La banca reabre el grifo de crédito a los centros comerciales gracias al ajuste de precios
Los centros comerciales han pasado de ser el patito feo del sector inmobiliario a convertir‐ se en el cisne del momento. Tras más de una década en el ojo del huracán, estos activos han empezado a levantarse de sus cenizas y a protagonizar un significativo número de operaciones.
Unas compraven‐ tas que han despertado el inte‐
rés tanto de grupos inversores, como de los financiadores. Tras años de sequía presta‐ mista, toda la gran banca na‐ cional y extranjera se ha lanza‐ do a competir por liderar la fi‐ nanciación de estas operacio‐ nes. Un apetito desconocido en años, que responde a la fuerte corrección de precios que está habiendo en este tipo de activos, lo que está permi‐ tiendo cruzar operaciones in‐ teresantes tanto para los com‐ pradores, como para las enti‐ dades financieras.
La más relevante, por el mo‐ mento, es la venta del centro comercial Islazul,
un gigante con 90.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable,
180 locales y 4.100 plazas de aparcamiento. Ubicado en el barrio madrileño de Caraban‐ chel, Nuveen lo puso a la venta a principios de 2022 por 320 millones de euros, pero el giro al alza de los tipos de interés le obligó a parar el proceso. Un año después, volvió a salir al mercado y éste le marcó las nuevas reglas de juego, con un
ajuste de precio superior al 30%
respecto a las expectati‐ vas iniciales de Nuveen. La su‐ ma de fuerzas de
terminó adqui‐ riendo el centro el pasado mar‐ zo, tras poner sobre la mesa un cheque de 220 millones de euros.
Park y Eurofund Henderson
"Ya está claro que no va a ha‐ ber 'apocalipsis retail', pero sí que el sector tiene un techo"
Ruth Ugalde Miguel Pereda es copresidente de Lar, grupo fa‐ miliar que lleva medio siglo promoviendo viviendas, logísti‐ ca, oficinas y centros comer‐ ciales. En su opinión, ni el 'onli‐ ne' acabará con lo físico, ni los centros comerciales con la úl‐ tima milla
Más de la mitad del importe al que ha terminado cerrándose la operación,
142 millones de euros, ha sido financiado por Natixis,
según confirman des‐ de la entidad francesa, que se impuso al resto del sector tras un proceso competitivo organi‐ zado por EY. Actualmente, el banco galo es‐ tá fraccionando este préstamo y vendiendo posiciones a otras entidades en el mercado se‐ cundario,
para quedarse solo con un 25%. Aunque el proce‐
so todavía sigue abierto, las fuentes consultadas aseguran que va a cerrarse con
gracias al elevado apetito que hay entre los ban‐ cos por tener en su balance préstamos de estas caracterís‐ ticas.
Centro Comercial Salera de Castellón
La yield o rentabilidad a la que ha terminado transaccionán‐ dose Islazul ronda el 9%, cifra que en un entorno de tipos al 4,5%, y con perspectivas a la baja, deja un amplio colchón de seguridad a las entidades para prestar con garantías. A esto se suman los buenos resultados operativos de estos activos,
suscripción, sobre‐ que el pasado ejerci‐ cio registraron cifras récord de ventas, al superar los 52.000 millones
de euros, un 9,6% más que en 2022, según los datos de la Asociación Espa‐
ñola de Centros y Parques Co‐ merciales (AECC).
Las operaciones que se está cerrando se mueven en renta‐ bilidades del entorno del 8%-9% cuando hace dos años se pedía un 5,5%
El apetito por financiar la com‐ pra de centros comerciales se está viendo
como podría ser Islazul,
tanto en activos trofeo, como en centros regionales. Es el caso de
Salera, en Caste‐ llón, que los fondos surafrica‐ nos Resilient Reit y Lighthouse Properties adquirieron el pasa‐ do diciembre a DWS por 171 millones de euros.
Según los números que hicie‐ ron los propios compradores, el precio de compra acordado, incluidos los costes de tran‐ sacción, representa un
rendi‐ miento o yield inicial neta anualizada del 7,7%,
cifra su‐ perior en más de 200 puntos básicos al 5,5% que arrojaban de media las compraventas de centros comerciales antes del giro de los tipos de interés.
"Cuanto más nos retrasemos en el necesario ajuste de pre‐ cios, menos operaciones ha‐ brá"
Ruth Ugalde El presidente de CBRE, Adolfo Ramírez-Escude‐ ro, sostiene que el sector se enfrenta a un ajuste que será especialmente acusado el pró‐ ximo semestre, pero defiende la solidez de la industria y des‐ carta que vaya a haber mucha compra distrés
Este fuerte ajuste explica el
gran interés que ha habido en‐ tre la gran banca nacional por financiar los cerca de 80 millo‐ nes de euros que han decidido financiar los dos fondos sura‐ fricanos, según han reconoci‐ do a este medio varias entida‐ des que han participado en el proceso.
Suma y sigue, porque Light‐ house también ha comprado el centro comercial madrileño H2O por 121 millones. En esta operación entran en juego los 61,5 millones de euros de deu‐ da neta que el centro tiene con el banco de inversión alemán Aarenal BankEste.
Se estima que en los cinco últi‐ mos años, desde poco antes de la pandemia del covid que obligo a cerrar todas las tien‐ das, las valoraciones de este tipo de activos han bajado en cerca del 40%, un ajuste que ahora ha permitido a la banca abrir una ventana para finan‐ ciar.
El apetito por prestar a este sector ha llegado al punto de que, incluso, hay competencia por proyectos en desarrollo co‐ mo Jaen Plaza, el mayor com‐ plejo comercial de esta provin‐ cia andaluza, construido sobre una superficie de 140.000 me‐ tros cuadrados de nueva urba‐ nización, cuya construcción se ha dividido en varias fases. La primera fue la construcción del parque de medianas, que lleva funcionando desde 2019, y la segunda corresponde a la galería comercial, terminada el pasado ejercicio y todavía que‐ da una bolsa de terreno por desarrollarse. En esta ocasión,
quien ha liderado ha sido BB‐ VA,
una financiación que ha in‐ cluido riesgo de construcción y operación. Pero, cuando los números están ajustados, la banca está yendo.