El decálogo del Banco de España para abaratar la vivienda
En su reciente informe anual de 2023, el Banco de España efectúa una minuciosa radio‐ grafía sobre la situación de la vivienda en España: uno de los mayores problemas a los que se enfrenta una parte crecien‐ te de la población. El docu‐ mento de la institución combi‐ na el análisis puramente des‐ criptivo -por qué se ha encare‐ cido tanto la vivienda durante los últimos años- con el pres‐ criptivo -qué políticas debería‐ mos adoptar para mejor la ac‐ cesibilidad de las familias a un hogar-. Y ambos resultan alta‐ mente sugerentes.
En cuanto al primero de los puntos -las causas detrás de la fuerte subida de precios-, el Banco de España descarta que estemos ante una nueva bur‐ buja de precios, puesto que tanto el precio de compraventa como el de alquiler se han en‐ carecido notablemente duran‐ te la última década; además, ni la banca ha deteriorado sus estándares crediticios (el prés‐ tamo hipotecario promedio ronda el 70% del valor de tasa‐ ción), ni el endeudamiento de familias y empresas se ha dis‐ parado (al contrario, su peso relativo ha caído ininterrumpi‐ damente), ni el sector de la construcción está sobredimen‐ sionado dentro del PIB o del mercado laboral.
Por consiguiente, la vivienda se ha encarecido porque su escasez relativa se ha incre‐ mentado, esto es, porque la necesidad de vivienda ha au‐ mentado más que su disponi‐ bilidad. ¿Y por qué lo ha he‐ cho? Por varias razones, pero la principal es la siguiente: en las grandes ciudades, el núme‐ ro de hogares ha aumentado más que la construcción de nuevos inmuebles. Por ejem‐ plo, en Cataluña y en Madrid se constituyeron más de 100.000 hogares en 2022 y 2023: sin embargo, solo se ter‐ minaron menos de la mitad de nuevas viviendas, lo que signi‐ fica que solo en dos años se ha acumulado un déficit de en‐ tre 60.000 y 80.000 viviendas en cada una de estas dos au‐ tonomías. Si la población se desplaza a las grandes urbes y los hogares tienen cada vez un menor tamaño, entonces o se construye más o los precios subirán.
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Es precisamente aquí donde el Banco de España propone un decálogo de medidas orienta‐ das a mejorar la accesibilidad de la vivienda en nuestro país: 1. Aumentar la oferta de suelo urbanizable y simplificar los procesos administrativos para acelerar la urbanización: esta debería ser la vía fundamental de incrementar la oferta de vi‐ vienda en aquellas zonas don‐ de exista demanda y sea posi‐ ble construir nuevos inmue‐ bles. Sin embargo, esto no siempre es factible: si los ciu‐ dadanos desean residir dentro de grandes áreas urbanas ya consolidadas, el suelo disponi‐ ble para edificar nuevos in‐ muebles puede ser inexistente o muy reducido.
2. Facilitar regulatoriamente el cambio a residencial del uso del suelo y de los bienes in‐ muebles: una forma de incre‐ mentar (en el margen) la ofer‐ ta de vivienda en grandes áreas urbanas ya consolidadas es facilitar el cambio de usos del suelo o de inmuebles des‐ de industrial o comercial al re‐ sidencial. Si resulta más valio‐ so tener una vivienda que una oficina, tiene sentido que las oficinas (o los bares) se pue‐ dan reconvertir en viviendas.
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4. Restricción de los usos no residenciales: una última for‐ ma de incrementar (en el mar‐ gen) la oferta de viviendas en grandes áreas urbanas ya con‐ solidadas es restringir los usos no residenciales de las mismas, por ejemplo el alqui‐ ler turístico. En este punto, sin embargo, el Banco de España es escéptico. Por un lado, por‐ que la proporción de viviendas en alquiler turístico (salvo en algunas zonas muy concretas) es bastante baja. Por otro, por‐ que esos otros usos no resi‐ denciales, como el alquiler tu‐ rístico, también conllevan ex‐ ternalidades positivas (como dinamización económica) que habría que evaluar conjunta‐ mente con sus supuestos per‐ juicios.
5. Mejorar la red de transporte público en el área metropolita‐ na: si no es posible incremen‐ tar adicionalmente la oferta de vivienda en grandes áreas ur‐ banas ya consolidadas, otra opción es trasvasar la deman‐ da de vivienda hacia la perife‐ ria (donde sí sea posible cons‐ truir). Y para ello sería conve‐ niente reducir el coste de vivir en la periferia: por ejemplo, con un transporte público más desarrollado que permita a los ciudadanos trasladarse con ra‐ pidez a los grandes núcleos ur‐ banos, aunque no residan en ellos.
6. Incrementar la oferta de vi‐ vienda en régimen de alquiler social: una vez maximizada la producción de vivienda, se tra‐ ta de que ésta se oferte en tér‐ minos más asequibles. Para ello, una posible solución pasa transformar una parte del sto‐ ck de viviendas en viviendas con régimen de alquiler social, ya sea porque se trate de vi‐ viendas propiedad del Estado o de viviendas cedidas por el sector privado.
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Javier Jorrín La tasa de super‐ vivencia de los contratos au‐ mentó de forma significativa en el año 2022. Aún así, queda trabajo por hacer: la rotación en España sigue siendo super‐ ior a la europea.
7. Profesionalizar el mercado del alquiler: a su vez, otra for‐ ma de mejorar la asequibilidad de las viviendas existentes es profesionalizar el mercado del alquiler. En la actualidad, mu‐ chos arrendadores son parti‐ culares no profesionalizados, de manera que sus costes de gestión así como sus riesgos (que son incapaces de diversi‐ ficar) son elevados. Y esos mayores costes se traducen en mayores precios mínimos de alquiler.
8. Reducir el riesgo regulatorio: Tanto arrendadores no profe‐ sionales como profesionales se enfrentan a un riesgo que no es diversificable (dentro de España) y que encarece los al‐ quileres: a saber, el riesgo re‐ gulatorio de que la normativa cambie de maneras no previsi‐ bles y en perjuicio de los pro‐ pietarios. De ahí que ese ries‐ go regulatorio también se tras‐ lade al precio y a una menor oferta de alquileres de largo plazo.
9. Modificar la tributación de la vivienda: España es un país europeo con una alta tributa‐ ción sobre las viviendas (re‐ cauda el doble que el prome‐ dio de la UE), lo que contribuye a encarecer tanto la adquisi‐ ción como la tenencia de un in‐ mueble. Si los precios de los inmuebles son elevados por su escasez relativa, gravar la ad‐ quisición y la tenencia con im‐ puestos contribuye a encare‐ cerlos todavía más, por lo que
una manera de abaratarlos es minorar la carga tributaria que pesa sobre ellos.
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Miguel Ángel Gavilanes Utilice los botones para observar la diferencia de precios entre el mercado y lo recomendado por el Gobierno o el importe aconsejado para un piso de determinadas características según la zona.
10. Otras reformas estructura‐ les: por último, la declinante accesibilidad de la vivienda no solo se debe a dinámicas del propio mercado inmobiliario,
sino que guarda relación con otros problemas estructurales
de la economía española; por ejemplo, la precariedad laboral o la falta de ahorros entre una parte de los ciudadanos. Sin relaciones laborales más esta‐ bles (lo cual requiere de una reforma del marco jurídico), muchos jóvenes tendrán blo‐ queado el acceso al crédito hi‐ potecario y, por tanto, a la ad‐ quisición de una vivienda. Por supuesto, solucionar esos pro‐ blemas estructurales sin po‐ tenciar el aumento de la oferta de vivienda servirá de poco: más capacidad de endeuda‐ miento con una oferta rígida significa precios aún más al‐ tos. Pero solventar los proble‐ mas anteriores sin remediar este tampoco será suficiente para muchos.
En definitiva, el encarecimiento de la vivienda en España du‐ rante los últimos años tiene una explicación elemental‐ mente económica: demanda fi‐ nal que aumenta más rápido que la oferta. Mientras las polí‐ ticas públicas no traten de ata‐ jar ese desequilibrio -ideal‐ mente posibilitando mucha más oferta- solo estarán dan‐ do palos de ciego contra todas aquellas familias a las que se les obstaculiza cada vez más acceder a una vivienda.
grandes fondos internaciona‐ les, para empezar, por la tasa de la oferta, porque está a un nivel muy bajo comparado con otros países más avanzados como Reino Unido". España se ha convertido en uno de los destinos de turismo educativo más importantes de Europa -número uno en recep‐ tores del Erasmus+-, una mez‐ cla de reputación, climatología y ventaja idiomática. "Nueve de las 500 mejores universida‐ des del mundo de acuerdo con el Ranking de Shanghái están situadas en España y los cen‐ tros de estudios superiores ofrecen una enorme variedad de itinerarios formativos de in‐ terés para estudiantes interna‐ cionales", recuerda Pardo. "Por otro lado, no cabe duda de que el atractivo de España por su estilo de vida, la climatología agradable, las numerosas al‐ ternativas de ocio y las buenas conexiones entre las distintas ciudades también juega un pa‐ pel fundamental".
Una de las habitaciones de la residencia. (J. I. R.)
A ello hay que unirle la crisis de los precios de la vivienda, como recuerda Chandras, que ha empujado a que el sector guiñe a uno ojo a aquellos cha‐ vales que en otras circunstan‐ cias habrían vivido en un piso compartido. "Es verdad que el residencial tradicional en este momento no da respuesta a las necesidades del mercado, o porque no hay suficiente sto‐ ck, o porque los precios son demasiado altos, y porque las necesidades de la gente van cambiando (más movilidad o más teletrabajo)", admite. "En parte sí", coincide Pardo. "Los elevados precios de los alquileres pueden redirigir a buena parte de los estudiantes a optar por alojarse en una re‐ sidencia. Sin embargo, el fac‐ tor fundamental que impulsa la demanda son los servicios extra y la experiencia que ofre‐ cen: son activos que crean una comunidad, en la que los estu‐ diantes comparten espacio con personas afines en intere‐ ses y edad, que ofrecen servi‐ cios y comodidades diferentes a los de una vivienda y que es‐ tán más enfocados en los in‐ tereses de los estudiantes". Sala de ocio. (J. I. R.)
Por eso el sector ha atraído a toda clase de inversores du‐ rante los últimos años. Detrás de Livensa Living se encuentra el fondo de inversión cana‐ diense Brookfield, 700 millo‐ nes de euros de aquí a 2028 para duplicar su actual oferta de camas con la adquisición de residencias ya existentes. En enero de este año consi‐ guieron de mano de Temprano Capital una nueva ronda de fi‐ nanciación de 85 millones de euros.
La residencia se levanta donde antes se encontraba el polí‐ gono industrial El Rosón Resa, MiCampus, GSA-Yugo y Xior Student Housing son, jun‐ to a Livensa Living, los cinco grandes operadores en Espa‐ ña. Resa dispone de más de 10.000 camas y fue adquirida en 2022 por el fondo de pen‐ siones neerlandés PGGM a cambio de 900 millones de eu‐ ros. MiCampus está gestiona‐ da por el fondo Stoneshield, de Juan Pepa y Felipe Morenés, y gestiona 6.364 camas, ade‐ más de tener más de 2.200 en pipeline tras una nueva ronda de financiación de 300 millo‐ nes.
Otros nuevos actores han en‐ trado al mercado. Monthisa, la inmobiliaria de la familia Mon‐ toro, se lanzó el pasado año a construir una residencia de es‐ tudiantes en Madrid Nuevo Norte. Axa, Greystar o Merkel Capital han comprado durante los últimos meses residencias o solares para expandir sus propios proyectos. Reina el op‐ timismo, confirma Pardo: "Nos encontramos en un mercado en fase de consolidación don‐ de actualmente hay cabida pa‐ ra inversores de diferentes per‐ files".
"Hola, Chato"
El emplazamiento en el que se levanta la residencia Livensa Living Getafe lo dice todo acer‐ ca de la evolución de la econo‐ mía española. Hace no tanto, en sus calles se encontraba el polígono industrial El Rosón, que por su cercanía al centro de la ciudad y la Carlos III ha ido desmantelándose poco a poco para dar paso a la cons‐ trucción de vivienda. Desde las ventanas de las habitaciones se puede contemplar un edifi‐ cio promocionado por Brosh. Justo enfrente, los andamios cubren otro edificio de aparta‐ mentos en construcción.
Fernando Morales, director de la residencia de estudiantes. (J. I. R.)
En los pasillos de la residencia hay distintas referencias a la cultura madrileña para que, si alguien toma una foto, sepa dónde se encuentra. Cuadros de Goya, un "hola, chato" de neón, una Menina o referen‐ cias al Gernika son la gran di‐ ferencia respecto al resto de centros de la península. Hace un año, explica Arnau, apenas vivían cien jóvenes en el cen‐ tro, la mayoría menores de 20 años. Ahora son más de 300. Él la conoció por internet, y co‐ mo explica su director, funcio‐ na mucho el boca oreja. Aun‐ que es un sector en crecimien‐ to, muchos padres todavía tie‐ nen en mente los viejos cole‐ gios mayores cuando buscan alojamiento para sus hijos. ¿Es el comienzo de una burbu‐ ja? "Por ahora y con las apertu‐ ras que están por llegar, hay bastante mercado para todos", valora Chandras. Según el in‐ forme de JLL, se espera que en cuatro años se construyan unas 22.965 camas adiciona‐ les alrededor de una quinta parte de las existentes, pero aún muy lejos de las que se necesitarían, según sus cálcu‐ los. "En muchos casos la llega‐ da de más operadores y más camas en mercados pequeños es una oportunidad para libe‐ rar pisos y desatascar el resi‐ dencial de la ciudad", añade la COO, antes de ofrecer una va‐ loración de futuro: "Lo que de‐ beríamos ver pasado un tiem‐ po es que se equilibre la oferta y la demanda, dejando el mer‐ cado de alquiler para el que lo necesita".
Es un sector jugoso dentro del living, añade Pardo: "Ha sido uno de los grandes protagonis‐ tas estos últimos meses ya que a los excelentes funda‐ mentales hay que unir unas rentabilidades superiores a otros sectores también muy sólidos desde el punto de vista de la demanda como puede ser el sector residencial". Ade‐ más, una de las motivaciones para invertir en PBSA es que "la educación superior es un sector anticíclico que sostiene la demanda y que hace de las residencias de estudiantes ac‐ tivos con un buen rendimiento independientemente del ciclo económico". La educación es como el oro.
Fachada de Livensa Living Ma‐ drid. (J. I. R.)
Arnau piensa quedarse unos cuantos años más en la resi‐ dencia, al menos, hasta que termine la carrera. "Si pudiera vivir aquí toda mi vida, viviría toda mi vida", añade antes de sonreír al reparar en lo que ha dicho. "Bueno, a lo mejor toda mi vida no, pero sí toda mi vida universitaria. Es que es muy cómodo". Cinco días publicó el pasado mes que Brookfield se está planteando la venta de Li‐ vensa Living en una operación que podría rondar los mil millo‐ nes de euros. Algo se está mo‐ viendo en la educación espa‐ ñola, y no son tan solo los es‐ tudiantes.
tampoco entre la izquierda y la derecha, ni siquiera sobre na‐ cionalismo o no nacionalismo. La campaña ha terminado gi‐ rando sobre él. De manera que puede decirse, sea cual sea el resultado, que su estrategia electoral ha funcionado. Ha superado las expectativas que concitaba hace apenas 53 días.
Puigdemont ha logrado que esta Cataluña, cansada y harta de sí misma, haya preferido dejarse arrastrar por la emo‐ cionalidad y el mesianismo, creyendo como cree que su si‐ tuación es hoy peor que hace tres años, y lamentando como lamenta el peor funcionamien‐ to de los servicios públicos. Puigdemont acaricia un triunfo político en términos de poder y también dentro de la contien‐ da por la hegemonía naciona‐ lista. El bandolero está a un día de lograr una venganza sa‐ brosa porque, sin tener apenas munición, mantiene atemoriza‐ do a casi todos tanto en el Par‐ lament como en el Parlamen‐ to.
La gestión de los republicanos será castigada en las urnas. Luego el partido triturará a una hornada de dirigentes de hoja‐ lata
Algunos dirán que por un ca‐ pricho del destino y otros que por los complejos de la iz‐ quierda que vive feliz bailando al sol del supremacismo, algu‐ nos que por la necedad de la burguesía catalana y el resto por la palmaria crisis de nues‐ tras élites. Vale, están esos y hay más motivos. Pero, ade‐ más, está el miedo.
Un miedo que puede cristalizar en pánico, casi general, ante el abismo de una posible repeti‐ ción de elecciones en otoño. Desde luego, nadie teme más una segunda vuelta que los de ERC. Ya se han resignado a fir‐ mar un fracaso severo, pero no estarán dispuestos a encarar una posterior amenaza exis‐ tencial.
Todo parece indicar que la gestión de los republicanos al frente de la Generalitat será castigada en las urnas. Y que luego el partido triturará, sin demasiada piedad, a una hor‐ nada de dirigentes de hojalata. El segundo ciclo del 'procés' pondrá mucho más ahínco en lo económico. El independen‐ tismo sí sabe aprender sus errores
Aragonès, el todavía President, que parece necesitar pensar antes de parpadear, tendrá que vivir el resto de sus días sa‐ biendo que suya es la máxima responsabilidad de haber dila‐ pidado una oportunidad histó‐ rica con una negligencia muy difícil de empatar.
El dictado de las urnas disipa‐ rá las dudas, pero en la víspera da la impresión de que Puigde‐ mont está paladeando un triunfo de envergadura estraté‐ gica. Si se hace con la Genera‐ litat, seguramente, no encon‐ trará resistencias a la consul‐ ta. Probablemente, no tardará en poner patas arriba el principio de igualdad que nos ampara a todos los españoles por la vía de los presupuestos y de la fi‐ nanciación. Posiblemente, el segundo ciclo del procés pondrá mucho más ahínco en lo económico. El in‐ dependentismo, a diferencia del constitucionalismo, sí sabe aprender sus errores. Y antes de que llegue todo eso, tenien‐ do a Moncloa en sus manos, se encontrará con un Estado que ha podido debilitar a tra‐ vés de la Ley de Amnistía.
Me voy de Barcelona. Ganas me dan de votar a Puigdemont
Juan Soto Ivars Por castigar a Pedro Sánchez, el exportador de 'procés', el perdonador de 'procés', y darle una lección ín‐ tima por resarcir al delincuente que nos robó la cartera, Puig‐ demont es, de hecho, el único candidato al que me apetece votar
En este momento, el poder eje‐ cutivo está anémico, en el le‐ gislativo hay un choque entre Congreso y Senado, en el judi‐ cial enfrentamiento del Tribu‐ nal Constitucional y del Tribu‐ nal Supremo, y también entre jueces y fiscales. El conflicto institucional múltiple generado por la Ley de Amnistía facilita la estrategia de Puigdemont. A partir de mañana, el próximo ciclo separatista puede empe‐ zar a activarse como si el pri‐ mero no hubiese ocurrido nun‐ ca, pero con el Estado más ro‐ mo y desgastado. Amanece en la víspera de las elecciones catalanas. Y Puig‐ demont no sabe si está des‐ pierto o si está dormido, siente que está acariciando un sueño y nota que Cataluña no ha des‐ pertado. La pesadilla juguetea con devolvernos al punto de partida. Ojalá no ocurra.