Hipoteca inversa y rentas vitalicias

Existen dos operaciones financieras que permiten transformar el ahorro favorito de los españoles -la vivienda- en una pensión complementaria, y con una fiscalidad favorable

Análisis tributario de las dos maneras de convertir la vivienda en una paga de jubilación

Suele aseverarse, sin matización, que el español no ahorra. Sin embargo, la afirmación no es cierta. El español sí que ahorra. Ahora bien, su opción preferida es la vivienda. Así lo corroboran los datos del informe de Inverco sobre el ahorro de las familias españolas. En el año 2015, último con datos disponibles, en España el número de personas con vivienda en propiedad se situaba en el 78,2 por ciento, de los cuales el 31,2 por ciento estaba pagando una hipoteca. En este sentido, España comparte con otros países el gusto por la inversión en vivienda propia como Noruega o Grecia, donde la ratio población/ vivienda en propiedad es superior al 75 por ciento.

Contrasta este dato, el de la vivienda en propiedad, con el del volumen de activos financieros per cápita. Los países con menor volumen de activos financieros son, curiosamente, los mismos: Grecia, España, Noruega.

La inversión en la casa propia es, por tanto, la mayor inversión de la ciudadanía española: concretamente, constituye el 85 por ciento del ahorro. Es una inversión cuestionable por dos características: la iliquidez y la dificultad manifiesta de la fraccionabilidad. Podría pensarse, ante esas dos características, que para los propietarios de la casa en la que viven su mayor inversión no puede ser aprovechada para complementar las pensiones. Sin embargo, esta afirmación tampoco es cierta. Desde hace mucho tiempo existe en España la conocida como hipoteca inversa. La hipoteca inversa es una figura que tuvo cierto recorrido antes de la crisis, con la crisis cayó en el olvido, y ahora ha recuperado cierta actualidad.

Dos operaciones financieras para completar la pensión

Una hipoteca inversa es una operación financiera por la que los propietarios que la contratan reciben un préstamo poniendo como garantía su vivienda. El préstamo es cobrado en forma de renta vitalicia; es decir, una cantidad de dinero que se recibe mensualmente mientras el propietario viva. Por cierto, que muchas de las entidades financieras que posibilitan estos préstamos permiten que la renta vitalicia se haga sobre ambos cónyuges, de forma que hasta que no fallecen los dos la renta vitalicia no se extingue. Es decir, la sigue cobrando, por tanto, el superviviente.

El poner como garantía la casa tiene la ventaja de que no pierden su propiedad, además de que pueden seguir residiendo en ella. Fiscalmente las cantidades cobradas, al ser un préstamo concedido, no tributan por IRPF; es decir, la renta generada por el préstamo es totalmente neta de tributación. Se puede hacer no sólo con la vivienda en propiedad, sino también sobre los

inmuebles donde el perceptor sea el dueño y además los tenga alquilados; eso sí, deberá informar a la entidad prestamista, tal y como la ley obliga.

Al fallecimiento del propietario o propietarios, los herederos pueden heredar la propiedad. Ahora bien, tendrán primeramente que abonar la cantidad prestada por la entidad más los intereses a favor de la entidad crediticia. Eso sí, los herederos no tienen la obligación de realizar el abono de principal e intereses, sino que pueden renunciar a la herencia de la casa a favor del prestamista. Cabe destacar que los intereses con los que se grava suelen ser elevados, marcadamente respecto a los de una hipoteca para la adquisición de la vivienda.

La hipoteca inversa figura contemplada por la legislación española. Es, por tanto, una forma de hacer compatible la vivienda en propiedad con la pensión de la Seguridad Social. Conviene remarcar que no todas las viviendas son aceptadas por las entidades de crédito, tan sólo aquellas situadas en ciudades o áreas con un mercado inmobiliario muy dinámico y sobre propiedades de alto valor. No se puede generalizar, por tanto, a todos los inmuebles.

Pero existe otra forma que también está ganando enteros para rentabilizar y hacer que la vivienda complemente la pensión de jubilación. Ese producto, la hipoteca reversible, se compara con la posibilidad de venta de la vivienda y transformación antes de seis meses de la cantidad obtenida en una renta vitalicia.

Aclaremos esto último. En la última reforma fiscal se contempla que aquellas personas mayores de 65 años que vendan una inversión, por ejemplo un inmueble, y antes de seis meses contraten un seguro de renta vitalicia por la totalidad de lo obtenido por la venta, no tributen por la plusvalía. Conviene remarcar que en este caso sí se pierde la propiedad: los herederos, por tanto, pierden los derechos hereditarios sobre el inmueble. Señalar que si la persona quiere seguir viviendo en la casa, deberá llegar a un acuerdo con el nuevo comprador, algo que puede disminuir bastante la cantidad obtenida por la venta, debido a la valoración del usufructo que se reserva la persona que busca complementar su pensión.

El tratamiento fiscal de la renta vitalicia es ciertamente ventajoso, pues sobre las cantidades recibidas hay una fuerte reducción de la tributación, la cual depende de la edad de la persona que las realiza. Así una persona que las contrate entre 65 a 70 años tributará tan sólo sobre el 3,8 por ciento de la cantidad recibida; siendo el 1,9 si la edad del rentista en el momento de contratar es de 70 años. La tributación es, por supuesto, la de rendimientos del capital mobiliario, por tanto, sujeto al gravamen del 19 por ciento.

Cómo tributa cada caso

Realicemos números. Si la persona tenía 70 años en el momento de venta y recibe 100 euros mensuales, 12.000 mensuales, la cantidad a tributar sería de 43,32 Euros. Esos 43,32 euros son fruto de aplicar un 19 por ciento a la base imponible que es de 228. Son 228 euros, pues de los 12.000 solo se tributa por el 1,9 por ciento. Una recomendación: cuidado para todos aquellos que transmitan una vivienda adquirida antes del 31 de diciembre de 1994 o entre este año y 2013, pues debería tener en cuenta los coeficientes reductores en el primer caso y los de abatimiento en el segundo.

Como puede verse, ambas opciones disminuyen considerablemente la tributación. En el primer caso es nula. Sin embargo, las características de ambas posibilidades es diferente. En el segundo caso se pierden los derechos sucesorios, si bien la cantidad obtenida puede ser manifiestamente mayor en caso de no pactar el usufructo de uso de la vivienda, además de que no existen intereses a satisfacer por la persona, pues no hay préstamo. Por otra parte, la venta y transformación en renta vitalicia no se limita a inmuebles con una determinada situación y de alto valor: es más general y no tan enfocada al propietario de determinados inmuebles.

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