Residencias de estudiantes: ¿otra burbuja inmobiliaria en Sevilla?
● Once operaciones en marcha sumarán 3.000 nuevas plazas de alojamiento universitario antes de 2022 y doblarán la oferta ● La crisis de la Covid-19 plantea dudas sobre los planes del sector
Invertir en la construcción de una residencia de estudiantes es actualmente más rentable que hacerlo en una para la tercera edad, en locales comerciales o incluso en apartamentos turísticos o un hotel. La ley de la demanda y la oferta convierte a Sevilla en una de las ciudades más golosas de España para este tipo de operaciones inmobiliarias. Y la prueba es el boom que experimenta la capital desde hace un par de años. En concreto, desde enero de 2019 hasta hoy, en año y medio, se han tramitado once proyectos para levantar o adaptar edificios para este uso residencial. Proyectos que suponen una inversión privada superior a los cien millones de euros y que sumarán a la oferta de la ciudad unas 3.000 plazas nuevas para alojamiento para universitarios e investigadores.
¿Cuáles son las razones de este auge? Lo primero es su alta rentabilidad para el sector, y lo segundo que Sevilla sea una ciudad muy solicitada por estudiantes desplazados. Hay una demanda que no está satisfecha, pues la oferta no cubre la demanda, a lo que se suma un progresivo aumento de los precios del alquiler en los últimos años. Los consultores opinan que, como ha ocurrido en otros mercados como el británico, este boom arrastrará nuevas inversiones públicas también cuando se consoliden los proyectos en marcha. Sevilla es un destino de moda entre los estudiantes y prueba de ello es que, por ejemplo, para los Erasmus Sevilla es una de las cuatro ciudades más solicitadas, junto a Madrid, Barcelona y Valencia. Y el número de alumnos matriculados sólo en la dos universidades públicas roza los 80.000.
Este segmento pujante en el sector inmobiliario afronta un futuro con algunas incertidumbres después de que la pandemia haya reducido drásticamente la enseñanza presencial. ¿Seguirán todos estos proyectos en pie? De momento, los planes no se han alterado y, es más, el Ayuntamiento de Sevilla ha seguido recibiendo solicitudes para iniciar los trámites de nuevas operaciones. La última licencia de obras se ha concedido esta misma semana a un proyecto que convertirá un edificio en el Cerro del Águila en una nueva residencia de estudiantes, una inversión privada de casi 460.000 euros que dotará a la ciudad de 13 habitaciones en la calle Párroco Antonio Gómez Villalobos. Una iniciativa de menor envergadura que otras en marcha pero que demuestra el interés del sector por la ciudad y también el del Ayuntamiento de Sevilla, que ve en estos planes una oportunidad para reactivar la economía y el empleo en esta crisis del Covid-19.
Las residencias de estudiantes son un negocio creciente en toda España. Así, entre 2020 y 2022 se prevé la construcción de medio centenar de proyectos en el país que supondrán casi 20.000 plazas nuevas para un mercado que se presenta como un refugio dentro del incierto panorama inmobiliario. Los consultores apuntan que, aunque la crisis ralentice o haga que algunos promotores abandonen los proyectos, hay grandes empresas y fondos de inversión que sí pueden acometerlos, pues se trata de productos que tienen un claro usuario y que acabarán teniendo salida, pues los estudiantes van a seguir estando ahí y las necesidades de alojamiento continuarán existiendo.
Detrás de algunos proyectos puestos en marcha desde enero de 2019 en Sevilla hay fondos inversores. Es el caso, por ejemplo, de la residencia proyectada en Genaro Parladé, en la antigua sede del Club Antares, o la que se plantea en una parcela del centro EUSA en la calle Isabela, en El Porvenir.
Sevilla lidera la lista de ciudades españolas con más operaciones de este tipo en marcha en el último año. Hay informes de consultoras como JLL España que sitúan a la urbe hispalense sólo detrás de Barcelona como la ciudad con más transacciones de este tipo, por delante de Madrid y otras ciudades andaluzas también pujantes en este negocio, como Granada o Málaga. De hecho, Andalucía es la comunidad autónoma que registra proyectos con más nuevas camas: más de 5.000 que se distribuyen sobre todo en Sevilla. La falta de suelo en Madrid empuja al sector a buscar negocio en ciudades como Sevilla y también Valencia, Granada o Bilbao.
El primero de los proyectos tramitados en enero de 2019 ya ha abierto sus puertas. Se trata de una residencia ubicada dentro del Parque Científico y Tecnológico de la Cartuja y que está enfocada también a un perfil de investigador, no sólo estudiantil. El edificio que era sede del Centro de Enseñanzas Universitarias Ceade, en Leonardo da Vinci, se ha convertido en la residencia Odalys. La empresa Anda Gestión Global se hizo cargo de la reforma y posterior ampliación tanto del espacio residencial como del parking. Esta residencia, con espacio para unos 140 estudiantes, es la primera que abrió a finales de 2019 en España Odalys, un grupo con 20 años de experiencia y consolidado en el mercado del alojamiento turístico, de negocios y estudiantil en Europa, donde reparte ya más de 400 establecimientos. La compañía tenía también previstas aperturas en otras capitales, entre ellas Málaga y Granada.
En febrero, la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla conceció una licencia a la entidad RYA residencias para obras de demolición y nueva planta con destino a residencia de estudiantes y actividades complementarias. Las obras, en el edificio de Páez de Rivera, el conocido como antiguo chalé de la botella en Reina Mercedes, se iniciaron hace ahora un año, con una inversión de 15 millones de euros.
Tras un pequeño parón, en julio de 2019 el mercado se reactivó de nuevo y Urbanismo dio luz verde al proyecto de la entidad HUBR Sevilla para obras de nueva planta en un edificio de la Avenida de la Palmera. Tres plantas en superficie, una planta bajo cubierta y dos bajo rasante destinadas al uso de residencia de estudiantes con 134 habitaciones y usos complementarios. Entre estos últimos se incluye una piscina en la primera planta de sótano y
La capital supera a Madrid en operaciones y está en el ‘top’ de las más demandadas
un garaje aparcamiento en la segunda planta bajo rasante, con capacidad para 46 plazas para vehículos de cuatro ruedas y 11 para vehículos de dos ruedas. La propuesta plantea también la existencia de zonas libres ajardinadas. En noviembre de 2019 se concedió licencia de reforma del proyecto, que recogía cambios en el tratamiento del arbolado existente en la parcela, donde se invertirán más de seis millones.
En pleno verano también se autorizaron otros proyectos, como el de la residencia en la calle Cerrajería, en pleno centro. La licencia se concedió a la entidad OSRU, S.L. para obras de rehabilitación. El inmueble data de finales del siglo XIX y estuvo dedicado a la actividad comercial y residencial. Cuenta con plantas baja, primera, segunda y ático. La residencia tendrá 28 plazas, sin que se afecte al local comercial existente, que queda desvinculado de este proyecto.
Días después se autorizó una propuesta similiar, aunque mucho mayor y ambiciosa, pues supone una inversión de 60 millones de euros. En las antiguas cocheras de Tussam, en la avenida Ramón Carande del barrio El Porvenir, se proyecta otra residencia estudiantil, a cargo de la sociedad Global Santurban, que obtuvo el permiso para iniciar una primera fase a finales de julio del año pasado. Este centro tiene prevista una capacidad para 800 plazas y se desarrollará en ocho plantas más la baja. Además del alojamiento, prevé servicios como salas de juego, de estudio, de internet, gimnasio, lavandería, comedores para eventos y habitaciones con cocinas incorporadas. El inmueble contará, además, con dos plantas sótano para 201 plazas de aparcamiento, así como para almacenes e instalaciones. La intervención se planteó en dos fases por cuestiones de operatividad y agilidad. La segunda y última corresponderá a las obras de edificación sobre rasante propiamente dicha. El pasado 3 de marzo se autorizó un reformado parcial del proyecto presentado con anterioridad.
Otro proyecto que se ha visto aplazado en los últimos años en varias ocasiones es el de una residencia en la antigua parcela de EUSA, en la calle Isabela, también en el Porvenir. La licencia se le concedió a dicho centro educativo en mayo de 2017 para la demolición parcial de edificaciones existentes de una planta y trabajos previos sobre el espacio libre de parcela, para posterior ejecución de una nueva edificación desarrollada en cinco plantas y un sótano para 400 plazas. Tras concedérsele al interesado una prórroga para el inicio de obras en mayo de 2018, éstas se retomaron en agosto de 2019. Recientemente se le ha concedido licencia para un rótulo de publicidad en el edificio donde se levanta la residencia.
En septiembre se dio luz verde también a otro de los proyectos de residencia de estudiantes más grandes previstos en Sevilla, en concreto en las parcelas ocupadas por el Club Antares, en la calle Genaro Parladé, también en El Porvenir. El proyecto fue presentado por Global Chelovek, que plantea el desarrollo en dos edificios de seis y cinco plantas y que contaría con 569 habitaciones y un parking. El presupuesto de ejecución material de este proyecto constructivo asciende a 16,3 millones de euros. Con anterioridad a la concesión de esta licencia, Urbanismo autorizó el pasado mes de abril obras de demolición de las anteriores instalaciones, que fueron ejecutadas poco después.
También en septiembre, en la calle Tramontana, junto a la Avenida de la Palmera, en el entorno de Reina Mercedes se autorizó un futuro equipamiento en dos parcelas contiguas ocupadas por viviendas y con capacidad para más de 200 habitaciones, la mayoría con baño privado y una pequeña cocina en su interior, y aparcamientos. El proyecto contempla abundante vegetación para su mejor integración en el entorno paisajístico.
El año se cerró con otro proyecto en la parcela entre las calles Elche y Ali Al-Gomari, junto al barrio de los Bermejales. La idea es levantar un complejo de 11 plantas de altura, que incorporará también una planta sótano destinada a garaje de 66 plazas. En total están previstas 341 habitaciones de entre nuevo y 20 metros, además de cafetería, salas de estar y estudio. La intervención prevista incluye además de la urbanización de los espacios libres de parcela, que se ajardinarán en una proporción del 50% , la ejecución de una calle interior que construirá la promotora Portisco Directorship, que la cederá una vez ejecutado al Ayuntamiento de Sevilla para su gestión y mantenimiento posteriores. Las obras de construcción de esta nueva calle, que tendrá un uso peatonal, se presupuestaron en 102.400 euros.
Este año, pese al parón de la actividad por el coronavirus, se han activado dos nuevos proyectos de residencias, la anteriormente ci
Una de las propuestas más ambiciosas se levanta en las antiguas cocheras de Tussam
Detrás de los proyectos hay fondos de inversión o grandes empresas que buscan rentabilidad
tada en el Cerro del Águila y otra que se está tramitando en la Cartuja, en la calle Francisco de Xerez, en la parcela del Pabellón de la ONU construido para la Expo. La licencia de demolición del actual edificio, donde había un gimnasio, ya ha sido concedida, generando cierta polémica por la pérdida de este patrimonio del 92, a la entidad Life Stay Cartuja.
Hay otros proyectos anunciados en la zona de Los Bermejales y el Parque Guadaíra. ¿Se avecina una nueva burbuja inmobiliaria? La respuesta está vinculada a la pandemia y a su comportamiento en los próximos meses.