“Sareb se queda con suelos por valor de más de 3.700 millones”
Director de Desarrollo Inmobiliario de Sareb
La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) inicia un nuevo proyecto con la puesta en marcha de su promotora Árqura Homes para la gestión y promoción de una parte de su cartera de proyectos residenciales. Andrés Benito, director de desarrollo inmobiliario de Sareb nos cuenta la estrategia de la nueva compañía con activos por valor de 811 millones de euros y que prevé invertir hasta el año 2027 un total de 2.238 millones de euros en la promoción de 17.095 viviendas repartidas por toda la geografía española.
¿Por qué decide Sareb crear en estos momentos una inmobiliaria?
La decisión de Sareb de crear una inmobiliaria viene como consecuencia de que hace unos años, Sareb ya apostó en su plan estratégico por crear una compañía con el fin de promover activos, desde hace tiempo ya trabajamos en ello. La creación, por tanto, de Árqura Homes supone avanzar en un hito más dentro de la línea estratégica que Sareb ha establecido en su negocio, en este caso a través de la creación de valor. A partir de ahí lo que hemos hecho es vehiculizar el perímetro de activos con los que ya trabajábamos y contratar a Aelca que es una compañía especializada como gestor de promociones.
N. M “Árqura Homes nace con el respaldo de Sareb y Värde Partners”
“A día de hoy a Sareb le quedan suelos por valor de 3.790 millones”
“Objetivo: cumplir el mandato de desinversión maximizando el valor”
¿Cómo queda el accionariado de Árqura Homes? ¿Está abierta la entrada a nuevos socios?
Este vehículo se desarrollará bajo la figura de un Fondo de Activos Bancarios (FAB), un instrumento financiero ideado exclusivamente para Sareb y que opera de forma similar a una joint venture. El accionista mayoritario de Árqura Homes será Sareb con el 90 por ciento de la propiedad y Värde Partners tendrá el 10 por ciento. A partir de ahí podría llegar a evaluarse la entrada de nuevos socios.
¿Qué aportan ambos accionistas a la nueva sociedad?
Sareb aporta básicamente el perímetro de suelos con un plan de negocio activo por activo y Värde Partners aporta dos cosas: por un lado, la inversión de su 10 por ciento en el capital y por otro lado, la capacidad de gestión que tiene la compañía Aelca que es cien por cien propiedad de Värde. Con este doble papel de gestión y de propietario hemos intentado alinear los intereses como inversor y gestor.
¿Cuánto suelo aporta Sareb a esta nueva sociedad? ¿Con esta aportación se queda Sareb sin suelo?
Sareb aporta a Árqura Homes dos millones de metros cuadrados de edificabilidad de suelo, pero Sareb se queda con suelo. Hay que recordar que en los inicios de Sareb se recibieron 50.780 millones de euros y a día de hoy ha desinvertido 13.600 millones y nos queda en el balance algo más de 37.000 millones, de los que el 60 por ciento son préstamos y el 40 por ciento son activos inmobiliarios. Tenemos aún mucho suelo. A día de hoy sin contar la parte colateral que no viene por los préstamos nos quedarían suelos por un valor de más de 3.750 millones de euros y promociones residenciales en construcción o ya terminadas por la compañía con un total de 2.800 viviendas.
¿Qué diferencia hay entre una promotora cualquiera del mercado y Árqura Homes?
Para nosotros crear este vehículo no es un fin en sí mismo sino un medio. No tenemos vocación de comprar suelo ya que este lo hemos heredado. Muchos ya los hemos vendido, pero otra vía de desinversión adicional es la promoción. Esto nos permite mediante esta vía crear valor adicional y que Sareb se beneficie de ello. Nuestro objetivo último es cumplir con el mandato de desinversión maximizando el valor. La diferencia fundamental es que la cartera de suelo con la que nace Árqura Homes es una cartera que va a permitir un precio medio asequible dependiendo de cada ubicación y que tiene una dispersión geográfica por todo el territorio español.
¿Árqura Homes pretende ser una inmobiliaria a precio asequible?
No. Árqura Homes va a tener viviendas a precios medios asequibles como consecuencia de las ubicaciones de las que partimos, pero no está diseñada ni es ese el objetivo. El precio asequible es una consecuencia de la ubicación que tenemos de los suelos en los que vamos a actuar. Sareb ya aporta en materia de vivienda social a través de un parque de 4.000 viviendas que hemos puesto a disposición de Ayuntamientos y Comunidades Autónomas. Son ellos quienes las gestionan en sus programas de alquileres asequibles para colectivos en situación de exclusión. Es mediante ese programa donde tratamos de aportar para dar solución al problema de la vivienda.
¿Cómo se va a desarrollar este vehículo?
La nueva promotora va a tener un gobierno corporativo en función del grado de participación de sus socios y a su vez, este fondo va a contratar los servicios de Aelca para gestionar y operar los activos y convertir los suelos en vivienda terminada para venderlos. Del valor total de aportación de los activos traspasados, el 41 por ciento se corresponde con promociones en curso; el 29 por ciento, es suelo residencial en desarrollo; el 27 por ciento, suelo finalista; y el 3 por ciento son construcciones que Sareb recibió a medio terminar.
¿Qué objetivos persigue esta nueva promotora?
El objetivo principal de Árqura Homes es cumplir el plan de negocio que tiene previsto Sareb. La compañía ha integrado en Árqura activos por valor de 811 millones de euros y prevé invertir hasta el año 2027 un total de 2.238 millones de euros en la promoción de 17.095 viviendas repartidas por toda la geografía española. Las viviendas que desarrollará Árqura Homes se reparten por 15 comunidades autónomas, entre las que destacan Andalucía, Cataluña y Comunidad de Madrid, donde se levantarán el 58 por ciento de los inmuebles que pondrá en marcha la compañía.
¿Cuándo comenzarán a entregar las primeras viviendas?
Árqura ya está viva. Las primeras entregas las vamos a tener este año porque se han traspasado proyectos que ya estaban en curso y se van a entregar las últimas viviendas a finales de 2027. Tenemos varias
promociones que entregaremos en los próximos meses en Vigo y en el Campello (Alicante) y estamos iniciando más proyectos.
¿Cómo van a afrontar el reto de incorporar una nueva marca en el mercado?
En la decisión de compra de una vivienda intervienen varios factores: la marca, ubicación, precio y diseño. En cuanto a la marca, Árqura Homes es nueva, pero nace con el respaldo de una compañía que sí se conoce que es Sareb y por otro lado está Aelca que es quien realizara la gestión y es una de las promotoras de referencia del sector, propiedad de fondos gestionados por Värde Partners, una entidad de inversión global alternativa que también es reconocida. Por lo que ambas sociedades, Sareb y Aelca avalan esta nueva marca Árqura Homes. En cuanto a los factores de compra como ubicación, diseño y tipo de producto, hemos seleccionado muy bien el activo de nuestra cartera para que funcione.
“Árqura Homes invertirá 2.238 millones para construir 17.095 viviendas”
“La promotora entregará las primeras viviendas este año”
Este es el segundo proyecto propio de Sareb tras la puesta en marcha de la ‘socimi’ Tempore que ahora ultima su venta. ¿Cómo van las negociaciones?
Las negociaciones están muy avanzadas, estamos ya en la fase de closing y pronto se concluirá la venta. Esta decisión forma parte del proceso que inició hace unos meses la compañía, con el objeto de desprenderse de parte de su participación en la socimi que creó a finales de 2017, y que cotiza en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) desde abril de 2018.
¿Y una fusión con Aelca?
A día de hoy Aelca es una compañía gestora que no tiene ahora activos en propiedad, los que tenía fueron traspasados a la inmobiliaria Vía Célere y ahora como está configurada es una gestora especializada en promoción inmobiliaria por lo que sería raro que se diera una fusión.
¿Qué futuro se dibuja para Árqura Homes?
Árqura Homes ya parte en la liga de las grandes inmobiliarias con una cartera de activos para entregar de 17.000 viviendas y más allá de la propia liga lo que nos preocupa es que sea un proyecto que tenga éxito para cumplir con el plan de negocio de Sareb.
¿Cree que hay demanda en España para cubrir esas 17.000 viviendas?
Hace unos años había una producción de 700.000 viviendas nuevas al año y ahora hay unas 70.000 viviendas, es decir un 10 por ciento respecto a los años 2006 y 2007 y en un país de 45 millones de habitantes es una oferta comedida. En cuando a la demanda, hay ubicaciones donde no hay demanda y otras en las que sí, la demanda hoy día es muy asimétrica y nosotros hemos seleccionado los activos donde hemos visto que esta demanda existe y son polos de atracción de población por lo que, tanto los datos del lado de la oferta, como del lado de la demanda no nos preocupan si bien somos conscientes que pueden llegar ciclos en los que cambien los parámetros que hoy día manejamos.
Nosotros pensamos que no hay burbuja, para que existan las burbujas hace falta un combustible que las infle y en el inmobiliario es la financiación en suelo. Eso a día de hoy no se está produciendo, las entidades financieras tienen unos criterios muy exigentes y por el lado de la oferta estamos en ratios de producción del 10 por ciento con respecto a 2007, por lo que no lo vemos. Al contrario, vemos un período de estabilidad.