Las socimis se lanzan a la caza del ahorrador
Sólo el 30% de los invesores en estos vehículos son minoritarios y el 70% son institucionales. El mayor reto está en popularizar las socimis para que el inversor medio español vea en ellas una alternativa a la inversión inmobiliaria
Solo el 30% de los invesores en estos vehículos son minoritarios y el 70% son institucionales
Hablar de socimi, es hablar de sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria, que no son más que una adaptación a la legislación española de las empresas conocidas como Real Estate Investment Trust (REIT), que aparecieron en EEUU en los años sesenta y se extendieron poco a poco por otros países. En España estos vehículos nacieron en 2009, pero no empezó su actividad hasta la reforma de la ley de 2012 donde el Gobierno revisó la norma con el fin de esclarecer algunos requisitos y dotar al vehículo de un régimen especial en el Impuesto de Sociedades y otras ventajas fiscales en cuanto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
A cambio de esa exención, las socimis están obligadas a cotizar en Bolsa y repartir anualmente el 80 por ciento del dividendo que obtienen por las rentas y por los que sí se tributa. También deben repartir el 50 por ciento del beneficio obtenido por transmisiones de inmuebles y el cien por cien del que proceda de dividendos de participación en otras empresas. El objetivo de la socimi es promover el mercado de alquiler de cualquier tipo de inmueble. Se dedican a la adquisición y explotación de inmuebles urbanos para su alquiler.
En poco más de seis años, España ha pasado de tener cero socimi a tener 78, con un volumen de inversión inmobiliaria cercano a los 50.000 millones de euros y una capitalización superior a los 22.300 millones. Actualmente cotizan en la Bolsa cuatro: Merlin Properties, Inmobiliaria Colonial, Lar España, que fue la primera que cotizó en el mercado en 2014 y Árima Real Estate. Las otras 74 están el Mercado Alternativo Bursátil (MAB).
Las socimis han aportado una nueva vía de financiación para el sector inmobiliario en un momento complicado en el sector tras la crisis. Estos vehículos han sido los grandes dinamizadores del mercado inmobiliario al captar importantes volúmenes de inversión nacional y extranjera, permitiendo la reactivación del sector y dotándolo de una mayor profesionalidad, transparencia y eficiencia. Además, recientemente las socimis españolas han creado la primera asociación del sector como lobby, llamada Asocimi, que nace para defenderse de cambios legislativos, así como para agrupar los intereses legales, dar a conocer a este tipo de compañías entre la sociedad o trabajar con Bolsas y Mercados Españoles para impulsar esta actividad.
Pero ¿cuál es el principal reto que tienen por delante las socimis?
“La popularización del vehículo”, afirma Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties quien asegura que “con la entrada en vigor de MiFID II ninguna colocación en Bolsa se hace con tramo minorista. MiFID II pretendió proteger a los minoristas, pero al sobreprotegerle lo que ha
En 6 años España ha pasado de no tener socimis a registrar 78 con una inversión de 50.000 millones
conseguido es un efecto contrario en el mercado financiero. Aquellos anuncios y campañas de colocación de hace años que te decían si querías participar, por ejemplo, en la mayor eléctrica de España, han pasado a la historia. Hoy en día todas las colocaciones en Bolsa son para el inversor institucional y esto hace que el 70 por ciento de los inversores en socimis sean institucionales y sólo un 30 por ciento minoritarios. En Merlín, en nuestra primera junta de accionistas, teníamos 1.200 minoritarios y hoy ya somos 14.800, pero hasta llegar a 300.000 como puede tener cualquier compañía grande en Bolsa que se colocó con tramo minorista, nos quedan muchos años y tendremos que pasar por ese desierto porque no podemos pedir a la gente que invierta en un vehículo que en la mayoría de los casos desconoce”.
A este respecto Joaquín López- Chicheri, consejero delegado de Vitruvio explica que la implantación de las socimis y su regulación ha sido todo un éxito
en España y ha servido para atraer mucho capital extranjero que ha ayudado a la recuperación del sector. Sin embargo, piensa que “el reto está en la capacidad de contar lo que significan las socimis en el sector inmobiliario en España para que tengan claro que permiten a los ciudadanos invertir su ahorro, sea mayor o menor, en unos activos que tradicionalmente estaban limitados a grandes patrimonios en inversiones patrimonialistas a largo plazo y con esta regulación el ahorrador puede ya invertir en estos activos. Las socimis encajan perfectamente con lo que le gusta al inversor español medio. Pienso que el mayor riesgo de las socimis son las propias socimis no se pueden ver como sociedades que buscan sacar provecho sino como un vehículo beneficioso para la sociedad”.
Todos los expertos del sector tienen claro que hay que hacer una labor didáctica para que se conozcan las socimis en la sociedad como una alternativa directa a la inversión inmobiliaria. Nicolás, Díaz Saldaña, consejero delegado de Témpore Properties, también apunta que “hay que trabajar con las Administraciones Públicas y locales tanto en el desarrollo reglamentario de la Ley que se aprobó en 2012, porque es importante avanzar en este ámbito, como con el regulador de mercados porque todas las socimis están obligadas a cotizar y también hay que buscar el trabajar con aquellas Administraciones que son importantes para las socimis como la Dirección General de Seguros. El perfil del inversor en estos vehículos en Europa son en su gran mayoría compañías aseguradoras, algo que en España aún no es así. Tenemos que hacer que en España sea igual y que las aseguradoras se centren en su negocio y dejen la gestión de sus carteras inmobiliarias en manos de las socimis a cambio de una participación y prima adicional en términos de rentabilidad".
Otro de los retos que tienen por delante las socimis es el tamaño. Hernán San Pedro, director de relaciones con los inversores del Grupo Lar afirma que es necesario ganar tamaño y con ello liquidez. “Hablar de tamaño es hablar de proyectos industriales que hay detrás de cada socimi. Probablemente veamos a corto plazo algún salto de socimi del MAB al continuo derivado de esa necesidad de tamaño porque tener liquidez es algo que valora tanto el inversor como el accionista. Estamos en un ciclo más estable y necesitamos inversores a largo plazo”.
Para Joaquín López-Chicheri, el MAB es una especie de incubadora. “Lo lógico es que las empresas que están en el MAB consigan consolidar sus proyectos y crecer para saltar al mercado continuo. Nosotros en Vitruvio lanzamos una propuesta formal y amistosa para comprar la socimi Única valorada en 44,5 millones y la sociedad resultante ha pasado a tener una
cartera formada por 71 activos y una valoración (GAV) que supera los 150 millones cuando antes Vitruvio sola tenía una valoración de siete millones, luego con la compra de Única crecemos y el accionista gana y esperamos seguir incrementando la empresa para saltar al mercado continuo”
El mercado de socimis en España está más atomizado que en otros países, los expertos aseguran que muchas de las actuales socimis dejarán de serlo en los próximos años o se fusionarán entre ellas para crear empresas más grandes. Durante este último año hemos podido ver algunas operaciones como la ya mencionada de Vitruvio con la compra de Única, la venta del 75 por ciento de la socimi de Sareb, Tempore Properties, a TPG Real Estate Partner o la adquisición de Testa por Blackstone.
Además de los retos a los que estos vehículos se tienen que enfrentar, el año pasado el Gobierno se cuestionó la fiscalidad de las socimis y algunos cuestionaban si pagan o no impuestos y que deberían pagar al menos un 15 por ciento de gravamen sobre la parte de beneficios que no reparten en dividendos -están obligadas a repartir un 80 por ciento- pero al final el Gobierno no lo modificó y defendió la importancia de las socimis en el mercado al ofrecer a los inversores diversificar sus carteras e invertir en activos inmobiliarios.
“En España falta una escuela de Administración financiera como la que hay en Francia. Las socimis sí pagan impuestos y los pueden pagar en origen o en destino, pero como están obligadas a distribuir dividendo lo pagan en destino. Si a una compañía normal no le pones impuesto de sociedades con no repartir dividendo no tributa nunca, por eso se creó el Impuesto de Sociedades. En cambio, en la socimi el legislador quiso sustituir el Impuesto de Sociedades en origen por una tributación en destino y obligar a retribuir el dividendo. Por tanto, sólo el gobierno que introdujo este régimen en ese año pierde impuestos en el primer año porque a partir de ahí va todo rodado. La socimi gana su dinero y en la junta se acuerda el dividendo y hace su retribución. El legislador quiso hacerlo así para que fuese competitivo a efectos de captación de ahorros con los fondos y al final la socimi es un híbrido entre una sociedad y un fondo”, explica Ismael Clemente.
Hernán San Pedro no cree que haya que hacer modificaciones en la ley desde el punto de vista fiscal. “El primer Reit se creó en el año 61 y en España acabamos de arrancar este negocio y si queremos ser atractivos tanto para el mercado nacional como internacional lo que hay que hacer es dar seguridad jurídica al inversor”.