Guadalajara, nuevo foco de inversión para el alquiler
Es un mercado saludable para el inversor porque hay un desarrollo industrial importante y por tanto laboral, lo que hace que haya demanda de vivienda y los precios tengan recorrido al alza
Guadalajara es una de las cinco provincias que registró más oferta residencial de obra nueva en el pasado salón Inmobiliario de Madrid (SIMA). Por ello hemos querido analizar la situación urbanística y residencial de esta provincia donde la mayor actividad se concentra en la zona del corredor del Henares con Azuqueca de Henares, Alovera y Cabanillas del Campo, y en Guadalajara capital, “Esta zona ha subido mucho tras la crisis, en términos de precios tanto de vivienda nueva como usada, ha llegado a caer más de un 60 por ciento y ahora ha empezado a recuperarse y la tendencia es de crecimiento moderado. El precio en Guadalajara dejó de caer en 2014 y ya se ha recuperado un 15 por ciento. Se nota claramente que la actividad promotora ha vuelto. Hay un dato que lo corrobora y es que en 2016 la cifra
de visados de obra nueva se multiplicó por cinco y vemos ahora que la construcción ha vuelto en municipios como Alovera y Azuqueca”, afirma Susana de la Riva, directora de marketing y comunicación de Tinsa.
Félix Abánades presidente de Quabit Inmobiliaria está de acuerdo con la radiografía que hace Tinsa y añade que Guadalajara es un ejemplo a seguir en cuanto a su actual gestión urbanística. “Se tarda tres o cuatro meses en obtener la licencia de obra frente a otros municipios que tardan hasta 16 meses y esto es un ejemplo del buen hacer de la Administración lo que está ayudando a que se tramiten los planeamientos de suelo de forma rápida para poder construir porque hay una gran demanda de vivienda no sólo por la gente que vive en Guadalajara sino por clientes de Madrid que se desplazan a buscar vivienda en esta zona del Corredor de Henares motivados por unos precios asequibles con muy buenas comunicaciones con Madrid”.
Algo en lo que está totalmente de acuerdo Javier Solano Rodríguez, arquitecto y consejero delegado de Hi! Real Estate, quien afirma que Guadalajara tiene un futuro muy prometedor. “En 2018 según datos del colegio de aparejadores de Guadalajara se iniciaron 826 viviendas y en 2017 se iniciaron 401 unidades, luego se ha multiplicado por dos el número de viviendas iniciadas. No hay que olvidar que Guadalajara tiene la ciudad del transporte que es una operación urbanística de logística con 2.200.000 metros cuadrados que va a generar entre 6.000 y 8.000 puestos de trabajo y lo que está claro es que si se mueve la logística va a ver una demanda de vivienda importante”.
Dos de la promotoras más activas en Guadalajara son Quabit Inmobiliaria y Hi! Real Estate. Quabit está promoviendo en esta zona del Corredor del Henares más de 1.700 viviendas que actualmente se encuentran en diferentes fases de entrega, construcción, comercialización y diseño. El 70 por ciento de estas son para primera residencia enfocadas a gente joven. “Si comparamos los precios de Guadalajara con viviendas de las misma tipología en el extrarradio de Madrid como puede ser en el Cañaveral, al sur de la capital, los precios en Guadalajara son un 40 por ciento más baratos. Nosotros en Quabit ofertamos viviendas de dos dormitorios desde 95.000 euros y estos precios son muy atractivos para la gente joven porque Guadalajara te ofrece un gran dinamismo económico y buenas comunicaciones con la capital. Mientras que en Guadalajara puedes tener un chalet por 250.000 euros en el Cañaveral no tienes ninguno por menos de 400.000 euros”, asegura Félix Abánades.
Si observamos los datos de tasaciones de Tinsa tanto de obra nueva como usada el precio medio de la vivienda en Guadalajara y Azuqueca se sitúa en
torno a 1.200 euros por metro cuadrado y algo menos, unos 1.000 euros, en Alovera y Cabanillas del Campo, cifras claramente alejadas de los 3.000 euros por metro cuadrado de media que se recoge en Madrid capital.
Hi! Real Estate tiene en estos momentos en construcción 300 viviendas y entre ellas hay de protección oficial, renta media y renta alta. En el centro de Guadalajara está construyendo El Fuerte, pisos personalizables de 2, 3 y 4 dormitorios con terraza, garaje y trastero incluidos, en urbanización privada con zonas comunes con piscina, áreas verdes y zona de juegos desde 249.900 euros. Y chalets en la zona norte de Guadalajara, desde 221.900 euros, en La Estrella de Guadalajara y Nuevo Aguas Vivas, chalets de diseño con 4 dormitorios con jardín privado en urbanización con zonas comunes: piscina y zonas verdes, desde 253.900 euros.
Suelo finalista en Guadalajara
“Hay suelo finalista en Guadalajara capital para construir 4.000 viviendas y en el corredor del Henares para otras 10.000 viviendas”, afirma Félix Abánades quien asegura que el precio del suelo ha subido pero moderadamente. “Hay una bolsa de suelo importante y todavía no se están disparando los precios en el mercado”. En Guadalajara se han hecho los deberes muy pronto con un plan general urbanístico hacia el noroeste y aún quedan suelos para desarrollar pero los precios no se han disparado. Según los expertos de este mercado los precios de repercusión del suelo van desde 250 euros hasta 500
o 6000 euros por metro y afirman que se pueden encontrar suelos para desarrollar vivienda a precios moderados. “La obra nueva tiene muy buena salida en Guadalajara, como demuestra que el 25 por ciento del total de compraventas en la provincia es de obra nueva cuando la media en España es un 10 por ciento”, apunta Susana de la Riva.
Para Javier Solano el dato de que la vivienda en Guadalajara está creciendo es que “las ventas de vivienda desde 2014 a 2018 se han duplicado por lo que está claro que está creciendo la capacidad de recuperación residencial en Guadalajara”.
Con esta fuerte demanda en Guadalajara el punto débil se lo lleva el alquiler. “Actualmente en Guadalajara hay una oportunidad de inversión muy interesante para el alquiler porque no hay oferta. Los promotores tenemos que impulsar el mercado del alquiler y nosotros en Quabit Inmobiliaria nos estamos planteado construir algún edificio para el alquiler y vendérselo a algún fondo de los que están operando ya en el mercado y estamos en conversaciones con algunos”. Hi! Real Estate también promueve para el alquiler y ya han
60% Los precios de la vivienda en Guadalajara han caído más de un 60% desde la crisis
llevado a cabo alguna operación en determinadas situaciones y no descartan la promoción para el alquiler.
Invertir para el alquiler es una opción que puede ser muy atractiva en Guadalajara ante la falta de oferta que hay actualmente. Según datos de Tinsa, en Azuqueca la rentabilidad bruta del alquiler, sin incluir las plusvalías del activo, estaría en el 4,8 por ciento, por encima de la media en Madrid, que es un 4,3 por ciento. En el resto de los municipios de mayor actividad en Guadalajara estarían rondando estos números. Por ejemplo, en Cabanillas del Campo se puede obtener una rentabilidad bruta media del 4,6 por ciento y en Guadalajara del 4,3 por ciento. La rentabilidad es más reducida en Alovera con el 3,6 por ciento.
Por tanto, el mercado de Guadalajara es saludable para el inversor hay un desarrollo industrial y por tanto laboral lo que hace que haya demanda de vivienda y los precios tienen recorrido. Es un mercado con oportunidades.’