“Es más ra­zo­na­ble rein­ver­tir en lu­gar de dar di­vi­den­do si se cre­ce al 20%”

El Economista - Ecobolsa - - Entrevista - PERE VIÑOLAS CON­SE­JE­RO DE­LE­GA­DO DE IN­MO­BI­LIA­RIA CO­LO­NIAL Por Laura de la Quin­ta­na y Joa­quín Gó­mez

La ac­ción de In­mo­bi­lia­ria Co­lo­nial es la úni­ca en to­do el sec­tor na­cio­nal que ha si­do ca­paz de se­guir el rit­mo de cre­ci­mien­to del va­lor de su car­te­ra in­mo­bi­lia­ria. El NAV de la so­ci­mi ha cre­ci­do des­de 2015 un 20% anual, el ma­yor de to­do el sec­tor in­mo­bi­lia­rio

Co­ti­zar en bol­sa al mis­mo va­lor al que se li­qui­da­ría a pre­cios de mer­ca­do tu car­te­ra de ac­ti­vos se ha vuel­to al­go ca­si utó­pi­co pa­ra el sec­tor in­mo­bi­lia­rio. Sin em­bar­go, In­mo­bi­lia­ria Co­lo­nial es una de las cua­tro fir­mas eu­ro­peas que pue­de de­cir que lo es­tá con­si­guien­do, gra­cias a una re­va­lo­ri­za­ción en el año de más del 20 por cien­to, 12 pun­tos por en­ci­ma del sec­tor. Pere Viñolas, su con­se­je­ro de­le­ga­do y au­tor de uno de los li­bros más fa­mo­sos de va­lo­ra­ción de em­pre­sas jun­to a Xa­vier Ad­se­rà, re­co­no­ce que el pea­je que de­be pa­gar por ello es que la so­ci­mi ten­ga uno de los po­cos con­se­jos de man­te­ner que hay en el sec­tor, don­de ca­si to­das las com­pa­ñías son com­pra, por “ir des­ta­ca­do en el pe­lo­tón”.

Un in­ver­sor es­pa­ñol pue­de ele­gir en­tre Co­lo­nial y Mer­lin Pro­per­ties, pe­ro si se fi­ja en la ren­ta­bi­li­dad por di­vi­den­do la fir­ma di­ri­gi­da por Is­mael Cle­men­te do­bla a la de Co­lo­nial –un 4,2 por cien­to fren­te fren­te al 2,1 por cien­to–. ¿No se plan­tean au­men­tar­lo?

Cuan­do es­tás en una di­ná­mi­ca de ge­ne­rar mu­cho va­lor y mu­cho cre­ci­mien­to es me­jor re­par­tir me­nos di­vi­den­do, y si el in­ver­sor quie­re ha­cer lí­qui­da la in­ver­sión lo pue­de ven­der en cual­quier mo­men­to y sa­ca­rá más ren­ta­bi­li­dad por es­ta vía. Es lo que ex­pli­ca par­te de nues­tra po­lí­ti­ca de di­vi­den­dos. En un mo­men­to de cre­ci­mien­to del 20 por cien­to anual, pa­re­cía ra­zo­na­ble rein­ver­tir más que re­tri­buir más. Dis­tri­bu­ye mu­cho quien no tie­ne na­da en lo que in­ver­tir. Ade­más, Co­lo­nial in­vier­te en ac­ti­vos pri­me, de gran ca­li­dad, que ofre­cen ren­di­mien­tos mo­de­ra­dos, pe­ro ¿es eso peor que te­ner ac­ti­vos de ma­yor ren­ta­bi­li­dad, ba­sa­dos en una peor ca­li­dad? Pon­de­rar la ren­ta­bi­li­dad con el ries­go es un te­ma di­fí­cil, la dis­cu­sión so­bre la ren­ta­bi­li­dad siem­pre tie­ne mu­cha cla­ri­dad, el de­ba­te so­bre el ries­go es­tá más ocul­to.

¿Se­gui­rá pri­man­do en­ton­ces el cre­ci­mien­to so­bre el di­vi­den­do?

Te­ne­mos un com­pro­mi­so de di­vi­den­do de­ci­di­da­men­te cre­cien­te y es ele­var­lo un 10 por cien­to ca­da año.

¿En cuán­to se tra­du­ce es­te cre­ci­mien­to?

Ha­ce cua­tro años em­pe­za­mos con un NAV (va­lor ne­to de los ac­ti­vos, en sus si­glas en in­glés) de 4,5 eu­ros por ac­ción y ahora es­ta­mos en 10 eu­ros. He­mos más que du­pli­ca­do nues­tro va­lor por ac­ción y no ve­mos nin­gu­na ra­zón pa­ra que es­ta di­ná­mi­ca se de­ten­ga en el cor­to pla­zo. En los úl­ti­mos años, una pri­me­ra ola co­mo fue la ba­ja­da de ti­pos de in­te­rés em­pu­jó a to­das las pa­tri­mo­nia­lis­tas an­te la com­pre­sión de yields [ren­ta­bi­li­dad del ac­ti­vo]; ha­ce dos años, cuan­do el con­sen­so de­cía que ese mo­tor del avión ya se ha­bía pa­ra­do, to­ca­ba el cre­ci­mien­to de las ren­tas, mo­tor que ha fun­cio­na­do a pleno ren­di­mien­to pa­ra no­so­tros.

¿2019 se­rá el año en el que el NAV se mo­de­re y de­je de cre­cer a do­ble dí­gi­to?

Evi­den­te­men­te, en el me­dio pla­zo no es sos­te­ni­ble. Ac­ti­vos pri­me en to­da Eu­ro­pa es­tán dan­do una yield del 3 por cien­to, que es lo que vas a cre­cer [de ba­se] y lue­go de­pen­de­rá de la ma­gia que le pon­gas y tu sa­voir fai­re in­mo­bi­lia­rio. Di­cho es­to, los re­sul­ta­dos de 2019 si­guen vi­nien­do con una so­li­dez muy re­mar­ca­ble.

¿No te­me que se es­té cons­tru­yen­do una es­pe­cie de ‘bur­bu­ja’ en torno al cre­ci­mien­to de los pre­cios del al­qui­ler de ofi­ci­nas?

Cuan­do la To­rre Pi­cas­so se abre en Madrid en los años 80, el al­qui­ler eran unas 3.000 pe­se­tas/me­tro cua­dra­do (18 eu­ros), en el 92 se pu­so a 6.000 pe­se­tas (36 eu­ros), du­ran­te la cri­sis vol­vió a ba­jar a 18 eu­ros y lue­go subió has­ta 40 eu­ros. Ba­jó has­ta los 20 eu­ros en la úl­ti­ma cri­sis y ahora pue­de es­tar en los 30 eu­ros. Con lo cual me en­cuen­tro con que el pre­cio de hoy, en tér­mi­nos rea­les –ajus­ta­do por la in­fla­ción–, pue­de es­tar un 20 por cien­to por de­ba­jo del que ha­bía ha­ce 25 años. Son reali­da­des que no tie­nen na­da que ver con el sec­tor re­si­den­cial. El pre­cio de los pi­sos, que ba­jó en la úl­ti­ma cri­sis, si­gue sien­do hoy mu­cho más ele­va­do que cuan­do yo com­pré mi pri­mer pi­so ha­ce 25 años. Es­to en el sec­tor de ofi­ci­nas no se es­tá dan­do.

La ba­ja­da de ti­pos es po­si­ti­va, por de­fi­ni­ción, pa­ra el sec­tor in­mo­bi­lia­rio. Pe­ro, ¿has­ta qué pun­to lo es?

El cre­ci­mien­to del NAV tie­ne tres mo­to­res y el prin­ci­pal de ellos no tie­ne na­da que ver con la subida de los pre­cios: es la ba­ja­da de los ti­pos de in­te­rés. Don­de an­tes se pe­día a un inmueble una ren­ta­bi­li­dad del 6 por cien­to ahora se le pi­de el 4 por cien­to. Es­te mo­tor es al­go trans­ver­sal. El mun­do del aho­rro uni­ver­sal, los gran­des fon­dos de pen­sio­nes so­be­ra­nos que in­ver­tían un 50 por cien­to en deu­da pú­bli­ca por só­lo el 3 por cien­to en in­mue­bles, hoy se pre­gun­tan si real­men­te tie­ne sen­ti­do te­ner es­te por­cen­ta­je en deu­da pú­bli­ca –con ren­ta­bi­li­da­des, in­clu­so, ne­ga­ti­vas– si un inmueble me da una yield del 4 o el 5 por cien­to. Un se­gun­do mo­tor son las ren­tas. En los úl­ti­mos años, he­mos pa­sa­do de un va­lle en los pre­cios a una zo­na con­for­ta­ble. Es apa­ra­to­sa la subida, pe­ro más lo fue la caí­da an­te­rior. Y un ter­cer mo­tor es el al­fa, ob­te­ner ren­ta­bi­li­da­des in­de­pen­dien­tes del ci­clo. Co­lo­nial tie­ne muy cla­ro que no quie­re ser un bar­qui­to que de­pen­da de la ola que le lle­va, sino que que­re­mos ser un bar­co que na­ve­gue sin vien­to e, in­clu­so, con el vien­to de fren­te. Ahora mis­mo te­ne­mos 1.400 mi­llo­nes de eu­ros en in­ver­sio­nes de crea­ción de va­lor, don­de in­ten­ta­mos sa­car ren­ta­bi­li­da­des adi­cio­na­les pa­ra el ac­cio­nis­ta que no ten­gan que ver con las ren­tas o el yield.

ALBERTO MAR­TÍN

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