La cesión de suelo público medio siglo abarataría el alquiler un 40%

‘elEconomista’ lleva a números que la colaboración público-privada podría abaratar el coste medio de los alquileres a los 560 euros, con una rentabilidad del 7% para el promotor

En el país del ladrillo como forma de vida, optar por el alquiler aún se ve como echar el dinero en saco roto. Pero los bancos, una década después de que la burbuja hipotecaria les estallara en la cara se niegan a volver a hipotecas del 100 por cien y quienes lo hacen se exponen al toque de atención del Banco de España. Así que, por mucha tradición de ser propietarios, hay quien no tiene más remedio que alquilar, cueste lo que cueste. Y este es uno de los grandes problemas. Pero, ¿y si se construyeran las suficientes viviendas públicas en alquiler para compensar la escalada de los precios? Sin duda, solo con la ley de la oferta y la demanda en la mano, los alquileres en las grandes capitales deberían caer. El Gobierno en funciones anunció por boca del ministro de Fomento, José Luis Ábalos, su plan de ceder suelo público para la construcción de unas 20.000 viviendas destinadas al alquiler y que sean empresas privadas quienes lo gestionen durante 50 años (y al final de la concesión revierta al Estado). Las sociedades que participen se ahorrarán, según esta idea, el coste del suelo que supone el 40 por ciento del total, según fuentes del Ministerio.

Hoy en día, la construcción de vivienda pública está en mínimos de los últimos treinta años. Desde 2015, el número de VPO que llega al mercado es inferior a las 10.000, frente a las más de 60.000 del periodo comprendido entre 2005 y 2010, de las que solo el 20 por ciento se destinaba al alquiler. En total, no representan ni un 2 por ciento del total del parque de vivienda nacional. El objetivo, según fuentes próximas al Ejecutivo, es que llegaran a suponer el 10 por ciento, pero para ello harían falta muchas más viviendas en el mercado. Muchísimas más, si lo que se pretende es influir en el precio. Sólo en Madrid capital, con datos del Ayuntamiento, existen unas 353.000 viviendas en alquiler, por lo que, si las 20.000 propuestas por el Gobierno se construyeran exclusivamente en la capital, esta cifra no llegaría a representar ni el 6 por ciento.

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Un modelo rentable

Quien piense que la colaboración público-privada no tiene por qué ser rentable está equivocado. Para demostrarlo, desde elEconomista hemos elaborado un cálculo sencillo partiendo de la premisa del Gobierno: ceder el suelo gratuitamente por medio siglo. A partir de aquí habría que preguntarse: ¿cuánto le costaría a una empresa construir y gestionar una vivienda y qué rentabilidad podría obtener?

Según los últimos datos disponibles de Fomento, a cierre de 2018, el coste de construcción en Madrid, entre materiales y mano de obra, se situaba en 73,4 euros por metro cuadrado. El sector reconoce que encontrar trabajadores cualificados es cada vez más caro porque muchos se fueron cuando estalló la crisis. Redondeando el dato, y excluyendo futuros gastos de mantenimiento, se puede decir que construir una vivienda nueva en Madrid de 100 metros cuadrados cuesta alrededor de unos 75.000 euros. En cambio el coste de construir una vivienda libre, con datos de la Comunidad, se sitúa en los 160.900 euros para un inmueble de 100 metros cuadrados, ya que habría que sumarle la adquisición de suelo, que está valorada en casi 86 euros por m2.

Sabiendo lo que costaría, ¿qué retorno se le puede exigir a un inmueble para que sea atractiva una colaboración público-privada? Aunque parezca mentira en vista de la escalada de los precios, la rentabilidad bruta del alquiler está yendo en picado. A comienzos de 2019 ya se descolgó del 4 por ciento.

Pero ¿y si los gestores de ese suelo público pudieran exigirle más a una VPO y a la vez bajar los precios del conjunto de los alquileres? Si sobre el coste de construcción, redondeando unos 75.000 euros, se le exigiera una TIR bruta (tasa interna de retorno, o rentabilidad anual) mínima –siendo exigentes– del 7 por ciento, para una concesión de 50 años, podría lograrse con una renta mensual de 562 euros, esto es un 65 por ciento por debajo de los 1.617 euros que se cobran, de media, en la capital de España. Hasta 1.650 en Barcelona.

¿Y si no fuera suficiente para que resultara atractivo? Desde luego que no se están teniendo en cuenta gastos corrientes que surgirán, como pronto, hasta 2070. Una socimi podría exigir al inmueble una TIR anual del 10 por ciento, y la renta de la vivienda de 100 metros cuadrados se iría a los 750 euros; o de hasta el 12 por ciento, para lo cual el alquiler por mes alcanzaría los 875 euros (ver gráfico). Esta cantidad es todavía un 46 por ciento inferior a lo que se paga hoy de media en la capital por una vivienda libre. Hay que tener en cuenta, además, que el denominado activo libre de riesgo, el bono español a diez años, cotiza en zona de mínimos históricos, en el 0,22 por ciento.

“Que las administraciones den salida a suelos para crear producto residencial en alquiler es una medida necesaria para suplir la extensa demanda de vivienda, que se acentúa aún más en la vivienda protegida o a precios asequibles, solución habitacional absolutamente necesaria para nuestros jóvenes y familias con rentas más bajas”, afirma Concha Osácar, cofundadora de Azora, una sociedad de gestión inmobiliaria que, actualmente, cuenta con 2.000 millones de euros en residencial bajo gestión. Osácar hace hincapié, además, en que estas medidas deben ir acompañadas de “un marco legal seguro y favorable” para incentivar la inversión, teniendo en cuenta que la rentabilidad, aunque “estable”, es “reducida”.

“La accesibilidad a la vivienda es un problema en ciudades como Madrid y Barcelona. El urbanismo es algo más allá que una cuestión económica. Limitar el precio [del alquiler] es un error de manual. Para resolverlo se necesita un aumento de la oferta pública y de gestión público-privada”, reconoce Joaquín LópezChicheri, consejero delegado de Vitruvio –una socimi que capitaliza 105 millones, en el percentil alto del MAB (Mercado Alternativo Bursátil), y que destina la cuarta parte de su car

UNA TIR MÍNIMA DEL 7% POR UNA VIVIENDA ES MUY ATRACTIVA SI SE COMPARA CON EL BONO ESPAÑOL, EN EL 0,22%