Von der Kaufoption zur Steuerzahlung
Zehn Goldene Regeln für Verkäufer von Spanien-Immobilien
Wer eine Spanien-Immobile verkaufen will, dem seien die nachstehenden zehn Goldenen Regeln an die Hand gegeben. Denn die Interessenlage ist beim Verkauf genau umgekehrt wie beim Kauf. Das bedeutet, dass der Verkäufer primär daran interessiert ist, den Kaufpreis zu bekommen und den Kaufvertrag ohne Probleme und spätere Rechtsstreitigkeiten abzuwickeln. Hierfür ist Fachwissen das A und O. Dem Verkäufer sollen die nachfolgenden Goldenen Regeln einen kleinen Einstieg in die Probleme und Risiken des Verkaufs geben. Erscheinen die Probleme größer, so kann sich die Einschaltung von Experten nicht nur als zweckmäßig, sondern auch als notwendig erweisen, grenzüberschreitende Verträge mit häufig hohen Werten abzuschließen ist kein Kinderspiel.
1.
Ist die Immobilie verkaufsbereit, wenn morgen ein Interessent vor der Tür steht? Das heißt: Ist die Grundbucheintragung ordnungsgemäß erfolgt? Sind Erbschaften, Ehescheidungen, Neubauerklärungen, Pool etcetera bereits im spanischen Grundbuch berücksichtigt? Wenn nicht, sofort die erforderlichen Maßnahmen ergreifen! Liegt die gesamte Dokumentation für die Immobilie vor? Sind auch wertsteigernde Schönheitsreparaturen vorgenommen worden? Sind alle Geräte in Funktion? Liegt ein aussagekräftiges Exposé vor? Es empfiehlt sich, eine Inventarliste zu erstellen und dort alle Gegenstände aufzunehmen, die im Rahmen der beabsichtigten Immobilienübertragung in dem Objekt verbleiben sollen. Zugleich sollte man hierfür auch einen Extrapreis vorsehen.
2.
Liegen notarielle Vollmachten vor, um rasch handeln zu können, eventuell auch bei schwerer Erkrankung des Eigentümers? Das heißt Verkaufsvollmacht, Vollmacht zur Aufhebung des Miteigentums, Steuervollmacht, Vorsorgevollmacht, Patientenverfügung? Sind deutsche notarielle Vollmachten mit der Apostille versehen? Gibt es eine beglaubigte spanische Übersetzung?
3. Bestandsaufnahme Vollmachtssituation Übertragung zu Lebzeiten
Steht morgen kein Interessent vor der Tür: Übertragung zu Lebzeiten an Kinder, Enkel, Verwandte? Die Steuersituation für Spanien wie auch für Deutschland sollte vor der Übertragung ermittelt werden.
4. Sicherung der Zahlung
Der Verkäufer sollte sicherstellen, dass ihn die Kaufpreiszahlung auch tatsächlich erreicht (Bankbürgschaft, Bankscheck, etcetera), denn das Eigentum geht nach spanischem Recht in der Regel schon beim Notartermin über. Im Extremfall kann das Eigentum verloren sein und der Verkäufer läuft dem Kaufpreis hinterher.
5. Mietkauf, Kaufoption, Privatschriftlicher Kaufvertrag
Die Rechtsfigur des Mietkaufs findet in jüngster Zeit häufig Verwendung. Bereits im Mietvertrag werden die Konditionen eines eventuellen Kaufvertrags festgelegt. Eine Kaufoption wird vereinbart, wenn der Kaufinteressent sich seiner Sache noch nicht sicher ist, sich aber trotzdem das Immobilienobjekt sichern möchte. Allgemein gilt: das spanische Recht erlaubt es, Immobiliengeschäfte formlos abzuschließen. Dies erweist sich als Segen (geringe Kosten) und Fluch zugleich, denn ein laienhafter Vertrag kann viel Schaden anrichten.
6. Nießbrauchrecht
Soll eine Immobilie verkauft oder übertragen werden, ohne dass die gegenwärtigen Eigentümer diese verlassen, sie vielmehr lebenslang nutzen dürfen, kommt ein Kaufvertrag über das bloße Eigentum (nuda propiedad) in Betracht.
7. Testament / Erbvertrag
Manch ein Verkaufswunsch wird zu Lebzeiten des Inhabers nicht realisiert. Ist für diesen Fall Vorsorge getroffen worden? Es empfiehlt sich, eine letztwillige Verfügung des Inhabers der Liegenschaft in Form eines Testaments oder Erbvertrages zu errichten. Hierbei sollten die Einzelheiten der EU-Erbverordnung 650/12 berücksichtigt werden. „Alte“letztwillige Verfügungen sollten darauf hin überprüft werden, ob sie noch dem Willen entsprechen. Eventuell ist eine Rechtswahl zweckmäßig.
8. Steuerliche Verpflichtungen des Verkäufers
Nicht nur der Hände Arbeit, sondern auch Steine Gewinn unterliegt der Verkäuferbesteuerung. Der zwischen dem Erwerb und der Veräußerung der Immobilie erzielte Wertzuwachs – abzüglich gewisser Immobilieninvestitionen und Erwerbsnebenkosten – unterliegt der Einkommenbesteuerung. Dies gilt auch für nichtresidente Verkäufer. Nichtresidente Verkäufer erhalten nur 97 Prozent des vereinbarten Kaufpreises; 3 Prozent hat der Käufer zur Sicherung des Steueranspruchs des spanischen Fiskus und eventueller Verrechnung mit Steuerzahlungen auf das spanische Einkommensteuerkonto des Verkäufers einzuzahlen. Die nachfolgende fristgemäße Abgabe der Einkommensteuererklärung sollte nicht vergessen werden, zumal hier unter Umständen eine Steuerrückerstattung in Betracht kommt. Zusätzlich fällt in der Regel die gemeindliche Wertzuwachssteuer (sogenannte plusvalía) an, wodurch der Wertzuwachs des Grund und Bodens besteuert wird.
9. Spanische Ausländersteuernummer (NIE)
Haben die Vertragsparteien eine gültige NIE – Número de Identificación? Das Grundbuch darf eine Umschreibung des Eigentums nicht ohne Nachweis der NIE aller Vertragsbeteiligten vornehmen.
10. Beratung
Wer sich zutraut, diese Regeln zu befolgen, kann den Verkauf seiner spanischen Liegenschaft ohne juristische oder steuerliche Berater vornehmen. Viele Fälle dieser Art zeigen jedoch im Nachhinein, dass es häufig angeraten gewesen wäre, gerade an dieser Stelle besser nicht zu sparen.
Die Autoren dieses Beitrags sind Rechtsanwälte der Löber Steinmetz & García Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt am Main, Köln, Palma de Mallorca & Tenerife, +49 (0)69 96 22 11 23, Mail: info@loeber-steinmetz.de