Immobilien im Schwarm finanzieren
Crowdfunding-Plattformen im Internet machen es möglich – Geschäft für Anleger nicht ohne Risiko
Das Geschäftsprinzip der Crowdfunding-Plattformen ist relativ einfach. Sie sammeln Geld von einem Schwarm privater Anleger, der Crowd, um damit Immobilienprojekte zu finanzieren. Die Idee ist nicht ganz neu: Seit einigen Jahren beschaffen sich auf diese Weise Start-up-Unternehmen Kapital, ohne teure Bankkredite aufzunehmen. So ähnlich funktionieren auch die CrowdfundingPortale im Immobilienbereich.
Sie fungieren als Vermittler zwischen Anlegern und Immobilienentwicklern mit Finanzbedarf. Die Plattformen sammeln meist einen relativ kleinen Teil des Geldes ein, das der Entwickler zur Umsetzung seines Projekts braucht.
Zum Beispiel beim Kauf eines Geschäftshauses: 60 Prozent des Preises kommen von der Bank, der Entwickler verfügt über 30 Prozent Eigenkapital. Die fehlenden 10 Prozent soll die Crowd beisteuern. „Es ist eine Art Hypothek, mit der sich Projekte verwirklichen lassen, die sonst nicht laufen würden“, sagt Jan Mutl, Professor für Immobilienökonomie an der European Business School in Wiesbaden. Die letzten paar Prozent seien deshalb für die Entwickler viel wert. Außerdem können Banken das vom Schwarm bereitgestellte Geld als Eigenkapital anrechnen mit der Folge, dass der Entwickler ein besseres Kreditrating und so günstigere Konditionen erhält.
Darin liegen für Privatanleger Chancen und Risiken. Einerseits bieten die Plattformen Zinsen von etwa sechs Prozent an aufwärts – weit mehr, als es fürs Spar- und Tagesgeldkonto gibt. Zusätzlich locken einige mit einer Überschussbeteiligung. Andererseits ist der eingezahlte Betrag als Darlehen „schlecht besichert, weil es meist nachrangig hinter den Banken steht“, erklärt Prof. Mutl.
Das heißt, im Fall einer Insolvenz würden zuerst die Forderungen von Banken und Handwerkern bedient, erst danach folgt die Crowd. Zum Schluss kommen die Eigenkapitalgeber an die Reihe. Weil die Crowd in der Mitte steht, sprechen Fachleute auch von Mezzanine-Geldgebern oder Mezzanine-Kapital. Unter dem Strich gilt also für Crowdinvesting, was für andere Anlageformen gilt: hohe Zinsen, hohes Risiko.
Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg ist die Absicherung der Anleger ein Dorn im Auge. Er moniert, dass bei Crowdinvesting häufig Anteilsscheine oder Schuldverschreibungen ausgegeben werden. „Bei Immobilien habe ich aber nur eine Absicherung über das Grundbuch“, erklärt Krolzik. „Wenn ich da als Gläubiger nicht drin stehe, kann ich nicht auf die Immobilie zugreifen.“Er bezweifelt, dass allzu viele Portale den Schwarm ins Grundbuch eintragen und so absichern – Aufwand und Kosten seien zu hoch.
Kritisch sieht der Verbraucherschützer auch die Möglichkeit, dass Eigentümer die Immobilie ohne Rücksicht auf die Geldgeber verkaufen können. Welche Rechte diese in dem Fall haben, sollten Privatanleger vor ihrem Einstieg genau prüfen. Klären sollten sie auch, was passiert, wenn um die Einlage gestritten wird, das Projekt in Schieflage gerät und Zwangsversteigerung droht. Theoretisch könne „ein Einzelner die Zwangsversteigerung beantragen, das Projekt würde platzen“. Diese Bedenken teilt auch Wolf Brandes von der Verbraucherzentrale Hessen: Crowd-Investoren sollte „klar sein, dass sie praktisch Eigenkapital ohne Mitspracherechte geben und entsprechende Risiken eingehen“.
Wann „Schwärmer“ihr Geld inklusive Zinsen zurückbekommen, hängt von der Laufzeit des jeweiligen Immobilienprojekts ab. Ein Beispiel: Die 73 Investoren, die über das Portal Kapitalfreunde 2012 Geld in die Entwicklung eines gewerblich genutzten Fachwerkhauses im Frankfurter Kneipen-Viertel Sachsenhausen investierten, sollen in diesem Jahr die Früchte ihres Engagements ernten. Sie erhalten laut Website von Kapitalfreunde sechs Prozent Zinsen für Investments zwischen 250 und 10.000 Euro. Insgesamt sammelte Kapitalfreunde über 67.000 Euro ein.
Das Portal Home Rocket ermöglicht den Einstieg ab 250 Euro, ein aktuelles Projekt läuft bis 2019 und soll ebenfalls sechs Prozent Zinsen bringen. Mit den Zin- sen tilgen die Entwickler praktisch das Darlehen der Crowd. „Finanziert wird in der Regel aus den Mieteinnahmen“, erläutert Prof. Mutl die Konzepte. Die Miete ist zugleich eine Art Sicherheit für die Anleger.
„Bei Immobilien habe ich
aber nur eine Absicherung über das Grundbuch“
Sie haben aber kaum Möglichkeiten, die Plattformen haftbar zu machen, falls etwas schiefgeht. Denn diese sind von der Prospektpflicht ausgenommen, sofern sie maximal 2,5 Millionen Euro vom Schwarm einsammeln und der Betrag pro Anleger auf 1.000 Euro begrenzt ist. Bei größeren Vermögen liegt die Grenze bei 10.000 Euro. „Eine Ausnahme von der Prospektpflicht bedeutet für Anleger eine schlechte Informationslage und überdies eine fehlende Haftungsgrundlage“, erklärt Brandes. Selbst die Portale weisen auf ihren Internetseiten auf die Gefahr hin, das eingesetzte Kapital zu verlieren.
Wer das eigene Traumhaus mit dem Schwarm finanzieren will, sollte sich das gut überlegen, findet Fachautor Thomas Hammer. „Das ist kaum billiger als eine normale Baufinanzierung, die bekomme ich derzeit nachgeworfen.“