“Aedas busca fórmulas para financiar la vivienda a los jóvenes”
Director de Innovación y Marketing de AEDAS Homes
“Aedas Homes ya está buscando fórmulas de financiación para facilitar el acceso a una vivienda a los jóvenes”
La tenencia de una vivienda, sobre todo en propiedad, se ha convertido en poco menos que una quimera para la mayoría de los menores de 35, quienes deberían ser la demanda natural del mercado. La inestabilidad laboral y los bajos salarios, fundamentalmente, impiden la entrada de muchos jóvenes al mercado inmobiliario en contra de su voluntad. Javier Sánchez, director de Innovación y Marketing de Aedas Homes analiza la situación.
¿Por qué hemos llegado a este punto, en el que la mayoría de los jóvenes no puede comprar una vivienda?
Hemos llegado a esta situación por el desequilibrio entre oferta y demanda. Cuando un bien que no es escaso se hace escaso de forma artificial, como está pasando con el suelo, inevitablemente se encarece. Eso empuja el precio de la vivienda hacia arriba y la consecuencia es que muchos jóvenes no pueden pagar ese precio. En muchos casos esos jóvenes se ven empujados al alquiler, aunque esa no sea su primera opción. Sin embargo, no tienen otra alternativa y eso, a su vez, crea una fuerte demanda hacia el arrendamiento, lo que provoca que el alquiler también suba. Al final, el joven está en los dos escenarios peores porque tiene que hacer frente a un alquiler elevado o comprar una casa que no puede porque los precios también son
elevados. El problema del desequilibrio entre oferta y demanda de suelo lo sufre el promotor igual que el cliente. Se necesitaría ayuda de los Ayuntamientos y Administraciones para poner la materia prima de la vivienda, el suelo, en el mercado ya que ésta puede llegar a suponer el 50 por ciento del precio final de la vivienda.
Respecto a otros países de nuestro entorno, ¿cuál es la situación inmobiliaria de los jóvenes españoles?
Hay políticas que han llevado a cabo otros países que deberíamos estudiar, como buscar ayudas para la emancipación. La edad media de emancipación de Europa es de 26 años y en España de 29. Mientras que en Noruega es de 20 años, porque el Estado concede un préstamo al joven noruego que se emancipa, vive fuera de su casa y estudia, que le permite irse de alquiler y no tiene que devolverlo hasta que termina la carrera y tiene trabajo. Además, si ha aprobado todas las asignaturas, el 40 por ciento de ese crédito se convierte en una beca. Con esa política consiguen buenos estudiantes y emancipados. También en Alemania los jóvenes cuentan con ayudas de 785 euros mensuales para emanciparse y poder estudiar en función de las rentas de los padres y si el joven opta por la Formación Profesional cobra un sueldo desde el primer día.
¿Son los jóvenes uno de los grandes retos para el sector inmobiliario?
Sí. Los jóvenes con una edad comprendida entre los 25 y 35 años han sido, tradicionalmente, los protagonistas en el mercado de la vivienda de obra nueva. Es verdad que en los últimos años ha salido al mercado una demanda embalsada de personas de mayor edad que ha estado esperando para comprar una casa durante los años de crisis. Algunos ahorrando sin mover ficha y otros, aunque su intención era comprar, no podían por la falta de oferta. Ahora, que hay una mayor oferta disponible de obra nueva, es cuando ha surgido esa demanda de reposición que vende su actual vivienda para comprar otra que se adapte mejor a sus necesidades actuales. Pero esa demanda se reducirá y, por eso, el mercado deberá volver a la demanda natural, que son los jóvenes.
¿El actual crecimiento sostenible del mercado está en riesgo si los jóvenes no se incorporan al mercado?
El problema del acceso de los jóvenes a la vivienda es claro y los promotores, administraciones y sector financiero debemos ser capaces de poner en marcha soluciones para solventarlo. Si los jóvenes no se incorporan
“A partir de los 29 años los jóvenes quieren comprar una vivienda” “El 45% de los jóvenes encuestados ahorran 300 euros al mes” “El 42% cuenta con 125.000 euros para comprar una vivienda”
al mercado, se dibujará un escenario más inclinado hacia el alquiler que a la propiedad, aunque en nuestra última encuesta del informe Millennials y Vivienda 2019 obteníamos el dato de que el 90 por ciento de los jóvenes quiere comprar vivienda, pero la mayoría no puede porque no puede pagar la entrada. Muchos tienen capacidad de pago, y así lo están demostrando haciendo frente a elevados alquileres, pero eso les impide tener capacidad de ahorro. Estamos ante uno de los grandes retos para el sector inmobiliario y en Aedas Homes ya estamos buscando fórmulas alternativas que faciliten el pago de la entrada. El 50 por ciento de los que hoy viven de alquiler, directamente, no puede hacer frente a este desembolso.
¿Qué otras conclusiones habéis extraído de este informe?
Los jóvenes tienen un deseo importante de tener una casa en propiedad porque intuyen que es parte de la riqueza tradicional de las familias en España. Tienen la incertidumbre de si les llegarán las pensiones y su vivienda es su riqueza patrimonial. Por eso quieren ser propietarios. De este modo, todo indica que el auge del alquiler en España parece estar más relacionado con una necesidad que con un cambio de mentalidad. Según nuestros datos, a partir de los 29 años sí quieren comprar una vivienda y están dispuestos a renunciar a ciertos aspectos inmobiliarios para poder acceder a una casa que se adapte a sus posibilidades, como la cercanía al centro o que tenga zonas comunes. Sin embargo, no están dispuestos a sacrificar superficie útil y elementos como el garaje o la terraza. En cuanto a los nuevos modelos de casa, los puntos que más aprecian son los relacionados con la sostenibilidad. El público joven está comprometido con el medio ambiente y con las medidas emergentes de sostenibilidad, eficiencia energética y opciones alternativas de movilidad. Así, que la vivienda disponga de una elevada certificación energética, medidas sostenibles y zonas de carga para los vehículos eléctricos son las opciones que más valoran.
¿Qué capacidad de ahorro tienen los jóvenes?
Los jóvenes que están pensando en convertirse en propietarios tienen capacidad de ahorro, aunque limitada. El 45 por ciento dice ahorrar más de 300 euros al mes y, de estos, sólo un 14 por ciento ahorran más de 600 euros, lo que les permitiría comprar una casa, si la cuota hipotecaria media se sitúa en 588 euros. La intención de compra de los jóvenes se constata, igualmente, en que hasta el 58 por ciento afirma estar ahorrando y el 22 por ciento tiene previsto hacerlo.
¿Qué rango de precios podrían llegar a pagar los jóvenes para comprar una vivienda?
Apenas un 13 por ciento sitúa este listón por encima de los 200.000 euros de media en toda España. Llegan más fácilmente al importe más elevado los que ya tienen una casa en propiedad porque cuentan con el dinero de la venta de su vivienda actual para la compra. El presupuesto que maneja el 42 por ciento de los jóvenes para adquirir una vivienda oscila entre los 100.000 y 125.000 euros, mientras que el 25 por ciento podría adquirir una casa de hasta 150.000 euros.
¿Qué se está haciendo desde el sector promotor para facilitar la vuelta de los jóvenes al mercado?
Los promotores queremos formar parte de la solución de este problema y estamos hablando con distintos actores financieros para facilitar y ofrecer esa capacidad de ahorro que los jóvenes ahora no tienen. Si miramos a
“El pago de la entrada y la incertidumbre laboral: barreras de los jóvenes” “La clave está en la fiscalidad y agilización de las licencias de obra”
otros países como Reino Unido, los británicos tienen el programa Help to buy, que ha sido muy exitoso, ya que el Estado cubre al comprador de vivienda el 15 por ciento de ese 20 por ciento que debe tener ahorrado -la entidad bancaria sólo te concede la hipoteca por el 80 por ciento del valor del inmueble-. De esta forma, un joven teniendo el 5 por ciento ahorrado del valor de la casa y con la ayuda extra del Estado puede acceder a una vivienda. Nosotros en Aedas Homes estamos trabajando en esta línea con distintos especialistas financieros para poder completar esas garantías a los jóvenes. Por otra parte, estamos produciendo viviendas industrializadas para acortar el plazo de entrega. Estamos en la era de la inmediatez, del aquí y el ahora y los jóvenes no entienden que tengan que esperar dos años para acceder a su vivienda. A través de la industrialización de la promoción residencial estamos entregando ya viviendas de obra nueva, compradas sobre plano, en la mitad de tiempo (9-12 meses).
Además de la barrera del pago de la entrada, ¿qué otros obstáculos encuentran los jóvenes?
Según nuestro estudio, los jóvenes esgrimen otros dos inconvenientes: la incertidumbre laboral y económica, fruto del empleo inestable y los bajos salarios; y el recelo a hipotecarse es consecuencia directa de la precariedad laboral. Hay que buscar medidas para evitar que la inestabilidad laboral de los jóvenes les cierre el grifo del crédito bancario y, en este sentido, pienso que las políticas de vivienda y laboral tienen que estar coordinadas para que haya menos sensación de precariedad y más estabilidad. Si esas dos políticas no van de la mano y la gente no tiene claro qué va a hacer en dos años es muy complicado que los jóvenes den el paso de firmar una hipoteca.
¿Qué deberían hacer las administraciones?
La clave está en la fiscalidad y en la agilidad en la concesión de las licencias administrativas para la ejecución de la obra. Algunos ayuntamientos están registrando retrasos de 18 e incluso 24 meses en concesión de licencias de obra, lo que termina repercutiendo en el precio final. Hay que mirar más a los partidos políticos y no al promotor. En líneas generales, los políticos están muy mediatizados por el corto plazo y no están dispuestos a ponerse de acuerdo en materia de vivienda, que debe ser una política de Estado, para hacer un mercado en el que quiera comprar pueda comprar y el que quiera alquilar pueda alquilar. A los políticos, principalmente, es a quienes la sociedad tiene que pedir responsabilidades, también en este sentido.