La ce­sión de sue­lo pú­bli­co me­dio si­glo aba­ra­ta­ría el al­qui­ler un 40%

‘elEconomis­ta’ lle­va a nú­me­ros que la co­la­bo­ra­ción pú­bli­co-pri­va­da po­dría aba­ra­tar el cos­te me­dio de los al­qui­le­res a los 560 eu­ros, con una ren­ta­bi­li­dad del 7% pa­ra el pro­mo­tor

El Economista - Ecobolsa - - Inversión - Por Laura de la Quin­ta­na

En el país del la­dri­llo co­mo for­ma de vi­da, op­tar por el al­qui­ler aún se ve co­mo echar el di­ne­ro en sa­co ro­to. Pe­ro los ban­cos, una dé­ca­da des­pués de que la bur­bu­ja hi­po­te­ca­ria les es­ta­lla­ra en la ca­ra se nie­gan a vol­ver a hi­po­te­cas del 100 por cien y quie­nes lo ha­cen se ex­po­nen al to­que de aten­ción del Ban­co de Es­pa­ña. Así que, por mu­cha tra­di­ción de ser pro­pie­ta­rios, hay quien no tie­ne más re­me­dio que al­qui­lar, cues­te lo que cues­te. Y es­te es uno de los gran­des pro­ble­mas. Pe­ro, ¿y si se cons­tru­ye­ran las su­fi­cien­tes vi­vien­das pú­bli­cas en al­qui­ler pa­ra com­pen­sar la es­ca­la­da de los pre­cios? Sin du­da, so­lo con la ley de la ofer­ta y la de­man­da en la mano, los al­qui­le­res en las gran­des ca­pi­ta­les de­be­rían caer. El Go­bierno en fun­cio­nes anun­ció por bo­ca del mi­nis­tro de Fo­men­to, Jo­sé Luis Ába­los, su plan de ce­der sue­lo pú­bli­co pa­ra la cons­truc­ción de unas 20.000 vi­vien­das des­ti­na­das al al­qui­ler y que sean em­pre­sas pri­va­das quie­nes lo ges­tio­nen du­ran­te 50 años (y al fi­nal de la con­ce­sión re­vier­ta al Es­ta­do). Las so­cie­da­des que par­ti­ci­pen se aho­rra­rán, se­gún es­ta idea, el cos­te del sue­lo que su­po­ne el 40 por cien­to del to­tal, se­gún fuen­tes del Mi­nis­te­rio.

Hoy en día, la cons­truc­ción de vi­vien­da pú­bli­ca es­tá en mí­ni­mos de los úl­ti­mos trein­ta años. Des­de 2015, el nú­me­ro de VPO que lle­ga al mer­ca­do es in­fe­rior a las 10.000, fren­te a las más de 60.000 del pe­rio­do com­pren­di­do en­tre 2005 y 2010, de las que so­lo el 20 por cien­to se des­ti­na­ba al al­qui­ler. En to­tal, no re­pre­sen­tan ni un 2 por cien­to del to­tal del par­que de vi­vien­da na­cio­nal. El ob­je­ti­vo, se­gún fuen­tes pró­xi­mas al Eje­cu­ti­vo, es que lle­ga­ran a su­po­ner el 10 por cien­to, pe­ro pa­ra ello ha­rían fal­ta mu­chas más vi­vien­das en el mer­ca­do. Mu­chí­si­mas más, si lo que se pre­ten­de es in­fluir en el pre­cio. Só­lo en Ma­drid ca­pi­tal, con da­tos del Ayun­ta­mien­to, exis­ten unas 353.000 vi­vien­das en al­qui­ler, por lo que, si las 20.000 pro­pues­tas por el Go­bierno se cons­tru­ye­ran ex­clu­si­va­men­te en la ca­pi­tal, es­ta ci­fra no lle­ga­ría a re­pre­sen­tar ni el 6 por cien­to.

PA­RA QUE SEA REN­TA­BLE LOS EX­PER­TOS APUN­TAN A GRAN­DES BLO­QUES DE VI­VIEN­DAS, PA­RA CREAR ECO­NO­MÍAS DE ES­CA­LA

Un mo­de­lo ren­ta­ble

Quien pien­se que la co­la­bo­ra­ción pú­bli­co-pri­va­da no tie­ne por qué ser ren­ta­ble es­tá equi­vo­ca­do. Pa­ra de­mos­trar­lo, des­de elEconomis­ta he­mos ela­bo­ra­do un cálcu­lo sen­ci­llo par­tien­do de la pre­mi­sa del Go­bierno: ce­der el sue­lo gra­tui­ta­men­te por me­dio si­glo. A par­tir de aquí ha­bría que pre­gun­tar­se: ¿cuán­to le cos­ta­ría a una em­pre­sa cons­truir y ges­tio­nar una vi­vien­da y qué ren­ta­bi­li­dad po­dría ob­te­ner?

Se­gún los úl­ti­mos da­tos dis­po­ni­bles de Fo­men­to, a cie­rre de 2018, el cos­te de cons­truc­ción en Ma­drid, en­tre ma­te­ria­les y mano de obra, se si­tua­ba en 73,4 eu­ros por me­tro cua­dra­do. El sec­tor re­co­no­ce que en­con­trar tra­ba­ja­do­res cua­li­fi­ca­dos es ca­da vez más ca­ro por­que mu­chos se fue­ron cuan­do es­ta­lló la cri­sis. Re­don­dean­do el da­to, y ex­clu­yen­do fu­tu­ros gas­tos de man­te­ni­mien­to, se pue­de de­cir que cons­truir una vi­vien­da nue­va en Ma­drid de 100 me­tros cua­dra­dos cues­ta al­re­de­dor de unos 75.000 eu­ros. En cam­bio el cos­te de cons­truir una vi­vien­da li­bre, con da­tos de la Co­mu­ni­dad, se si­túa en los 160.900 eu­ros pa­ra un in­mue­ble de 100 me­tros cua­dra­dos, ya que ha­bría que su­mar­le la ad­qui­si­ción de sue­lo, que es­tá va­lo­ra­da en ca­si 86 eu­ros por m2.

Sa­bien­do lo que cos­ta­ría, ¿qué re­torno se le pue­de exi­gir a un in­mue­ble pa­ra que sea atrac­ti­va una co­la­bo­ra­ción pú­bli­co-pri­va­da? Aun­que pa­rez­ca men­ti­ra en vis­ta de la es­ca­la­da de los pre­cios, la ren­ta­bi­li­dad bru­ta del al­qui­ler es­tá yen­do en pi­ca­do. A co­mien­zos de 2019 ya se des­col­gó del 4 por cien­to.

Pe­ro ¿y si los ges­to­res de ese sue­lo pú­bli­co pu­die­ran exi­gir­le más a una VPO y a la vez ba­jar los pre­cios del con­jun­to de los al­qui­le­res? Si so­bre el cos­te de cons­truc­ción, re­don­dean­do unos 75.000 eu­ros, se le exi­gie­ra una TIR bru­ta (ta­sa in­ter­na de re­torno, o ren­ta­bi­li­dad anual) mí­ni­ma –sien­do exi­gen­tes– del 7 por cien­to, pa­ra una con­ce­sión de 50 años, po­dría lo­grar­se con una ren­ta men­sual de 562 eu­ros, es­to es un 65 por cien­to por de­ba­jo de los 1.617 eu­ros que se co­bran, de me­dia, en la ca­pi­tal de Es­pa­ña. Has­ta 1.650 en Bar­ce­lo­na.

¿Y si no fue­ra su­fi­cien­te pa­ra que re­sul­ta­ra atrac­ti­vo? Des­de lue­go que no se es­tán te­nien­do en cuen­ta gas­tos co­rrien­tes que sur­gi­rán, co­mo pron­to, has­ta 2070. Una so­ci­mi po­dría exi­gir al in­mue­ble una TIR anual del 10 por cien­to, y la ren­ta de la vi­vien­da de 100 me­tros cua­dra­dos se iría a los 750 eu­ros; o de has­ta el 12 por cien­to, pa­ra lo cual el al­qui­ler por mes al­can­za­ría los 875 eu­ros (ver grá­fi­co). Es­ta can­ti­dad es to­da­vía un 46 por cien­to in­fe­rior a lo que se pa­ga hoy de me­dia en la ca­pi­tal por una vi­vien­da li­bre. Hay que te­ner en cuen­ta, ade­más, que el de­no­mi­na­do ac­ti­vo li­bre de ries­go, el bono es­pa­ñol a diez años, co­ti­za en zo­na de mí­ni­mos his­tó­ri­cos, en el 0,22 por cien­to.

“Que las ad­mi­nis­tra­cio­nes den sa­li­da a sue­los pa­ra crear pro­duc­to re­si­den­cial en al­qui­ler es una me­di­da ne­ce­sa­ria pa­ra su­plir la ex­ten­sa de­man­da de vi­vien­da, que se acen­túa aún más en la vi­vien­da pro­te­gi­da o a pre­cios ase­qui­bles, so­lu­ción ha­bi­ta­cio­nal ab­so­lu­ta­men­te ne­ce­sa­ria pa­ra nues­tros jó­ve­nes y fa­mi­lias con ren­tas más ba­jas”, afir­ma Con­cha Osá­car, co­fun­da­do­ra de Azo­ra, una so­cie­dad de ges­tión in­mo­bi­lia­ria que, ac­tual­men­te, cuen­ta con 2.000 mi­llo­nes de eu­ros en re­si­den­cial ba­jo ges­tión. Osá­car ha­ce hin­ca­pié, ade­más, en que es­tas me­di­das de­ben ir acom­pa­ña­das de “un mar­co le­gal se­gu­ro y fa­vo­ra­ble” pa­ra in­cen­ti­var la in­ver­sión, te­nien­do en cuen­ta que la ren­ta­bi­li­dad, aun­que “es­ta­ble”, es “re­du­ci­da”.

“La ac­ce­si­bi­li­dad a la vi­vien­da es un pro­ble­ma en ciu­da­des co­mo Ma­drid y Bar­ce­lo­na. El ur­ba­nis­mo es al­go más allá que una cues­tión eco­nó­mi­ca. Li­mi­tar el pre­cio [del al­qui­ler] es un error de ma­nual. Pa­ra re­sol­ver­lo se ne­ce­si­ta un au­men­to de la ofer­ta pú­bli­ca y de ges­tión pú­bli­co-pri­va­da”, re­co­no­ce Joa­quín Ló­pe­zChi­che­ri, con­se­je­ro de­le­ga­do de Vitruvio –una so­ci­mi que ca­pi­ta­li­za 105 mi­llo­nes, en el per­cen­til al­to del MAB (Mer­ca­do Al­ter­na­ti­vo Bur­sá­til), y que des­ti­na la cuar­ta par­te de su car

UNA TIR MÍ­NI­MA DEL 7% POR UNA VI­VIEN­DA ES MUY ATRAC­TI­VA SI SE COM­PA­RA CON EL BONO ES­PA­ÑOL, EN EL 0,22%

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