Hi­po­te­ca in­ver­sa y ren­tas vi­ta­li­cias

Exis­ten dos ope­ra­cio­nes fi­nan­cie­ras que per­mi­ten trans­for­mar el aho­rro fa­vo­ri­to de los es­pa­ño­les -la vi­vien­da- en una pen­sión com­ple­men­ta­ria, y con una fis­ca­li­dad fa­vo­ra­ble

El Economista - elEconomista Pensiones - - SUMARIO - MI­GUEL ÁN­GEL BER­NAL

Aná­li­sis tri­bu­ta­rio de las dos ma­ne­ras de con­ver­tir la vi­vien­da en una pa­ga de ju­bi­la­ción

Sue­le ase­ve­rar­se, sin ma­ti­za­ción, que el es­pa­ñol no aho­rra. Sin em­bar­go, la afir­ma­ción no es cier­ta. El es­pa­ñol sí que aho­rra. Aho­ra bien, su op­ción pre­fe­ri­da es la vi­vien­da. Así lo co­rro­bo­ran los da­tos del in­for­me de In­ver­co so­bre el aho­rro de las fa­mi­lias es­pa­ño­las. En el año 2015, úl­ti­mo con da­tos dis­po­ni­bles, en Es­pa­ña el nú­me­ro de per­so­nas con vi­vien­da en pro­pie­dad se si­tua­ba en el 78,2 por cien­to, de los cua­les el 31,2 por cien­to es­ta­ba pa­gan­do una hi­po­te­ca. En es­te sen­ti­do, Es­pa­ña com­par­te con otros paí­ses el gus­to por la in­ver­sión en vi­vien­da pro­pia co­mo No­rue­ga o Gre­cia, don­de la ra­tio po­bla­ción/ vi­vien­da en pro­pie­dad es su­pe­rior al 75 por cien­to.

Con­tras­ta es­te da­to, el de la vi­vien­da en pro­pie­dad, con el del vo­lu­men de ac­ti­vos fi­nan­cie­ros per cá­pi­ta. Los paí­ses con me­nor vo­lu­men de ac­ti­vos fi­nan­cie­ros son, curiosamen­te, los mis­mos: Gre­cia, Es­pa­ña, No­rue­ga.

La in­ver­sión en la ca­sa pro­pia es, por tan­to, la ma­yor in­ver­sión de la ciu­da­da­nía es­pa­ño­la: con­cre­ta­men­te, cons­ti­tu­ye el 85 por cien­to del aho­rro. Es una in­ver­sión cues­tio­na­ble por dos ca­rac­te­rís­ti­cas: la ili­qui­dez y la di­fi­cul­tad ma­ni­fies­ta de la frac­cio­na­bi­li­dad. Po­dría pen­sar­se, an­te esas dos ca­rac­te­rís­ti­cas, que pa­ra los pro­pie­ta­rios de la ca­sa en la que vi­ven su ma­yor in­ver­sión no pue­de ser apro­ve­cha­da pa­ra com­ple­men­tar las pen­sio­nes. Sin em­bar­go, es­ta afir­ma­ción tam­po­co es cier­ta. Des­de ha­ce mu­cho tiem­po exis­te en Es­pa­ña la co­no­ci­da co­mo hi­po­te­ca in­ver­sa. La hi­po­te­ca in­ver­sa es una fi­gu­ra que tu­vo cier­to re­co­rri­do an­tes de la cri­sis, con la cri­sis ca­yó en el ol­vi­do, y aho­ra ha re­cu­pe­ra­do cier­ta ac­tua­li­dad.

Dos ope­ra­cio­nes fi­nan­cie­ras pa­ra com­ple­tar la pen­sión

Una hi­po­te­ca in­ver­sa es una ope­ra­ción fi­nan­cie­ra por la que los pro­pie­ta­rios que la con­tra­tan re­ci­ben un prés­ta­mo po­nien­do co­mo ga­ran­tía su vi­vien­da. El prés­ta­mo es co­bra­do en for­ma de ren­ta vi­ta­li­cia; es de­cir, una can­ti­dad de di­ne­ro que se re­ci­be mensualmen­te mien­tras el pro­pie­ta­rio vi­va. Por cier­to, que mu­chas de las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras que po­si­bi­li­tan es­tos prés­ta­mos per­mi­ten que la ren­ta vi­ta­li­cia se ha­ga so­bre am­bos cón­yu­ges, de for­ma que has­ta que no fa­lle­cen los dos la ren­ta vi­ta­li­cia no se ex­tin­gue. Es de­cir, la si­gue co­bran­do, por tan­to, el su­per­vi­vien­te.

El po­ner co­mo ga­ran­tía la ca­sa tie­ne la ven­ta­ja de que no pier­den su pro­pie­dad, ade­más de que pue­den se­guir re­si­dien­do en ella. Fis­cal­men­te las can­ti­da­des co­bra­das, al ser un prés­ta­mo con­ce­di­do, no tri­bu­tan por IRPF; es de­cir, la ren­ta ge­ne­ra­da por el prés­ta­mo es to­tal­men­te ne­ta de tri­bu­ta­ción. Se pue­de ha­cer no só­lo con la vi­vien­da en pro­pie­dad, sino tam­bién so­bre los

in­mue­bles don­de el per­cep­tor sea el due­ño y ade­más los ten­ga al­qui­la­dos; eso sí, de­be­rá in­for­mar a la en­ti­dad pres­ta­mis­ta, tal y co­mo la ley obli­ga.

Al fa­lle­ci­mien­to del pro­pie­ta­rio o pro­pie­ta­rios, los he­re­de­ros pue­den he­re­dar la pro­pie­dad. Aho­ra bien, ten­drán pri­me­ra­men­te que abo­nar la can­ti­dad pres­ta­da por la en­ti­dad más los in­tere­ses a fa­vor de la en­ti­dad cre­di­ti­cia. Eso sí, los he­re­de­ros no tie­nen la obli­ga­ción de rea­li­zar el abono de prin­ci­pal e in­tere­ses, sino que pue­den re­nun­ciar a la he­ren­cia de la ca­sa a fa­vor del pres­ta­mis­ta. Ca­be des­ta­car que los in­tere­ses con los que se gra­va sue­len ser ele­va­dos, mar­ca­da­men­te res­pec­to a los de una hi­po­te­ca pa­ra la ad­qui­si­ción de la vi­vien­da.

La hi­po­te­ca in­ver­sa fi­gu­ra con­tem­pla­da por la le­gis­la­ción es­pa­ño­la. Es, por tan­to, una for­ma de ha­cer com­pa­ti­ble la vi­vien­da en pro­pie­dad con la pen­sión de la Se­gu­ri­dad So­cial. Con­vie­ne re­mar­car que no to­das las vi­vien­das son acep­ta­das por las en­ti­da­des de cré­di­to, tan só­lo aque­llas si­tua­das en ciu­da­des o áreas con un mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio muy di­ná­mi­co y so­bre pro­pie­da­des de al­to va­lor. No se pue­de ge­ne­ra­li­zar, por tan­to, a to­dos los in­mue­bles.

Pe­ro exis­te otra for­ma que tam­bién es­tá ga­nan­do en­te­ros pa­ra ren­ta­bi­li­zar y ha­cer que la vi­vien­da com­ple­men­te la pen­sión de ju­bi­la­ción. Ese pro­duc­to, la hi­po­te­ca re­ver­si­ble, se com­pa­ra con la po­si­bi­li­dad de ven­ta de la vi­vien­da y trans­for­ma­ción an­tes de seis me­ses de la can­ti­dad ob­te­ni­da en una ren­ta vi­ta­li­cia.

Acla­re­mos es­to úl­ti­mo. En la úl­ti­ma reforma fis­cal se con­tem­pla que aque­llas per­so­nas ma­yo­res de 65 años que ven­dan una in­ver­sión, por ejem­plo un in­mue­ble, y an­tes de seis me­ses con­tra­ten un se­gu­ro de ren­ta vi­ta­li­cia por la to­ta­li­dad de lo ob­te­ni­do por la ven­ta, no tri­bu­ten por la plus­va­lía. Con­vie­ne re­mar­car que en es­te ca­so sí se pier­de la pro­pie­dad: los he­re­de­ros, por tan­to, pier­den los de­re­chos he­re­di­ta­rios so­bre el in­mue­ble. Se­ña­lar que si la per­so­na quie­re se­guir vi­vien­do en la ca­sa, de­be­rá lle­gar a un acuer­do con el nue­vo com­pra­dor, al­go que pue­de dis­mi­nuir bas­tan­te la can­ti­dad ob­te­ni­da por la ven­ta, de­bi­do a la va­lo­ra­ción del usu­fruc­to que se re­ser­va la per­so­na que bus­ca com­ple­men­tar su pen­sión.

El tra­ta­mien­to fis­cal de la ren­ta vi­ta­li­cia es cier­ta­men­te ven­ta­jo­so, pues so­bre las can­ti­da­des re­ci­bi­das hay una fuer­te re­duc­ción de la tri­bu­ta­ción, la cual de­pen­de de la edad de la per­so­na que las rea­li­za. Así una per­so­na que las con­tra­te en­tre 65 a 70 años tri­bu­ta­rá tan só­lo so­bre el 3,8 por cien­to de la can­ti­dad re­ci­bi­da; sien­do el 1,9 si la edad del ren­tis­ta en el mo­men­to de con­tra­tar es de 70 años. La tri­bu­ta­ción es, por su­pues­to, la de ren­di­mien­tos del ca­pi­tal mo­bi­lia­rio, por tan­to, su­je­to al gra­va­men del 19 por cien­to.

Có­mo tri­bu­ta ca­da ca­so

Rea­li­ce­mos nú­me­ros. Si la per­so­na te­nía 70 años en el mo­men­to de ven­ta y re­ci­be 100 eu­ros men­sua­les, 12.000 men­sua­les, la can­ti­dad a tri­bu­tar se­ría de 43,32 Eu­ros. Esos 43,32 eu­ros son fru­to de apli­car un 19 por cien­to a la ba­se im­po­ni­ble que es de 228. Son 228 eu­ros, pues de los 12.000 so­lo se tri­bu­ta por el 1,9 por cien­to. Una re­co­men­da­ción: cui­da­do pa­ra to­dos aque­llos que trans­mi­tan una vi­vien­da ad­qui­ri­da an­tes del 31 de di­ciem­bre de 1994 o en­tre es­te año y 2013, pues de­be­ría te­ner en cuen­ta los coe­fi­cien­tes re­duc­to­res en el pri­mer ca­so y los de aba­ti­mien­to en el se­gun­do.

Co­mo pue­de ver­se, am­bas op­cio­nes dis­mi­nu­yen con­si­de­ra­ble­men­te la tri­bu­ta­ción. En el pri­mer ca­so es nu­la. Sin em­bar­go, las ca­rac­te­rís­ti­cas de am­bas po­si­bi­li­da­des es di­fe­ren­te. En el se­gun­do ca­so se pier­den los de­re­chos su­ce­so­rios, si bien la can­ti­dad ob­te­ni­da pue­de ser ma­ni­fies­ta­men­te ma­yor en ca­so de no pac­tar el usu­fruc­to de uso de la vi­vien­da, ade­más de que no exis­ten in­tere­ses a sa­tis­fa­cer por la per­so­na, pues no hay prés­ta­mo. Por otra par­te, la ven­ta y trans­for­ma­ción en ren­ta vi­ta­li­cia no se li­mi­ta a in­mue­bles con una de­ter­mi­na­da si­tua­ción y de al­to va­lor: es más ge­ne­ral y no tan en­fo­ca­da al pro­pie­ta­rio de de­ter­mi­na­dos in­mue­bles.

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