Los bancos pagarán toda la tasación de las hipotecas en casos de cláusula abusiva
El Supremo también les obliga a abonar el total de gastos de registro y gestoría
PAMPLONA – El Tribunal Supremo (TS) ha establecido que los bancos tienen que abonar el 100% de la tasación, así como de los gastos de registro y gestoría y la mitad de los notariales, cuando se declare nula la cláusula de la hipoteca que atribuía el pago en exclusiva de estas cuantías al cliente. El alto tribunal reitera su jurisprudencia en materia de gastos notariales y registrales, y arroja luz sobre los vinculados a la tasación y a la gestoría, ya que, ante la falta de una norma que exprese lo contrario, “no cabe negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula abusiva”.
No obstante, según aclara la sala en su sentencia conocida ayer, en aquellas hipotecas firmadas ya bajo la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, los gastos de tasación corresponderán al prestatario, tal como aparece fijado en su articulado.
En el caso expuesto como ejemplo, el cliente suscribió en 2014 un préstamo hipotecario con Liberbank que le atribuía “los gastos ocasionados y pendientes de pago o bien producidos en el futuro” por la tasación del inmueble, y los aranceles notariales y de registro vinculados a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca.
RECURSO DE LIBERBANK El consumidor tenía que hacerse cargo además de los impuestos aparejados al contrato (Actos Jurídicos Documentados), así como de la tramitación de la escritura ante el registro de la propiedad y la oficina liquidadora. En total, desembolsó 3.594 euros.
Tiempo más tarde, el demandante solicitó ante el juez la nulidad de la cláusula y la devolución del dinero que, de forma indebida, había satisfecho, unas pretensiones que fueron aceptadas tanto por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Cáceres, como ya, en segunda instancia, por la Audiencia Provincial.
En su recurso al Tribunal Supremo, Liberbank denunció una posible infracción del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y señaló que una vez anulada la cláusula que atribuía tales gastos al cliente había que examinar de forma individualizada sus efectos.
Un motivo que es atendido por los magistrados, que explican que, a pesar de la nulidad, no se puede devolver al consumidor la cantidad abonada en concepto de Actos Jurídicos Documentados (unos 1.954 euros) ya que la doctrina le obliga a pagarlo a él como contribuyente.
Sobre el resto de gastos hipotecarios, el pleno de la sala de lo Civil confirma su jurisprudencia en lo relativo a los de notaría, que deben repartirse al 50% entre banco y cliente, y registro, que son obligación de la entidad.
Sin embargo, corrige su criterio en lo relativo a los gastos de gestoría, que antes establecía a la mitad, y aplica el veredicto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) según el cual cuando no exista una norma nacional que imponga al prestatario todos los gastos, no cabe negarle la devolución de las cantidades declaradas abusivas.
Por ello, reconoce el derecho del cliente a percibir el 100% de lo abonado en este concepto, 508 euros. Una mención similar dedica a los gastos de tasación, y pone de relieve que ni el Real Decreto de 1997 sobre servicios y sociedades de tasación, ni la Orden Ministerial de 2003 sobre normas de valoración de bienes muestran “quién debe hacerse cargo” de este coste.
Por tanto, los magistrados vuelven a remitirse a Europa, aunque aclaran: cuando resulte de aplicación la nueva ley hipotecaria, esto es, en todas aquellas hipotecas suscritas a partir de junio de 2019, los gastos de tasación corresponderán al prestatario, como aparece recogido expresamente en ella.