CIC Arquitectura y Construcción
¿Asistimos a la extinción de los dinosaurios?
Opinión / Vectores de cambio en el sector Oficinas
Está teniendo lugar una revolución en el workplace y en cómo las empresas organizan su trabajo. Dicha tendencia, imparable, va claramente a más, tendrá un claro impacto en cómo se diseñan y operan los entornos laborales. Además, no es un fenómeno exclusivo de otros países, ya que presenciamos cómo las grandes empresas españolas abrazan de manera evidente estas iniciativas.
Por estas razones, algunas voces premonitorias auguran el fin de la oficina como el corazón de la actividad laboral. Personalmente, no estoy de acuerdo con esta tesis; de hecho pienso que el rol de la oficina será más importante en el futuro. Sin embargo, como magistralmente dice Tancredi en el Gatopardo: “Si queremos que todo siga como está, es necesario que todo cambie”. FOTOGRAFÍAS: PEXELS
Los principales vectores que alimentan este gran cambio vienen de la parte del usuario de las oficinas. Es decir, de las empresas que al final del día pagan la factura y hacen posible que propietarios, arquitectos, ingenieros, consultores e industriales puedan poner edificios de oficinas en el mercado. Muchas veces convertimos las cosas en más complejas de lo que realmente son, cuando como en cualquier actividad económica lo más importante es entender lo que pasa por la cabeza de nuestros clientes. Las principales correas de transmisión de los cambios que están sucediendo son las siguientes:
Impacto tecnológico. Es muy complicado valorar en su justa dimensión el impacto de la tecnología en el mundo de las oficinas. Ciñéndonos a su vertiente inmobiliaria, la primera consecuencia es que la tecnología permite superar una premisa hasta hace poco insuperable: la de una persona, un sitio. El resultado es que las empresas necesitan muchos menos metros cuadrados. No hace falta incidir en las implicaciones tanto inmobiliarias como de diseño que todo esto presenta… Y sí, está pasando en España. Empresas del Ibex 35 (y otras) facilitan recurrentemente que sus trabajadores pueden trabajar al menos un día a la semana desde casa. Paralelamente, los metros cuadrados por persona son cada vez menos, la no asignación de puestos cada día va a más, así como la diversidad de entornos en los lugares de trabajo, que cada día es mayor (cafeterías, chill outs, cabinas para trabajo de concentración, etc.).
Organización del trabajo. Como consecuencia de la disrupción tecnológica y del cambio generacional que estamos experimentando, las formas de trabajo están mutando a maneras más colaborativas, menos jerarquizadas, más creativas, no necesariamente presenciales y con horarios más flexibles. La remuneración se verá también afectada, tendiendo a ser por valor aportado en lugar de horas… Esto se acentuará en la medida que los “millenials” ganen más peso en las compañías.
Compromiso de los trabajadores. Existe un gran problema en las empresas, y es la falta de compromiso de sus trabajadores. De acuerdo con diferentes estudios, al menos un 30% de los trabajadores está entre poco o nada comprometido con su compañía. El problema es colosal, ya que estamos hablando de ingentes cantidades de dinero. Dicha situación es común en Europa Occidental y Estados Unidos y, evidentemente, es una de las cicatrices que arrastramos de la reciente recesión. Hoy en día, es la mayor prioridad que tienen los departamentos de RRHH de las compañías… Curiosamente las oficinas son una parte muy importante en la solución de esta situación.
Bienestar, salud y sostenibilidad. Las empresas han identificado correctamente que estas iniciativas son una fuente importante de valor para alinear más a los trabajadores ya que:
Refleja valores corporativos.
Mejora motivación y compromiso laboral. Incrementa productividad laboral.
Por lo tanto, están incorporando en sus oficinas programas de salud y bienestar, así como practicas de sostenibilidad. Me gustaría centrarme en lo que las oficinas pueden aportar para mejorar esta situación. Lógicamente, si pensamos que las oficinas son solo un sitio en el que la gente se siente a trabajar, lo mejor que puede hacer el lector es dejar de perder el tiempo leyendo el presente artículo. En los centros de trabajo pasamos de media un tercio del día, en algunos casos más que en nuestras casas. Con ese dato en mente, es evidente que las oficinas deben ser una magnífica herramienta para vincular más a los trabajadores con su empresa.
Necesidad de adaptación
Pienso que todo el mundo involucrado en el mundo de las oficinas es consciente que la oficina “convencional” necesita adaptarse a los cambios que están teniendo lugar. Como adelanto al principio del artículo, la oficina “evolucionada” seguirá siendo clave en el futuro, jugando un rol muy importante como cohesionador, punto de encuen- tro, banderín de enganche y, sobre todo, como un elemento que ayude a alinear intereses de trabajadores y empresas, redundando, por tanto, entre otras cosas, en un mayor contento laboral y productividad.
La sostenibilidad es una pieza importante en esta coctelera. De hecho, hace exactamente diez años, en pleno invierno de la crisis, nos atrevimos a pronosticar que la construcción sostenible no solo era una moda, sino que en poco tiempo se iba a convertir en el estándar y que todo activo que quisiera proyectar un mínimo de atractivo no podría pasar sin ella. Creo que nos quedamos cortos, ya que hoy en día la sostenibilidad ha transformado la industria inmobiliaria (especialmente en los edificios de oficinas) como muy pocas cosas lo han hecho en los últimos cincuenta años. La sostenibilidad ha logrado que los inmuebles consuman menos y, siendo importante este hito, en mi opinión lo más importante es que los inmuebles son más saludables y, por tanto, permiten una mayor alineación de los mismos con sus ocupantes corporativos. Por último, aspecto clave es que la sostenibilidad ha añadido grandes dosis de reputación a una industria que históricamente cojea en dicha materia. La prueba más clara de lo anterior es que actualmente, en la mayoría de los proyectos en el eje Barcelona/madrid, la discusión no es sostenibilidad sí o no, sino más bien: ¿qué certificación se utiliza?
Salud y bienestar
Como ya se ha indicado, creemos que la siguiente gran corriente en los edificios de oficinas es todo lo relacionado con la salud y el bienestar. Si duda, será uno de los ejes que más influirán en el inmobiliario de oficinas; de hecho, ya lo está siendo y vemos cómo aquellos edificios sanos son más solicitados y capturan rentas más altas. La razón es muy clara, lo piden los ocupantes de las oficinas, ya que es clave en su estrategia para alinear a trabajadores y empresa en pos de un mismo objetivo. Creemos que la oportunidad que declina del edificio sano para todos los eslabones involucrados (propietarios, inversores, arquitectos, ingenieros, ocupantes) es sencillamente gigantesca.
Como ya es evidente, el inmueble sano es la evolución lógica e inevitable del edificio sostenible. Si a dicho activo le añadimos la capacidad de extraer información en tiempo real que aporta el Internet de las Cosas, el resultado es que tanto ocupantes, propietarios y gestores podrán conocer qué oficinas fomentan más la salud y el bienestar de los trabajadores y, por ende, el contento laboral. Dichos edificios serán los más cotizados y, lógicamente, tendrán una prima en valor, deseabilidad y renta. Por eso y volviendo al primer párrafo, nuestra lectura es que, a pesar de los cambios que están teniendo lugar en el entorno laboral (tecnología, movilidad, utilización de menos metros, nuevas formas de trabajo, desmotivación trabajadores, etc.), las oficinas jugarán un mayor papel en el desarrollo de las estrategias de las compañías para afrontar estos retos. Creemos que se convertirán en herramientas indispensables para proyectar valores, atraer y retener talento, motivar e interactuar con los trabajadores y, por supuesto, como propiciadora de un tipo de trabajo más colaborativo. Lógicamente, a pesar de lo anterior, no todo es business as usual, y si los propietarios quieren aprovechar la oportunidad, han de hacer los deberes ya que los edificios que permitirán a las empresas colocar a sus oficinas en el centro de su estrategia serán solo aquellos de superior calidad, con un alto grado de eficiencia, que incorporen las últimas innovaciones en diseño, especialmente todo lo relacionado con salud y bienestar. No olvidemos que la proposición de valor del edificio sano es tremendamente potente y la salud está, cada día más, en el centro de todas nuestras decisiones. Aquellos activos que no tengan estas cualidades se convertirán en obsoletos en poco tiempo, con un potencial de captura de rentas menor, independientemente de su ubicación.
Por lo que, volviendo al título del artículo, no vemos cerca la desaparición de los dinosaurios.
LA SOSTENIBILIDAD HA LOGRADO QUE LOS INMUEBLES CONSUMAN MENOS Y, SIENDO IMPORTANTE ESTE HITO, EN MI OPINIÓN LO MÁS IMPORTANTE ES QUE LOS INMUEBLES SON MÁS SALUDABLES Y, POR TANTO, PERMITEN UNA MAYOR ALINEACIÓN DE LOS MISMOS CON SUS OCUPANTES CORPORATIVOS