada de precios; hay que tener en cuenta que este conjunto residencial único es un numerus clausus y la demanda de alcanzar la calidad de vida que ofrece excede con mucho la oferta”, defiende De Salas.

Para López-van Dam, en La Moraleja hay que diferenciar dos sectores. Por un lado, el de ultra lujo, que “vive momentos de gran intensidad porque las grandes casas son un bien escaso y muy preciado como inversión refugio”, explica. Por otro, “el del lujo normal –viviendas de uno y dos millones– en el que sí va a haber cierta ralentización”, asegura.

Por su parte, Fernando Bermúdez, director de Gilmar La Moraleja, explica que “los precios siguen inflexibles, pero la demanda ya se está frenando ante esos valores en máximos y la tendencia se va a mantener el año que viene. Aunque la financiación hipotecaria no afecta demasiado a estas operaciones, sí que influye en cuanto a que hay compras en las que se solicita financiación por motivos fiscales y en esos casos se endurece la toma de decisión”, concluye.