‘Retos del hotel del s.XXI’
La inversión en vivienda alcanzó en 2018 niveles próximos al 5,5% del PIB, en línea con los países europeos, aunque lejos del 12% que se había registrado antes de la crisis, según apunta el informe del Banco de España
El 26 de septiembre, TDIAdvisors junto a SGS organizan una jornada sobre los Retos del hotel del s.XXI. La jornada se va a celebrar en Madrid, en el hotel Meliá Serrano y se trataran temas de las nuevas tendencias en la gestión de los hoteles.
José Coronel de Palma y Martínez-Agulló
Presidente de la Asociación Española de Leasing y Renting (AELR)
La recuperación en los últimos años de la economía española, y, en especial, del mercado inmobiliario, comienza a notarse también en el uso de la fórmula del Leasing para la financiación de los inmuebles. En cuanto al mercado inmobiliario, todos los indicadores de esta actividad apuntan a una recuperación clara. El informe del Banco de España Evolución reciente del mercado de la vivienda en España publicado en el mes de mayo de este año identifica las bases en la que se sustenta esa recuperación. En primer lugar, la recuperación del empleo de los últimos años y los incrementos salariales de las familias. En segundo lugar, la más flexible consideración de los bancos al conceder créditos hipotecarios. En cuanto a este último factor, el informe del Banco de España apunta a que el tipo de interés medio ha caído del 3,1 por ciento, a principios de 2014, hasta el 2,1 por ciento en febrero de 2019. Como señala el banco emisor, en 2018, se cerraron 550.000 compraventas de viviendas, lo que supuso una mejora del 10 por ciento respecto a 2017 y la cifra más alta de transacciones de los últimos cinco años. Con todo, esta cifra también está un 37 por ciento por debajo de las 885.000 operaciones inmobiliarias que se registraron de media anual en el periodo comprendido entre 2004 y 2007, los años de mayor boom inmobiliario previos a la crisis económica iniciada en 2008. En todo caso, la inversión en vivienda alcanzó en 2018 niveles próximos al 5,5 por ciento del PIB, en línea con los países europeos, aunque lejos del 12 por ciento que se había registrado antes de la crisis, según apunta el informe del Banco de España.
Como se sabe, la utilización del leasing como fórmula financiera es un indicador adelantado de la economía española, y, en 2019, su uso en el mercado inmobiliario está creciendo a una tasa del 59 por ciento. Se confirma, pues, la recuperación de esta fórmula financiera especializada para el mercado inmobiliario observada en 2017 y 2018, aunque tanto el número de contratos como la facturación del leasing en esta parcela productiva apenas alcanzan el 20 por ciento de los niveles previos al estallido de la crisis económica en nuestro país. El entorno económico y, por qué no decirlo, el desconocimiento del producto, han permitido la inconveniente marginación temporal del leasing inmobiliario, al que, además, se ha rodeado de mitos negativos de difícil justificación, como luego explicaré y aclararé. Este rechazo, por activa o por pasiva, del leasing inmobiliario, es doblemente ineficiente desde el punto de vista económico: desde un enfoque macroeconómico, porque se limita el uso de una fórmula de dinamización y recuperación del propio mercado inmobiliario, base para la economía de nuestro país; y desde la perspectiva micro, porque se hurta a las empresas
y a los autónomos una herramienta de financiación y gestión que cuenta con importantes ventajas objetivas y también diferenciales frente a otras opciones como, por ejemplo, el simple préstamo inmobiliario.
Se ha dicho, desde posiciones de profunda ignorancia, que el leasing inmobiliario es caro y complejo de gestionar y administrar, que es para especialistas o que sitúa al prestamista en peor situación relativa que la de otros acreedores si llega el momento de tener que recuperar el inmueble. Ha llegado el momento de desmontar estos mitos y poner en valor las ventajas obvias del leasing inmobiliario.
La primera es que los contratos de leasing para un inmueble se pueden conceder, a diferencias de otras opciones de financiación, hasta por el cien por cien del valor de las operaciones que se plantean y siempre para una operación concreta, por lo que se garantizan el control y la eficiencia productiva en el destino de los fondos. Además, la mayoría de las compañías que ofrecen leasing inmobiliario disponen de equipos expertos y especializados en el mercado inmobiliario, por lo que la empresa o el autónomo que firma el contrato suele acceder, sin coste adicional al financiero, prácticamente a un apoyo técnico similar al de un consultor inmobiliario externo a lo largo de toda la operación, desde el diseño hasta la ejecución.
En segundo lugar, el leasing proporciona al cliente tanto un ahorro fiscal evidente en impuestos directos e indirectos como la posibilidad de acceder a una herramienta adicional para la gestión del circulante, al poder prorratear el pago del IVA de la transacción financiada.
En tercer lugar, la cobertura del riesgo del inmueble corresponde al acreedor o entidad financiera que concede el leasing, y no al que lo recibe. Adicionalmente, quien se financia con un leasing inmobiliario debe saber que, como en cualquier otra operación de leasing, puede incorporar el inmueble de referencia a su balance, con los consiguientes beneficios potenciales de aumento del activo y de eventual refuerzo de las garantías para otras operaciones o inversiones.
En cuarto lugar, también como en toda operación de leasing, el prestatario puede quedarse con el inmueble abonando al final del contrato una pequeña cantidad económica residual; normalmente, equivalente a valor de la última cuota. No quiero acabar este pequeño análisis o recordatorio sobre las favorables condiciones del leasing inmobiliario sin añadir una quinta ventaja que también lo es tanto para el prestamista como para el prestatario: la morosidad de esta fórmula es bastante más baja que la de los préstamos tradicionales y, sin embargo, en el caso de que una empresa incurra en concurso de acreedores, el bien no se considera integrado en el activo y, llegado el caso, es de más fácil recuperación.
En definitiva, el leasing inmobiliario es un instrumento idóneo de financiación de inmuebles productivos destinados a uso empresarial, como locales comerciales, hoteles, apartamentos turísticos, fincas agrícolas e incluso podrían financiarse viviendas para su explotación en alquiler como una actividad empresarial más. Por lo demás, es una herramienta útil para otros aspectos como el remarketing de un inmueble para, por ejemplo, fomentar su eficiencia energética, lo que se denomina Green Leasing, una fórmula necesaria y al alza que, por cierto, debería contar con incentivos fiscales o subvenciones por parte de la Administración.
Así pues, fomentemos y utilicemos el leasing inmobiliario: es bueno para la economía española en su conjunto, para el mercado inmobiliario y para sus empresas y sus autónomos.