A vueltas con el Informe de Evaluación de Edificios

El legislador estatal impuso por primera vez la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y reguló sus requisitos en el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa. La normativa sobre ITES que contemplaba este Real Decreto fue declarada nula por el Tribunal Constitucional en 2016 (sentencia 5/2016, de 21 de enero) por considerar que el legislador estatal invadía las competencias de las Comunidades Autónomas en materia de urbanismo. Antes de que se dictara dicha sentencia, la regulación de las ITE había sido sustituida por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (LRRRU), la cual, colmando las insuficiencias detectadas en la anterior ordenación, estableció la regulación básica de un nuevo instrumento: el Informe de Evaluación de los Edificios (IEE), que comprendió ya entonces, además de la evaluación del estado de conservación del edificio, el de las condiciones básicas de accesibilidad universal y de eficiencia energética. Dos años después, está norma se refundió en el vigente Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, norma que pasó a contener la regulación estatal del Informe de Evaluación de los Edificios, derogando los preceptos de la LRRRU que regulaban estos informes.

Tras todos estos cambios legislativos, cuando habíamos olvidado las dudas que se nos plantearon con aquella primera sentencia, la regulación estatal del Informe de Evaluación de Edificios ha vuelto a verse afectada por una nueva sentencia del Tribunal Constitucional, dictada el pasado 14 de diciembre (rec. 5493/2013), por la que, a instancias -una vez más- de la Generalitat de Cataluña, se ha declarado inconstitucional y nula la mayor parte de tal regulación. Y, una vez más, la razón ha sido la consideración de que se estaban invadiendo competencias autonómicas. Ante esta situación, ¿persiste la exigencia del Informe de Evaluación de los Edificios? Lo cierto es que la citada sentencia no declara nulo tal instrumento, que ni desaparece ni necesariamente deja de ser obligatorio. Se mantiene vigente la potestad de la Administración competente de requerir a los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva “para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos” (art. 29.1 RDL 7/2015, que no ha sido anulado). Además, esta potestad administrativa ha de vincularse con la correlativa obligación de los propietarios de conservar en buen estado la edificación, y de cumplir la reseñada normativa (arts. 16.1. LOE y 8.1. CTE).

La cuestión que sí se ve afectada es quién detenta la potestad de exigir la acreditación del estado de conservación del edificio y del cumplimiento de los requisitos de accesibilidad, y también la determinación de cómo se realiza tal acreditación

Sin embargo, la cuestión que sí se ve afectada es quién detenta la potestad de exigir la acreditación del estado de conservación del edificio y del cumplimiento de los requisitos de accesibilidad, y también la determinación de cómo se realiza tal acreditación, competencias que deben ser asumidas, no ya por el Estado, sino por las Comunidades Autónomas. Serán éstas las que habrán de optar, o bien por mantener su regulación actual de los IEE (si la misma es por sí sola suficiente), o bien por proceder a la pronta regulación de las lagunas que pudieran tener sus actuales ordenaciones. Así las cosas, no es aventurado concluir que todas las Comunidades Autónomas se apresurarán a realizar una revisión de sus respectivas regulaciones en la materia que nos ocupa. Y es posible que procedan a variar (o a regular ex novo) los requisitos, plazos, ámbito de aplicación e incluso la propia denominación del instrumento del que hablamos. Pero, ya fuese por eludir eventuales responsabilidades patrimoniales, ya porque se trata de un instrumento socialmente admitido y de indudable valor a la hora de garantizar la seguridad de las personas y de los inmuebles, parece excesivamente aventurado apostar por que las Comunidades Autónomas vayan a optar por su desregulación. Finalmente, y habida cuenta de que también se ha anulado la habilitación que la disposición final primera confería a los Ministerios de Industria y Fomento para determinar las cualificaciones requeridas para suscribir los Informes de Evaluación de Edificios, ha de concluirse que continúa vigente y de aplicación la jurisprudencia del Tribunal Supremo que, en aras de ofrecer las mayores garantías de seguridad para las personas, considera técnicos competentes para suscribir los IEE de edificios de carácter residencial a los arquitectos y arquitectos técnicos.