El in­mo­bi­lia­rio des­pués de Ba­nif

Es­te sá­ba­do se cum­plen diez años des­de que el en­ton­ces ma­yor fon­do del mer­ca­do es­pa­ñol, ‘San­tan­der Ba­nif In­mo­bi­lia­rio’, anun­ció la sus­pen­sión de sus­crip­cio­nes y re­em­bol­sos. Es­ta si­tua­ción mar­có el ini­cio de la ex­tin­ción de los fon­dos in­mo­bi­lia­rios ‘per se

El Economista - Ecobolsa - - Portada - Por Ana Pa­lo­ma­res

Se cum­plen diez años de uno de los ma­yo­res es­cán­da­los en fon­dos

Es­te sá­ba­do, 16 de fe­bre­ro, se cum­ple el dé­ci­mo aniver­sa­rio del que ha si­do uno de los ma­yo­res es­cán­da­los a los que se ha en­fren­ta­do la in­dus­tria de fon­dos en los úl­ti­mos años: la sus­pen­sión de re­em­bol­sos que lle­vó a ca­bo el fon­do San­tan­der Ba­nif

In­mo­bi­lia­rio, que era en­ton­ces la ma­yor in­mo­bi­lia­ria co­ti­za­da de Es­pa­ña, con más de 4.000 mi­llo­nes de eu­ros en ac­ti­vos ba­jo ges­tión y que de­jó en­ce­rra­dos a cer­ca de 50.000 par­tí­ci­pes. La ges­to­ra se vio obli­ga­da a to­mar esa de­ci­sión des­pués de ha­ber re­ci­bi­do pe­ti­cio­nes de re­em­bol­sos por va­lor del 90 por cien­to del pa­tri­mo­nio del fon­do, en la pri­me­ra ven­ta­na de li­qui­dez que tu­vie­ron los in­ver­so­res tras la ta­sa­ción de ac­ti­vos ex­tra­or­di­na­ria que ha­bía anun­cia­do el fon­do en di­ciem­bre de 2008, en pleno pin­cha­zo de la bur­bu­ja in­mo­bi­lia­ria en Es­pa­ña.

Si bien la sus­pen­sión de re­em­bol­sos que anun­ció el San­tan­der pa­ra su fon­do in­mo­bi­lia­rio no fue la pri­me­ra que lle­va­ba a ca­bo una ges­to­ra con res­pec­to a es­tos pro­duc­tos –BB­VA ya ha­bía anun­cia­do una me­di­da si­mi­lar en di­ciem­bre de 2008, al igual que ha­bían he­cho otras ges­to­ras in­ter­na­cio­na­les co­mo Cre­dit Suis­se, Mor­gan Stan­ley, UBS, Axa o Avi­va– sí fue la que aca­pa­ró más ti­tu­la­res de­bi­do a su mo­dus ope­ran­di (lo hi­zo tras anun­ciar una ta­sa­ción ex­tra­or­di­na­ria que aca­bó su­po­nien­do una pér­di­da del 7,5 por cien­to del va­lor li­qui­da­ti­vo, de la que se sal­va­ron so­lo los in­ver­so­res que ha­bían res­ca­ta­do el di­ne­ro en no­viem­bre) y tam­bién a su ta­ma­ño, ya que era el fon­do de in­ver­sión más gran­de de Es­pa­ña en ese mo­men­to.

Ha­brían de pa­sar aún cin­co años pa­ra que los in­ver­so­res con­si­guie­ran si no re­cu­pe­rar to­do el di­ne­ro in­ver­ti­do sí una bue­na par­te de él. “Se han re­cu­pe­ra­do 2.700 mi­llo­nes de eu­ros aun­que co­mo mí­ni­mo se de­be­rían ha­ber re­cu­pe­ra­do 600 mi­llo­nes más. Ba­jo mi pun­to de vis­ta, lo del fon­do era un frau­de pi­ra­midal en el que se pa­ga­ba a los vie­jos in­ver­so­res con el di­ne­ro de los nue­vos, en ba­se so­lo a las plus­va­lías la­ten­tes de los in­mue­bles, ya que lo que se ge­ne­ra­ba con los ren­di­mien­tos del al­qui­ler se lo co­mían las pro­pias co­mi­sio­nes del fon­do”, apun­ta el abo­ga­do Juan Ma­nuel Mo­reno Lu­que, quien re­pre­sen­tó en es­te ca­so a cien­tos de par­tí­ci­pes afec­ta­dos.

Ade­más, se dio la cir­cuns­tan­cia de que pe­se a ser los fon­dos in­mo­bi­lia­rios pro­duc­tos que in­ver­tían en ac­ti­vos ilí­qui­dos –de ahí que so­lo se pu­die­ran sus­cri­bir y re­em­bol­sar par­ti­ci­pa­cio- nes con pe­rio­di­ci­dad tri­mes­tral- se ven­die­ron en mu­chos ca­sos a in­ver­so­res con­ser­va­do­res en una era en la que no exis­tía Mi­fid. “Es­tos pro­duc­tos se con­si­de­ra­ban una in­ver­sión con­ser­va­do­ra, pe­ro cuan­do se pin­cha la bur­bu­ja in­mo­bi­lia­ria y de­jan de ofre­cer bue­nas ren­ta­bi­li­da­des em­pie­zan a per­der el fa­vor de los in­ver­so­res. En mu­chos ca­sos se ven­die­ron sin una ade­cua­da in­for­ma­ción de sus ca­rac­te­rís­ti­cas, de su ili­qui­dez y de sus ries­gos, lo que agu­di­zó la hui­da de ellos cuan­do las co­sas em­pe­za­ron a tor­cer­se”, afir­ma Vic­to­ria To­rre, di­rec­to­ra de aná­li­sis y pro­duc­tos fi­nan­cie­ros de Self Bank.

Hoy, con Mi­fid II, lo nor­mal es que es­te ti­po de pro­duc­tos se hu­bie­ra in­clui­do en la ces­ta de pro­duc­tos com­ple­jos ,co­mo lo son los ga­ran­ti­za­dos. Eso si aún exis­tie­ran... ya que los úni­cos dos de los que aún da da­tos In­ver­co (AC Pa­tri­mo­nio In­mo­bi­lia­rio y Se­gur­fon­do In­ver­sión) es­tán en pro­ce­so de li­qui­da­ción.

Op­cio­nes más lí­qui­das

Pe­ro con la ex­tin­ción de los an­ti­guos fon­dos in­mo­bi­lia­rios no se han aca­ba­do las op­cio­nes pa­ra los in­ver­so­res que quie­ran in­ver­tir en la­dri­llo pe­ro sin re­nun­ciar a la li­qui­dez. Otra co­sa es que el con­tex­to sea o no el ade­cua­do te­nien­do en cuen­ta que el in­mo­bi­lia­rio es un sec­tor muy co­rre­la­cio­na­do con la eco­no­mía y que aho­ra son mu­chos los ex­per­tos que de­fien­den que es­ta­mos co­mo po­co a las puer­tas de una sin­cro­ni­za­da des­ca­le­ra­ción eco­nó­mi­ca mun­dial. “Lo más pa­re­ci­do que hay aho­ra a esos an­ti­guos fon­dos in­mo­bi­lia­rios son las so­ci­mis, que es­tán muy fo­ca­li­za­das en Es­pa­ña, aun­que con una gran ven­ta­ja res­pec­to a los fon­dos: su co­ti­za­ción es en tiem­po real y, por tan­to, no de­pen­de de la li­qui­dez del mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio sino de la que ha­ya en el mer­ca­do se­cun­da­rio”, apun­ta Fé­lix Ló­pez des­de atl Ca­pi­tal. En Es­pa­ña co­ti­zan más de 73 so­ci­mis, 68 de ellas en el Mab y cin­co en el Mer­ca­do Con­ti­nuo. De es­tas úl­ti­mas, tres cuen­tan con se­gui­mien­to por par­te de los ana­lis­tas. Se tra­ta de In­mo­bi­lia­ria Co­lo­nial, Mer­lin y Lar Es­pa­ña. Las dos úl­ti­mas cuen­tan con un con­se­jo de com­prar sus tí­tu­los por par­te de los ana­lis­tas que re­co­ge Fac­tset y un po­ten­cial a do­ce me­ses su­pe­rior al 10 por cien­to.

La otra op­ción lí­qui­da pa­ra par­ti­ci­par del in­mo­bi­lia­rio son los fon­dos que in­vier­ten en reits que, se­gún ex­pli­ca Pau­la Mer­ca­do, di­rec­to­ra de aná­li­sis de VDOS, “cuen­tan con una ofer­ta muy di­ver­si­fi­ca­da”. Es­ta ex­per­ta de­fien­de que su atrac­ti­vo se man­tie­ne aun en un con­tex­to ad­ver­so. “Hay un equi­li­brio glo­bal en­tre ofer­ta y de­man­da y apo­yan los in­gre­sos ope­ra­ti­vos ne­tos y las va­lo­ra­cio­nes de las pro­pie­da­des”, ex­pli­ca. De he­cho, Da­mien Ma­ri­chal, ges­tor se­nior de DPAM Ca­pi­tal

Real Es­ta­te, ci­fra en un 15 por cien­to el des­cuen­to al que co­ti­zan los reits eu­ro­peos con res­pec­to a su NAV y es­ti­ma ren­ta­bi­li­da­des ne­tas “del 9 por cien­to du­ran­te los pró­xi­mos dos años”.

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