Datos y cuestiones en torno al alquiler de viviendas
Los precios del mercado en las provincias andaluzas siguen por debajo de lo que alcanzaron en 2008 Málaga es la que más ha reducido la distancia
LA información sobre alquiler de viviendas proviene principalmente de fuentes de oferta y no de contratos realizados, por lo que no es fácil de analizar; por otra parte, las viviendas con alquileres bajos se alquilan antes que las más caras, por lo que la base de datos de alquiler se sesga por los datos que permanecen de media más tiempo en ellas. Se ha discutido sobre la elaboración de un índice de alquileres, pero éste se construye sobre viviendas que han sido ya alquiladas, o renovados los contratos, y no incluyen viviendas que se alquilan por primera vez; además, un índice se aplica a una muestra amplia, y no sirve para detectar la presión en mercados locales. Dos ideas claves al respecto son que el problema de los
alquileres se da en ciudades y zonas concretas dentro de las mismas, por lo que es necesaria información detallada sobre estos mercados locales. La segunda idea es que los datos agregados señalan tendencias que resultan útiles como aproximación, por lo que recogemos en la tabla la evolución de los alquileres por provincias, junto con la de los precios.
En doce años, desde 2008, y proyectando los datos de 2019 con cálculos de Euroval, se obser va tras la caída del período de crisis un aumento de los alquileres muy dispar, que es positivo en el entorno del 3 al 8% en Almería, Córdoba, Cádiz y Sevilla, y del 31% en Málaga. Huelva y Jaén están aún en negativo, un 6%, y Cádiz está lejos de los precios de 2008. Medimos el alquiler en precios medios por metro cuadrado, y hay que tener en cuenta dos cosas: una, que son precios medios provinciales, con diferencias fuertes dentro de cada provincia; y otra, que tomamos como referencia común 2008 que no es el de máximo para todas las provincias.
Los precios de la vivienda están aún de media por debajo de lo que llegaron a alcanzar en 2008, el más cercano es Málaga con una caída del 20%, y el más lejano Huelva, con un 39%. Son precios medios, por lo que no ref lejan las subidas que se han dado en algunas zonas de algunas ciudades, que alcanzan e incluso superan los precios de 2008. La comparación de alquileres y precios medios nos dice que en este periodo la evolución en el precio ha sido inferior a las de los alquileres, y la rentabilidad se ha vuelto interesante. En el caso de Cádiz, para un piso de 100 metros cuadrados, la relación alquiler precio en 2008 suponía un 7%, y un 8% en la actualidad; asimismo, la rentabilidad en Málaga se ha elevado de un 4,5 a un 7,4% en esas dos fechas. Esta relación entre rentas de una vivienda y su precio es un cálculo muy simplificado, ya que la rentabilidad no depende de lo que valga hoy el inmueble, sino el precio que se pagó en su momento. En el gráfico recogemos la evolución para Andalucía de alquiler y precio de vivienda; este desciende fuertemente entre 2008 y 2014, se estabiliza, y desde entonces crece moderadamente; el alquiler es más estable hasta 2011, cae algo, y desde 2014 crece muy sustancialmente.
Como síntesis podemos decir, en primer lugar, que estas cifras simples confirman que en algunas zonas, como Málaga, hay una fuerte presión media sobre los alquileres, y también una tendencia clara al alza en el precio de la vivienda. Segundo, la rentabilidad del alquiler depende de la relación entre la evolución de precios de alquiler y los de vivienda, por lo que no siempre los precios más altos indican más rentabilidad. Y tercero, las medidas genéricas para ajustar los precios de alquiler difícilmente lograrán su objetivo si no se trata la escasez de vivienda para alquilar en las zonas donde este problema se plantea; entre las distintas medidas se sugiere, más que el control de precios, un aumento de las viviendas en alquiler social, y un seguimiento efectivo de los precios mediante bases de datos disponibles, como pueden ser los depósitos de los contratos de alquiler.
Los indicadores están sesgados porque la información procede de las fuentes de ofertas