Nebenkosten beim Hauskauf
Welche Kosten und Steuern für den Kauf einer Immobilie mit oder ohne Hypothek 2021 in Spanien anfallen
Die Verwirklichung des Traums von einem eigenen Haus in Spanien, ist durch die Corona-Pandemie zwar etwas getrübt, aber nicht erloschen. Experten der Branche rechnen sogar damit, dass ab dem Sommer eine wirtschaftliche Erholung erfolgen wird, mit der auch eine Erholung des Immobiliensektors einhergehen soll. Was bei einem Kauf eines Hauses in Spanien für Kosten und Steuern anfallen, mit und ohne Hypothek, hat das Immobilienportal Idealista für 2021 auf den neusten Stand gebracht.
Hypothek und weitere Kosten
Generell lässt sich sagen, dass die Hypothek leider nicht der einzige große Kostenfaktor beim Immobilienkauf ist. Daneben gibt es noch viele andere Ausgaben und Steuern, die zu stemmen sind, um sich letztendlich stolzer Eigentümer einer Immobilie nennen zu können. Experten sprechen von zehn bis zwölf Prozent, je nach Autonomer Gemeinschaft, die zum Immobilienpreis dazugerechnet werden müssen. Darin fallen die Honorare und Kosten für den Gutachter, den Notar, den Eintrag ins Grundbuchamt sowie die entsprechenden Steuern. Einfluss auf die zu zahlende „ Gesamtrechnung“hat auch, ob es sich beim Kauf um ein neues oder gebrauchtes Haus handelt und wie hoch der Kaufpreis ist.
Folgend eine Zusammenfassung, mit was Hauskäufer in Spanien im Jahr 2021 rechnen müssen. Als erstes hätten wir den Notar.
Egal ob das Haus neu oder gebraucht ist, Notargebühren fallen an. Die Honorare sind staatlich geregelt und finden sich in der Gebührenordnung wieder. Das heißt, egal für welchen Notar man sich entscheidet, die Abrechnung für identische Leistungen sollte nicht variieren. Für die Ausstellung einer Verkaufsurkunde (escritura) liegen die Kosten derzeit zwischen 600 und 875 Euro, je nach Verkaufspreis der Immobilie. Beispielsweise muss der Käufer bei einer 100.000-EuroWohnung mit etwa 850 Euro rechnen, während eine 250.000-EuroWohnung rund 1.000 Euro kostet.
Die vom Notar erstellte und beglaubigte Escritura muss danach beim Grundbuchamt (registro de la propiedad) eingetragen werden. Auch das kostet Geld. Die Gebühren sind hier ebenfalls wieder staatlich geregelt und hängen vom Preis der Immobilie ab. In der Regel liegen sie zwischen 400 und 650 Euro.
Ein zusätzliches Polster bedarf es für die zu entrichtenden Steuern. Diese richten sich nach dem Verkaufspreis der Immobilie sowie ob es sich um ein neues oder gebrauchtes Objekt handelt. Die gravierendste Steuer, die es bei dem Kauf eines neuen Hauses zu entrichten gilt, ist die Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido
– kurz: IVA). Diese liegt 2021 bei zehn Prozent. Das bedeutet, bei einem Haus von 100.000 Euro kämen 10.000 Euro und bei einem Haus von 250.000 Euro 25.000 Euro an Mehrwertsteuer zusammen. Etwas besser sind die Kanarischen Inseln dran. Dort beträgt die Mehrwertsteuer lediglich 6,5 Prozent und nennt sich IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). Noch günstiger, nämlich mit meist vier Prozent, je nach Autonomer Gemeinschaft, kommen Sozialwohnungen davon.
Zur Mehrwertsteuer kommt eine zweite Steuer hinzu: die Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – kurz: AJD). Diese Steuer wird weiterhin vom Käufer bezahlt und hängt von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft ab. Diese Abgabe wird aber nur fällig, wenn es sich um einen Erstbezug handelt – die Immobilie muss also neu sein und noch keinen Vorbesitzer gehabt haben. Das gilt auch beim Kauf von einem leeren Baugrundstück.
Bei dem Erwerb einer gebrauchten Immobilie hingegen fällt statt der Mehrwertsteuer die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales – kurz: ITP) an. Hier richtet sich der Betrag nach dem Prozentsatz, den die jeweilige autonome Gemeinschaft, in der sich das Haus befindet, festgelegt hat (siehe Tabelle „ Impuestos de la compra de una vivienda usada“). Meist liegt der Satz zwischen sechs und zehn Prozent. Für VPOs (Viviendas de Protección Oficial) – staatlich geförderte Wohnungen –, kinderreiche Familien und junge Leute gibt es in der Regel ermäßigte Tarife. In Madrid zum Beispiel zahlen kinderreiche Familien, die eine Eigentumswohnung kaufen, vier Prozent ITP auf den Kaufpreis, wenn die gekaufte Immobilie ihr gewöhnlicher Wohnsitz ist.
Die einzige optionale Ausgabe, die beim Kauf einer Immobilie anfällt, ist die einer Gestoría, dem Büro, das der Käufer mit der Abwicklung der Steuern und anderer Formalitäten beauftragen kann. Oft wird nur dann auf eine Gestoría zurückgegriffen, wenn eine Hypothek ins Spiel kommt. Falls der Käufer für den Erwerb der neuen oder gebrauchten Immobilie tatsächlich ein Hypothekendarlehen in Anspruch nehmen muss, kommen zu den mit dem Kauf verbundenen Kosten noch einige weitere hinzu. Zum einen die für die Bewertung, beziehungsweise Begutachtung (tasación) der gewünschten Immobilie. Daraufhin wird die Bank abwägen, welcher Prozentsatz für die Finanzierung gewährt werden kann.
Im Allgemeinen gewähren die Banken einen Kredit in Höhe von 80 Prozent des Kaufpreises oder des Schätzwertes, einige sogar 90 bis 100 Prozent. Beim Gutachten muss der Kreditnehmer mit einem Preis zwischen 250 und 600 Euro rechnen, abhängig von der offiziellen Stelle, die das Gutachten durchführt, von der Art der Immobilie und deren Bewertung. Das Gutachten hat eine Gültigkeit von sechs Monaten ab dem Ausstellungsdatum.
Seit dem Inkrafttreten des neuen Hypothekengesetzes im Juni 2019 (Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019) werden die restlichen Kosten von der Bank übernommen, also Notarkosten, die Stempelsteuer (AJD) auf den vollen Finanzierungsbetrag – fällt auch an, wenn eine Hypothek ins Grundbuch eingetragen werden soll –, die Gebühren für den Eintrag in das Grundbuchamt sowie die Abwicklung der Formalitäten über eine Gestoría. Übrigens darf die kreditgebende Bank nicht mehr unaufgefordert vermeintlich verbundene Finanzdienstleistungen und -produkte wie Hausratversicherungen, Lebensversicherungen, Pensionspläne, Kreditkarten usw. anfügen. Für die Bereitstellung einer Hypothek vermag die Bank eine „ comisión de apertura“verlangen, eine Provision, die bis zu zwei Prozent des geliehenen Kapitals betragen kann, je nachdem, was mit dem Finanzinstitut vereinbart wurde. Dieser Betrag wird direkt von der Hypothek abgezogen. Allerdings gibt es viele Banken, die diese Provision nicht mehr anwenden. Daher ist es ratsam, sich vorher bei dem kreditgebenden Institut schlau zu machen.
Die 183-Tage-Regel
Und last but not least, wer letztendlich Eigentümer einer Immobilie in Spanien geworden ist und auch den Steuerwohnsitz in Spanien hat – jeder, der sich mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhält –, ist verpflichtet, jährlich seiner Grundsteuer (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – kurz: IBI) nachzukommen. Diese muss von allen natürlichen und juristischen Personen im Jahr nach dem Kauf an die Verwaltung der jeweiligen Gemeinde entrichtet werden. Als Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer wird hauptsächlich der Katasterwert der Immobilie herangenommen, der von Gemeinde zu Gemeinde variieren kann, aber in der Regel zwischen 0,4 und 1,1 Prozent des Katasterwerts liegt.
Bei dem Erwerb einer gebrauchten Immobilie hingegen fällt statt der Mehrwertsteuer die Grunderwerbsteuer an