Ti­pos va­ria­bles o ti­pos fi­jos

Diario de Noticias (Spain) - - España Economía - POR Mi­kel Ca­sa­res

El si­guien­te tex­to ver­sa­rá so­bre ban­cos e hi­po­te­cas, pe­ro pro­me­to no re­fe­rir­me ni a la po­lé­mi­ca de­ci­sión del Tri­bu­nal Su­pre­mo ni a la reac­ción del Go­bierno.

Ha­ce al­go más de un mes, mi mu­jer y yo com­pra­mos un pi­so en el ba­rrio de San Juan. Una vez to­ma­da la de­ci­sión de qué pi­so com­prar, dis­pu­si­mos de unas se­ma­nas pa­ra con­tra­tar un prés­ta­mo hi­po­te­ca­rio con el que fi­nan­ciar la com­pra de la vi­vien­da. Pa­ra ello, se­gui­mos el pro­ce­so ha­bi­tual de pe­dir in­for­ma­ción, so­li­ci­tar pre­su­pues­tos y ne­go­ciar las con­di­cio­nes con dis­tin­tas en­ti­da­des fi­nan­cie­ras. Co­mo par­te de es­ta de­ci­sión tu­vi­mos que ele­gir en­tre un ti­po de in­te­rés fi­jo o va­ria­ble. En el ca­so de op­tar por ti­po fi­jo, és­te se man­ten­dría cons­tan­te a lo lar­go de la du­ra­ción del prés­ta­mo. Me lla­mó la aten­ción que nos ofre­cían ta­sas muy atrac­ti­vas, en torno al 2% anual. El ti­po va­ria­ble se re­vi­sa­ría anual­men­te aten­dien­do al ti­po de re­fe­ren­cia del mer­ca­do in­ter­ban­ca­rio eu­ro­peo (Eu­rí­bor). Las hi­po­te­cas a ti­po va­ria­ble exi­gen un mar­gen so­bre el Eu­rí­bor de en­tre el 1% y el 1,5%. El da­to del Eu­rí­bor en el mes de oc­tu­bre es to­da­vía ne­ga­ti­vo, –0,15%, con lo que a día de hoy una hi­po­te­ca a ti­po va­ria­ble sa­le in­clu­so me­jor que a ti­po fi­jo, con un in­te­rés in­fe­rior al 1,5%. No obs­tan­te, la re­vi­sión de oc­tu­bre im­pli­ca­rá un li­ge­ro au­men­to co­mo con­se­cuen­cia de la subida de tres pun­tos bá­si­cos del Eu­rí­bor, y la cuo­ta men­sual de una hi­po­te­ca me­dia su­birá unos dos eu­ros. Es una pe­que­ña subida pe­ro ade­lan­ta el cam­bio de ten­den­cia. El Ban­co Cen­tral Eu­ro­peo (BCE) ya ha lan­za­do se­ña­les de que la épo­ca de ti­pos de in­te­rés pró­xi­mos a ce­ro se ter­mi­na a par­tir de 2019. La ma­yor par­te de los ana­lis­tas coin­ci­den en au­gu­rar una pri­me­ra subida del ti­po de re­fe­ren­cia del BCE pa­ra el pró­xi­mo ve­rano u oto­ño, que in­ci­di­rá di­rec­ta­men­te so­bre el Eu­rí­bor. Por otro la­do, las in­yec­cio­nes de li­qui­dez a tra­vés del pro­gra­ma de com­pra de ac­ti­vos que co­men­zó el BCE en 2015 fi­na­li­zan en di­ciem­bre de es­te año. El ob­je­ti­vo de es­te pro­gra­ma ha si­do re­ba­jar la pri­ma de ries­go en la deu­da so­be­ra­na de paí­ses con di­fi­cul­ta­des pa­ra al­can­zar la es­ta­bi­li­dad pre­su­pues­ta­ria. Es­te ba­lón de oxí­geno des­apa­re­ce­rá en 2019. Tras cum­plir­se una dé­ca­da de po­lí­ti­cas mo­ne­ta­rias ex­pan­si­vas y ti­pos de in­te­rés muy ba­jos en la Eu­ro­zo­na (con­se­cuen­cia de la cri­sis fi­nan­cie­ra de 2008), se apro­xi­ma el mo­men­to de ini­ciar el ci­clo al­cis­ta. En otros paí­ses ya ha co­men­za­do: EEUU tie­ne unos ti­pos de fi­nan­cia­ción in­ter­ban­ca­ria pró­xi­mos al 3% y en el Reino Uni­do es­tán en el en­torno del 1%.

Por to­do ello me gus­ta­ría ad­ver­tir que la fir­ma de una hi­po­te­ca a ti­po va­ria­ble po­dría te­ner dra­má­ti­cas con­se­cuen­cias an­te la pre­vi­si­ble subida de ti­pos de in­te­rés. Una hi­po­te­ca de 150.000 eu­ros a 20 años con el ti­po va­ria­ble me­dio del 1,25% tie­ne un cos­te men­sual hoy de unos 800 eu­ros. Si se pro­du­ce una subida de ti­pos en los pró­xi­mos dos años que ele­ve el ti­po de in­te­rés al 3%, la cuo­ta men­sual al­can­za­ría los mil eu­ros. Si el ti­po re­vi­sa­do lle­ga a ser del 5%, la cuo­ta que­da­ría en 1.200 eu­ros. Y ca­be re­cor­dar que la to­ta­li­dad del au­men­to de la cuo­ta se des­ti­na­ría al pa­go de in­tere­ses. Los efec­tos de la subida de ti­pos se­rían to­da­vía ma­yo­res con un va­lor del prés­ta­mo más ele­va­do o con un ma­yor nú­me­ro de años es­ta­ble­ci­dos pa­ra su amor­ti­za­ción.

Des­pués de ar­gu­men­tar to­do lo an­te­rior, el lec­tor ave­za­do ya se ha­brá da­do cuen­ta que en nues­tra hi­po­te­ca nos de­can­ta­mos por un ti­po de in­te­rés fi­jo. Es un cos­te de fi­nan­cia­ción al­go su­pe­rior al va­ria­ble, pe­ro to­da­vía ba­jo y exen­to del ries­go de que pue­da su­bir en el fu­tu­ro. Y es que en ti­po fi­jo de en­tre el 2% y el 2,5% ha­bría re­sul­ta­do im­pen­sa­ble ha­ce unos años (en­tre 2006 y 2014 el ti­po fi­jo me­dio fue su­pe­rior al 5%). Las ex­pec­ta­ti­vas so­bre los ti­pos de in­te­rés a lar­go pla­zo (y so­bre la ta­sa de in­fla­ción) se han ido an­clan­do ca­da vez en ni­ve­les más ba­jos y los ti­pos fi­jos se han acer­ca­do mu­cho a los ti­pos va­ria­bles. En la ac­tua­li­dad ca­si la mi­tad de las hi­po­te­cas ya se fir­man a ti­pos fi­jos, cuan­do ha­ce unos años su­po­nían una par­te re­si­dual del mer­ca­do.

Creo que el re­pun­te del pre­cio de la vi­vien­da en los úl­ti­mos años se de­be a es­tas con­di­cio­nes de fi­nan­cia­ción ex­tra­or­di­na­ria­men­te fa­vo­ra­bles. No veo que la co­yun­tu­ra eco­nó­mi­ca pue­da ex­pli­car­lo (la re­cu­pe­ra­ción eco­nó­mi­ca se ha ca­rac­te­ri­za­do por in­cre­men­tos sa­la­ria­les muy re­du­ci­dos y au­men­tos de las de­sigual­da­des de ren­ta), tam­po­co ob­ser­vo una pre­sión de­mo­grá­fi­ca que jus­ti­fi­que un au­men­to de la de­man­da (to­do lo con­tra­rio) y por el la­do de la ofer­ta el stock de vi­vien­da dis­po­ni­ble si­gue sien­do ex­ce­den­ta­rio con gran can­ti­dad de vi­vien­das va­cías. Fue­ron las re­ba­jas en las con­di­cio­nes de fi­nan­cia­ción las que im­pul­sa­ron la re­cu­pe­ra­ción del mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio; pri­me­ro ba­ja­ron los ti­pos de in­te­rés va­ria­bles y lue­go les si­guie­ron los ti­pos fi­jos. Subie­ron los pi­sos por­que ba­ja­ron los cos­tes de su fi­nan­cia­ción.

Así que ya lo sa­ben si van a com­prar vi­vien­da: me­jor ti­pos fi­jos que ti­pos va­ria­bles. Aun­que, la­men­ta­ble­men­te, no creo que es­tas ofer­tas du­ren mu­cho tiem­po. ●

El Ban­co Cen­tral Eu­ro­peo ya ha lan­za­do se­ña­les de que la épo­ca de ti­pos de in­te­rés pró­xi­mos a ce­ro se ter­mi­na a par­tir de 2019

El au­tor es pro­fe­sor de Eco­no­mía en la UPNA

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