Comprar una vivienda para alquilar, un negocio sólido y rentable

La rentabilidad bruta por alquiler se mantiene inmutable en niveles del 7% pese al alza de tipos y el encarecimiento de la vivienda Desde 2022, el precio de las casas ha subido el 14%, mientras que el alquiler se ha incrementado el 21%, y las medidas de

l negocio de comprar vivienda para su posterior alquiler sigue sólido y la expectativa, al menos para este año, es que se mantenga esa fortaleza. Ni la vertiginosa subida de los tipos desde julio de 2022 hasta septiembre de 2023, ni las limitaciones a la actualización del precio del alquiler, ni la ley de vivienda que entró el pasado mayo en vigor han logrado restar atractivo a una práctica que comparten inversores grandes y pequeños, nacionales y extranjeros. El nuevo índice al alquiler presentado por el Gobierno este marzo para topar los precios no será efectivo este ejercicio, además de depender su aplicación de las comunidades autónomas, donde, de momento, solo Cataluña se ha mostrado interesada. Mientras, el acceso a una vivienda para el ciudadano de a pie resulta cada vez más difícil, en lo que ya se ha convertido en una emergencia nacional.

ESegún Idealista, la rentabilidad bruta (sin descontar gastos) por alquiler de vivienda en España cerró el pasado año en el 7,1%, solo una décima menos que al término de 2022. Ni el alza de tipos, que encarece las hipotecas, ni el aumento del precio de compra de las casas han logrado minar esa rentabilidad. El precio medio de la vivienda se situaba en febrero de 2022 en 1.801 euros por metro cuadrado y en febrero de este año ha llegado a los 2.056 euros, en base a los datos de Idealista. Pero este encarecimiento –que podría llegar a poner en peligro la rentabilidad del arrendamiento– se ha visto ampliamente compensado por el alza de los precios del alquiler: en febrero de 2022 alcanzaban, de media, los 10,4 euros por metro cuadrado y el pasado febrero estaban en 12,6 euros. Es decir, mientras la vivienda subía un 14% en este periodo –en el que los tipos pasaron del 0% al 4,5% actual–, los alquileres se encarecían el 21%.

Para lograr una rentabilidad neta es obligado descontar los gastos a los que se enfrenta el arrendador, tanto los asociados a la compraventa como los derivados de la propiedad, tales como la comunidad, el IBI, los seguros, los gastos de las reformas, incluida la hipoteca si la tuviera. Y descontado todo, se obtienen los ingresos netos. “Estos gastos se pueden deducir en la declaración de la renta, pero todos ellos con factura detallada a nombre de los titulares”, explica Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios. Para este experto, “vivimos en un momento creciente del mercado de alquiler, hay más demanda que oferta, y esto genera importantes oportunidades de inversión en este segmento de mercado”.

“Al contrario de lo previsto en un primer momento, la economía española se ha mantenido razonablemente fuerte tras la subida de tipos, especialmente en relación al empleo. Esto ha facilitado el dinamismo de la demanda de vivienda en alquiler y compra en los principales mercados, mientras que la nueva oferta está en niveles insuficientes. La regulación y las trabas burocráticas limitan el

Los inversores en vivienda han crecido en 2023, atraídos por la demanda y el rendimiento

La solidez del empleo, la mejora del poder adquisitivo y la escasez mantendrán la situación actual

aumento de la oferta, por lo que se prevé que esta situación continúe en el futuro, incluso de forma agravada en aquellas zonas con mayor inseguridad jurídica por la aplicación de la ley de vivienda”, indica Miguel Cobreros, director asociado de la consultora inmobiliaria Colliers.

La falta de oferta tanto en venta como en alquiler mantiene tensionados los precios del sector residencial y es una de las claves de su elevada rentabilidad frente a activos financieros en la misma escala en cuanto a riesgos. Una vez descontados los gastos a ese 7% de media –fruto de calcular la renta anual percibida por el arrendador respecto al precio de compra–, la rentabilidad del alquiler supera, por ejemplo, a los bonos a 10 años, que ahora se mueven en el 3,2% anual o al 3,47% del plazo de un año en la deuda. Eso sí, una comparativa con activos más arriesgados como las acciones pone en peor lugar al negocio del alquiler, ya que la Bolsa va ganando un 10% en el primer trimestre y, por supuesto, sus gastos son muy bajos dado