Ferienhäuser vermieten
Von der Registrierung bis zu den technischen Voraussetzungen – Ohne Ärger mit der Immobilie verdienen
Die Vermietung von Ferienhäusern hat sich in der Hochsaison zu einem Einkommensquelle für Eigentümer und zum Vorteil für Touristen entwickelt. Für im Schnitt ungefähr 150 Euro die Woche kann man in Alicante schon eine Wohnung für zwei bis sechs Personen über eine der gängigen Internetplattformen anmieten. Die im Vergleich zu den Hotels günstigen Angebote ziehen Mieter an, die sich dank geringerer Kosten längere Aufenthalte leisten können. Auch Eigentümer profitieren davon, da sie in dieser Zeit für eine ungenutzte Immobilie Einnahmen statt Ausgaben verbuchen können.
Sharing-Plattformen wie Airbnb ermöglichen es, Güter oder Dienstleistungen über das Internet zu teilen. Im Bereich der Ferienvermietung verkehrt sich das Konzept in vielen Städten allerdings in etwas fast Perverses. Mieten steigen, Bewohner werden von Touristen aus ihren Vierteln gedrängt und der Hotel- und Gastronomiesektor klagt über unlauteren Wettbewerb. Spanische Städte wie Madrid, Valencia, Barcelona, aber auch der deutsche Städtebund, Amsterdam, Berlin, Reykjavík, Wien, Brüssel oder Paris fordern eine gemeinsame Regelung, um die illegale Vermietung von Tourismus-Apartments und die gesellschaftlichen Probleme, die diese mit sich bringt, lösen zu können.
Seit Januar hat Amsterdam die Auflagen für die Vermietung über Plattformen wie Booking und Airbnb auf 30 Tage pro Jahr beschränkt. Eine Reaktion darauf, dass im Internet das Angebot von Wohnungen laut Rathaus von 4.500 im Jahr 2013 auf rund 22.000 im Jahr 2017 hochgeschossen war.
In Spanien leiden vor allem Barcelona, Madrid, Palma und Valencia unter dem Boom und haben entsprechend Maßnahmen ergriffen. Palma de Mallorca etwa hat als erste Stadt überhaupt die Vermietung von Wohnungen über Airbnb gestoppt, weil viele Eigentümer keine entsprechende Lizenz vorweisen konnten. Im Zentrum Madrids müssen Wohnungen, die mehr als 90 Tage im Jahr an Touristen vermietet werden, über eine entsprechende Lizenz und einen separaten Eingang verfügen.
Eine spanienweite Regelung der Vermietung von Ferienhäusern gibt es nicht, von Stadt zu Stadt wird es verschieden gehandhabt und jede Region hat ihre eigenen Verordnungen, die wiederum Regeln und Vorgaben festlegen, die es einzuhalten gilt. Deswegen sollte man als Eigentümer bei kurzfristigen Vermietungen von Wohnungen gut informiert sein. So kann man vermeiden, dass man böse Überraschungen erlebt – weil man hintergangen wird oder selbst gegen gesetzliche Auflagen verstößt, deren Existenz man gar nicht kennt.
Jede Autonome Region regelt die Vermietung von Ferienwohnungen selbst. Ein Eintrag ins Register Registro de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas ist etwa in der Comunidad Valenciana Pflicht. Mit diesem Eintrag bekommt man eine ReferenzNummer, die bei jeder Art von Werbung für die Vermietung der Immobilien sichtbar sein muss – völlig unabhängig von der Anzahl der Immobilien oder davon, ob man nur ein Objekt von mehreren vermietet.
Wer keinen Eintrag für eine zu vermietende Wohnung vorweisen kann, riskiert eine Strafe. Das gilt nicht nur für den Eigentümer, sondern auch für die Plattform, auf der das Objekt angeboten wird. Die Immobilie muss den technischen Anforderungen genügen, die im Dekret 92/2009 vom 3. Juli und in der Verordnung 206/2010 der Landesregierung bezüglich der Ferienwohnungen festgelegt sind – wobei zwischen Apartments, Villen, Chalets, Bungalows und ähnlichen Bauten unterschieden wird. Der Vermieter sollte sich über die Normen bezüglich der verschiedenen Typen von Ferienwohnungen informieren.
Bei den notwendigen Anforderungen für Tourismuswohnungen unterscheidet man drei Klassen: estándar, primera, superior. In welcher Liga auch immer die Immobilie spielt, eine Wohnbarkeitsbescheinigung wird in allen Kategorien verlangt, ebenso wie Aufzug ab dem vierten Stock, Isolierung, Strom, Warmwasser, Evakuierungsplan, Auflistung der Notfallnummern und Informationen über Sehenswürdigkeiten. Hinzu kommen Registro del Servicio Territorial de Turismo ( 012) =Alicante C/ Churruca, 29 - 03003 Alacant/Alicante =Pl. Alfonso el Magnánimo, 15 - 46003 Valencia =Avda. Hermanos Bou, 47 - 12003 Castellón de la Plana Ventilationsmöglichkeiten, Jalousien, Möbel, Heizung beziehungweise Klimaanlage, Bettzeug, Handtücher und Anleitungen für die Benutzung der Elektrogeräte. Kurzum, die entsprechende Immobilie muss unmittelbar als Ferienwohnung benutzt werden können.
Es empfiehlt sich, die Immobilie – bis zu vier Wohnungen – zu registrieren und erst nach Erhalt der Registriernummer weitere Schritte zu unternehmen. Wer über fünf oder mehr Immobilien verfügt, muss diese als Firma anmelden und erhält eine Nummer für alle Objekte.
Man lädt sich dafür am besten das entsprechende Formular „Declaración Responsable Referente a Viviendas de Uso Túristico“von der Webseite der Generalitat Valencia (www.gva.es) herunter und füllt es aus. Dann reicht man es beim Registro del Servicio Territorial de Turismo der jeweiligen Provinz – also Alicante, Valencia oder Castellón – ein oder schickt es per Post dorthin (siehe Kasten). Theoretisch kann es auch bei der Post und in jeder staatlichen Verwaltungsstelle eingereicht werden.
Bevor man das Objekt zur Vermietung gibt, sollte man sich zu kommunalen Verordnungen bezüglich der Ferienhausvermietung erkundigen und das urbanistische Gutachen „informe municipal de compatibilidad urbanística para el uso turístico“beantragen. Je nach Gemeinde braucht man dazu den Registereintrag, die Katasternummer, eine Beschreibung des Objekts und Ausweise.
Auch in Andalusien muss die Immobilie in das Registro de Turismo eingetragen werden. Dort muss die Wohnung auch für diesen Zweck an- beziehungsweise abgemeldet werden. Der entsprechende Code – código de inscripción – muss im Registro de Turismo de Andalucía veröffentlicht sein und ebenfalls auf jeder Art von Werbung für das Objekt erscheinen.
Man sollte sich darüber im Klaren sein, dass der Verantwortliche – sowohl für die Verwaltung als auch für die Nutzer – immer der Eigentümer beziehungweise die Person sein wird, die in der Declaración Responsable aufgeführt ist.
Die Immobilie muss festgelegten technischen Anforderungen genügen