Vorsicht beim Kauf vom Erben
Oftmals ist der Verkäufer erst vor wenigen Monaten zum Eigentümer der Immobilie geworden
Die Situation kommt häufig vor: Kinder erben von ihren Eltern die sich oftmals jahrzehntelang im Familieneigentum befindliche Spanienimmobilie. Nachdem zunächst die Erbschaft ordentlich abgewickelt wurde, stellt sich vielfach die Frage: Was tun mit dem Haus in Spanien?
Aufgrund anderer Prioritäten kommen die Erben dabei nicht selten zu dem Schluss, dass sie die Immobilie verkaufen wollen. Käufer finden sich daher oft in der Situation wieder, dass ihnen auf Verkäuferseite jemand gegenübersteht, der die Immobilie erst vor einigen Monaten geerbt hat.
In dieser Situation ist für den Kaufinteressenten Vorsicht geboten. Hintergrund ist eine oftmals unbekannte Vorschrift: Art. 28 Hypothekengesetz. Wie in Deutschland gilt auch in Spanien der Grundsatz des guten Glaubens des Grundbuchs. Dieser besagt, dass man als Käufer grundsätzlich auf dort vorgenommene Eintragungen vertrauen kann. Sprich: Man darf davon ausgehen, dass der im Grundbuch eingetragene Eigentümer auch tatsächlich Eigentümer ist.
Um dies sicherzustellen, findet vor jeder Eintragung ein strenges Prüfungsverfahren der Rechtslage durch die Grundbuchbeamten statt. Art. 28 Hypothekengesetz macht von diesem Grundsatz für die oben beschriebene Situation des vorherigen Eigentumserwerbs des Verkäufers aufgrund einer Erbschaft eine wichtige Ausnahme.
In Art. 28 S. 1 Hypothekengesetz heißt es hierzu wörtlich: „Eintragungen von durch Erbschaft oder Vermächtnis erworbenen Grundstücken oder dinglichen Rechten entfalten Dritten gegenüber zwei Jahre nach dem Todesdatum des Erblassers keine Wirkung.“
Im Klartext bedeutet dies, dass man als Käufer beim Kauf von im Grundbuch eingetragenen Erben innerhalb von zwei Jahren (seit dem Erbfall) damit rechnen muss, dass ein bis dahin unbekannter Erbe mit besserem Recht an der Immobilie auftaucht und den Kauf anficht. Dies kann beispielsweise geschehen, wenn ein bis dahin un- bekanntes Testament oder Kind des Erblassers auftaucht. Folge dieser Einschränkung ist unter anderem auch, dass viele Banken aufgrund dieses Risikos dem Käufer kein Hypothekendarlehen bewilligen.
Für die Einschränkung des guten Glaubens durch Art. 28 S. 1 Hypothekengesetz macht Art. 28 S. 2 Hypothekengesetz eine Ausnahme. Dort heißt es: „Hiervon ausgenommen sind Eintragungen aufgrund Erbschaften, Verbesserungen der Erbquote oder Vermächtnisse zugunsten notwendiger Erben.“
Sprich: In diesen Fällen gilt der Grundsatz des guten Glaubens wie gewohnt. „Notwendige Erben“sind nach Art. 807 im spanischen Zivilgesetz vereinfacht gesagt die direkten Nachkommen, Vorfahren und Ehegatten. Wenn es sich bei dem Erben nicht um einen notwendigen Erben handelt, wie beispielsweise bei Erben nach ihren Geschwistern, oder zwischen Onkel und Neffe, und der Erblasser verstirbt, ohne ein Testament hinterlassen zu haben, kommt die gesetzliche Beschränkung (S. 1) zur Anwendung und der gute Glaube des Grundbuchs wird ausgesetzt.
Dahinter steht der Gedanke, dass es bei notwendigen Erben wie Kindern, Ehegatten etc. deutlich unwahrscheinlicher ist, dass diese nicht wirklich Erbe geworden sind, als bei Onkel und Neffe beispielsweise.
Für Käufer ist es daher beim Kauf von Eigentümern, die die Immobilie erst kurz zuvor geerbt haben, stets ratsam zu prüfen, ob die Beschränkung des guten Glaubens besteht. Diese muss nicht zwingend im Grundbuch entsprechend vermerkt sein, die Praxis der verschiedenen Grundbuchämter ist insoweit höchst unterschiedlich. Für Käufer, die ganz auf Nummer sicher gehen wollen, gibt es unter anderem die Option, einen Mietvertrag mit Kaufoption abzuschließen. Wenn die Frist von zwei Jahren abgelaufen ist, kann dann das Kaufrecht ausgeübt werden (unter Abzug der bereits gezahlten Miete).
In jedem Fall ist es ratsam, sich beim Kauf von kürzlich geerbten Immobilien ausführlich beraten zu lassen.
Es kann ein bis dahin unbekannter Erbe mit besserem Recht an der Immobilie auftauchen
Dr. Moritz Tauschwitz und Lotta Hilgers sind in Spanien zugelassene Rechtsanwälte. Sie sind Partner der Kanzlei Lozano, Hilgers & Partner, SLP, international tätig als Lozano Schindhelm mit insgesamt 15 Anwälten und Steuerberatern und Büros u.a. in Dénia, Valencia und Palma de Mallorca. +34 965 78 27 54, Fax +34 965 78 53 64, E-Mail: denia@schindhelm.com, Web: es.schindhelm.com